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부동산 투자 자금 조달 및 운용

번콩 — Mon, 18 Dec 2023 23:43:01 +0900

부동산 자금 조달 및 부동산 운용

1. 저당의 유동화 제도

(1) 저당시장 구조

'주택수요자 <----> 주택금융기관 <----> 투자자'로 구성된다.

① 1차 저당시장(주택수요자 <--> 주택금융기관): 주택자금대출시장이다. 저당대부를 원하는 수요자(차입자)와 저당대부를 제공하는 금융기관(1차대출기관)으로 이루어진 시장이다.

② 2차 저당시장(주택금융기관 <--> 투자자): 주택자금공급시장이다. 저당대출기관과 저당투자자들 사이에 기존의 저당을 거래하는 시장이다. 대표적인 대출기관은 한국주택금융공사(HF)와 특별목적회사(SPC)이다. 한국주택금융공사가 발행하는 증권은 MBS(Mortgage Backed Securities, 주택저당담보증권)이다. 특별목적회사들이 발행하는 증권은 ABS(Asset Backed Securities, 자산담보부증권)이다.

(2) MBS(주택저당담보증권)의 세부 유형

① 주택저당채권담보부채권(MBB: Mortgage-Backed Bond): 주택저당채권을 담보로 하되 발행자의 신용으로 발행된다.

② 저당대출자동이체채권(MPTB: Mortgage Pay-Through Bond): 저당권은 발행자가 보유하고 원리금수취권은 투자자에게 이전된다. MBB와 MPTS가 혼합된 형태이다.

③ 다계층저당채권(CMO: Collateralized Mortgage Obligation): 저당권은 발행자가 보유하고 원리금수취권은 투자자에게 이전된다. MBB와 MPTS가 혼합된 형태이다. 이자율과 만기가 다르게 적용되는 여러 트랜치로 구성된다.

④ 이체증권(MPTS: Mortgage Pass-Through Security): 주택저당채권을 증권의 형태로 발행하여 저당투자자에게 매각한다.

(3) MBS 세부유형간 비교

구분	MBB	MPTB	CMO	MPTS
채권 유형	채권형	혼합형	혼합형	지분형
저당권 보유자	발행기관	발행기관	발행기관	투자자
원리금 수취권	발행기관	투자자	투자자	투자자
이자율 위험 부담	발행기관	투자자	투자자	투자자
초과담보 여부(저당총액 > 발행액)	○	○	○	×
콜방어 가능 여부	○	×	△ (장기투자자 가능)	×
수익 & 위험	下	中	中	高

2. 부동산금융의 동원 방법

조인트벤처(Joint Venture): 특정한 목적을 위해 공동으로 사업을 수행하는 조직체가 직접 투자하는 방식으로서 지분을 가진다.

신디케이트(Syndicate): 다수의 소액투자자가 직접 투자하는 합자회사 형태로 운영한다. 투자자는 유한책임사원으로서 지분권양도가 제한된다. 개발업자는 무한책임사원이다.

프로젝트 파이낸싱(Project Financing): 부동산 프로젝트 자체의 사업성을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다. 투자된 자금은 에스크로 계좌(escrow account)에 별도 관리된다.

부동산투자신탁(REITs: Real Estate Investment Trusts): 일반의 소액투자자들에게 주식을 발행하여 자금을 조달하는 일종의 뮤추얼펀드(mutual fund) 성격의 투자기구이다. 부동산 가격이 급격하게 폭락할 경우에도 투자원금을 회수하기가 직접투자자보다 상대적으로 용이하다.

구분	자기관리 REITs (실체상 회사)	위탁관리 REITs (명목상 회사)	기업구조조정 REITs (명목상 회사)
운용기관	내부 조직원(상근)	자산관리회사에 위탁(비상근)
법인설립	국토부 장관이 영업인가	국토부 장관에게 등록
법인세 혜택	없음	있음
투자 대상 부동산	모든 부동산		기업구조조정 관련 부동산
1인 소유한도	50% 초과 불가		제한 없음

부동산 투자 결정 분석 기법

번콩 — Sun, 17 Dec 2023 22:55:18 +0900

부동산 투자를 위한 금융수학 및 분석기법

1. 금융수학

복리 이자 계산을 전제로 미래가치와 현재가치를 계산하는 몇 가지 방법에 기초한다.

원금에 계수(또는 상수)를 곱하여 미래가치 또는 현재가치를 계산할 수 있다.

이와 관련한 계수는 아래와 같다.

구분	의미(복리 이자 계산을 가정함)	수식
일시불의 내가계수	이자율이 r일 때 오늘 원금 1원을 예금하면 n년 후 받게 되는 원리합계 금액	(1+r)ⁿ
일시불의 현가계수	이자율이 r일 때 n년 후 원리합계 금액 1원을 받기 위해 오늘 입금해야 하는 예금액	1/(1+r)ⁿ
연금의 내가계수	이자율이 r이고 오늘부터 원금을 매년 1원씩 n번을 적금했을 때 n년 후 받게 되는 원리합계 금액	[(1+r)ⁿ -1]/r
연금의 현가계수	이자율이 r일 때 n년간 매년말 1원씩 받기 위해 오늘 입금해야 하는 예금액	r/[(1+r)ⁿ -1]
감채기금계수	이자율이 r일 때 n년 후 1원을 상환하기 위해 오늘부터 매년초 n번 적립해야 하는 적금액	[1 - (1+r)⁻ⁿ]/r
저당상수	이자율 r로 원금 1원을 오늘 빌렸을 때 n년간 매년말 상환해야 하는 원금과 이자의 합산액	r/[1 - (1+r)⁻ⁿ]

2. 영업수지 계산

부동산 임대소득을 최대 가능금액부터 현실적인 가능금액으로 추정하는 과정을 포함한다.

다양한 수지분석을 통해 부동산 투자의 수익성을 평가한다.

	단위당 예상임대료
×	임대단위수
=	가능조소득 (PGI : Potential Gross Income)
-	공실 및 불량부채
+	기타 소득
=	유효조소득 (EGI : Effective Gross Income)
-	영업경비 (OE : Operation Expense)
=	순영업소득 (NOI : Net Operating Income)
-	부채서비스액 (DS : Debt Service)
=	세전현금수지 (BTCF : Brfor-Tax Cash Flow)
-	영업소득세 (TO : Taxes from Operation)
=	세후현금수지 (ATCF : After-Tax Cash Flow)

영업경비: 관리비, 유지비, 수수료, 재산세, 보험료, 광고비를 포함한다.

부채서비스액: 매년 지불한는 원리합계금액으로 대출총액에 저당당수를 곱하여 계산한다.

3. 부동산 투자분석 기법

(1) 할인현금수지분석법(DCF)

순현가법(NPV): 투자 기간 동안 현금유입액의 현가가 현금유출액의 현가보다 크거나 같으면 투자한다.

내부수익률법(IRR): 투자 기간 동안 현금유입액의 현가와 현금유출액의 협가를 동일하게 만드는 이자율(IRR)이 요구수익률보다 크거나 같으면 투자한다.

수익성지수법(PI): 투자 기간 동안 현금유입액의 현가를 현금유출액의 현가로 나눈 비율이 1보다 크거나 같으면 투자한다.

*내부수익률법보다 순현가법이 이론적으로 우수하다.

(2) 어림셈법(승수법, 수익률법 등)

승수법: 조소득승수, 순소득승수, 세전현금수지승수, 세후현금수지승수 등을 분석한다.

수익률법: 종합자본환원율, 비분배당률, 세후수익률 등을 고려한다.

*어림셈법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 한계가 있다.

(3) 비율분석법

대부비율(LTV), 부채비율, 부채감당률, 채무불이행율, 총자산회전율, 영업경비비율 등을 분석한다.

*사용하는 비율에 따라 서로 다른 투자결정이 내려질 수 있다.

부동산 투자 접근법

번콩 — Thu, 14 Dec 2023 23:31:49 +0900

부동산 투자 결정

1. 부동산 투자와 투기

투자는 기본적으로 현재의 확실한 자금 지출을 통해 미래의 불확실한 수익을 얻는 것이다. 부동산 투자를 할 때는 개별성, 공급의 한정성, 토지의 영속성, 용도의 다양성과 같은 부동산의 특성을 고려해야 한다.

투기는 부동산의 단기 시세차익에만 관심을 둔다. 부동산 투기를 억제하는 방법은 부동산 이익에 대한 중과, 토지거래허가제 강화, 투기과열지구 지정, 부동산가격공시제도, 개발부담금 부과, 분양주택 전매금지 등이 있다.

부동산 투자는 취득 시 큰 자금이 투입되어야 하고 환금성이 낮다는 단점이 있다. 보유기간에 관리 노력이 필요할 뿐 아니라 외부 환경의 변화에 따라 시세의 변동이 크다. 또한, 정부의 부동산 정책에 따라 큰 영향을 받는다.

2. 부동산 투자 위험

부동산 투자 위험은 부동산 투자로부터 얻을 수 있는 미래 수익의 불확실성, 즉 변동성으로 측정할 수 있다. 위험은 일반적으로 분산(= 표준편차의 제곱)으로 측정한다. 이러한 변동성의 원인에 따라 사업위험, 금융위험, 법률위험, 인플레이션위험, 유동성위험으로 분류할 수 있다.

사업위험: 시장 상황의 변동, 투자운영(부동산 구성 등에 따른 위험), 지리적 위치에 따른 위험을 가리킨다.

금융위험: 과도한 차입을 통해 부동산 투자를 한 경우 채무불이행 위험이 증가한다. 100% 자기자본으로 투자할 경우에는 금융위험이 사라진다.

법률위험: 공법 등 각종 규제, 금융 및 세무 정책의 변화 등에 따른 위험이다.

인플레이션위험: 화폐량의 증가 등으로 인해 화폐가치가 하락하는 위험이다.

유동성위험: 부동산을 매각하여 현금을 바꾸는 데 어려움이 있을 때 발생한다.

3. 부동산 투자 수익

부동산 투자 수익률은 지출한 자본 대비 수익의 비율로 측정할 수 있다. 요구수익률은 투자 시 요구하는 최소 수익률이다. 요구수익률은 기본적으로 ‘무위험률 + 위험할증률 + 예상된 인플레이션율’로 선정한다.

요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상된 인플레이션율

투자 이후에 결정되는 수익률은 실현수익률이다. 이에 비해, 기대수익률은 투자를 통해 얻을 수 있을 것으로 예상하는 사전수익률이다. 결국 기대수익률과 실현수익률의 차이를 부동산 투자의 위험이라고 할 수 있다. 부동산 투자 결정은 기대수익률이 요구수익률 이상일 때 이루어진다.

투자결정기준: 요구수익률 ≤ 기대수익률

투자가치 = 예상수익 / 요구수익률

시장가치 = 예상수익 / 기대수익률

부동산 투자는 수익률과 더불어 위험을 함께 고려해야 한다. 이 두 가지 투자결정요소를 동시에 고려하는 지표가 변이계수이다. 변이계수는 낮을수록 좋은 투자안이다.

변이계수 = 표준편차 / 기대수익률

4. 지렛대 효과의 발생 요건

부동산 투자 시 타인 자본을 투입하였을 때 투자수익률이 증가한다는 정(+)의 지렛대 효과가 있다고 한다. 반대로 투자수익률이 감소한다면 음(-)의 지렛대 효과가 있다고 한다.

정(+)의 지렛대 효과 발생조건(수익률 증가):

지분수익률 = 총자본수익률 (총자본 = 지분+부채) < 자기자본수익률

또는 저당수익률(= 대출금리) < 총자본수익률

부(-)의 지렛대 효과 발생조건(수익률 감소):

지분수익률 = 총자본수익률 (총자본 = 지분+부채) > 자기자본수익률

또는 저당수익률(= 대출금리) > 총자본수익률

영(0)의 지렛대 효과 발생조건:

지분수익률 = 총자본수익률 (총자본 = 지분+부채) = 자기자본수익률

또는 저당수익률(= 대출금리) = 총자본수익률

총자본수익률

= 총수익 / 총자본

= 총수익(=대출이자 지급 전 수익) / 자기자본 + 부채

자기자본수익률

= 수익 / 지분

= 총수익 - 대출이자 / 자기 자본

주택 정책, 임대 주택 정책, 조세 정책

번콩 — Wed, 13 Dec 2023 22:56:07 +0900

주택 정책

주택 정책은 양적 및 질적으로 충분한 수준이 확보된 쾌적한 주택을 확보하는 것이다. 이를 위해 정부가 선택할 수 있는 정책은 (1) 공급 확대 (2) 구매력 강화 (3) 주거 환경 개선 등이 있을 수 있다.

공급 확대는 신규 주택의 건설을 촉진하고 재고 주택을 보전 및 개량하는 등의 방안을 포함할 수 있다. 구매력 강화는 소득개선, 서민을 위한 저당금융제도 실시, 보조금 및 세제 혜탁 등을 포함할 수 있다. 주거 환경 개선은 주거 환경의 안전성, 편의성, 쾌적성 등을 개선하는 방안 등을 포함할 수 있다.

임대 주택 정책

임대 주택 정책은 크게 (1) 임대료 규제 정책과 (2) 임대료 보조 정책으로 구분할 수 있다. 임대료 규제 정책은 주택 소유자가 임대료를 특정 금액 이상으로 부과할 수 없게 하는 제도이다. 이를 통해 소득의 불균형적 배분을 시정하는 것이 목적이다. 하지만 임대료 상한선이 균형 임대료보다 낮으면 임대주택 투자 심리가 저하되는 문제가 있다. 이로 인해 초과 수요가 발생하여 암시장과 임대료의 이중 가격이 형성될 수 있다.

임대료 보조정책은 정부가 저소득층에게 직접 임대료를 보조하는 것이다. 이렇게 하면 저소득층에게 주택의 상대 가격 인하 또는 실질 소득 증대라는 혜택을 주어 질적 수준이 높은 임대주택을 임차할 수 있게 된다. 임대료를 보조하는 것은 수요자(임차인, 구매자)와 공급자(임대인, 판매자) 모두에게 만족도가 높다. 한편, 주택 공급자에게 저금리 건설자금을 지원하는 등의 지원을 하면 단기적으로는 효과가 없지만, 장기적으로 건축 비용 감소로 인한 공급 증가와 임대료 인하를 가져올 수 있다.

조세 정책

조세 정책은 부동산 자원 배분, 소득 재분배, 지가 안정, 도시 과밀화 완화 등의 목적을 가진다. 재산세는 부동산의 수요 및 공급 탄력성의 상대적 크기에 따라 최종적인 부담 주체(귀착 대상)가 달라진다. 결론적으로 탄력성이 낮은 쪽에 조세가 귀착된다. 만약 수요 탄력성이 공급 탄력성보다 높으면 공급자에게 조세가 귀착된다. 반대로 공급 탄력성이 수요 탄력성보다 높으면 수요자에게 조세가 귀착된다. 수요가 완전탄력적이면 공급자에게, 공급이 완전탄력적이면 수요자에게 조세 전액이 귀착된다. 반대로 수요가 완전비탄력적이면 수요자에게, 공급이 완전비탄력적이면 공급자에게 조세 전액이 귀착된다.

[기출문제]

제20회 기출문제
1. 임대료 규제가 임대주택시장에 미치는 효과에 대한 설명으로 틀린 것은? (다만, 단기적으로 다른 조건은 일정하다고 가정함)
① 균형임대료보다 임대료 상한이 높을 경우, 균형 임대료와 공급량에 아무런 영향을 미치지 않는다.
② 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 장기적으로 임대주택의 질이 낮아질 수 있다.
③ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대주택에 대한 공급이 단기적으로는 탄력적, 장기적으로는 비탄력적으로 반응한다.
④ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료 규제가 지속되면 장기적으로 음성적 거래가 발생할 수 있다.
⑤ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료가 규제 이전의 균형수준보다 낮아져서 단기에 비해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있다.

제23회 기출문제
2. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 불변이라고 가정함)
① 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로 임대주택의 공급량이 늘어나지 않기 때문에 규제의 효과가 충분히 발휘되지 못한다.
② 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소하게 된다.
③ 정부나 지방자치단체가 공급하고 있는 임대주택의 유형에는 건설임대주택, 매입임대주택, 장기전세주택이 있다.
④ 정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해 주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만, 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다.
⑤ 주거바우처(housing voucher) 제도는 임대료 보조를 교환권으로 지급하는 제도를 말하며, 우리나라에서는 일부 지방자치단체에서 저소득가구에 주택임대료를 일부 지원해 주는 방식으로 운영되고 있다.

제26회 기출문제
3. 정부의 주택임대정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 규제임대료가 시장임대료보다 낮다고 가정함)
① 주택바우처(housing voucher)는 임대료보조정책의 하나다.
② 임대료 보조금 지급은 저소득층의 주거 여건 개선에 기여할 수 있다.
③ 임대료 규제는 장기적으로 민간임대주택 공급을 위축시킬 우려가 있다.
④ 임대료 규제는 임대부동산을 질적으로 향상시키고 기존 세입자의 주거 이동을 촉진시킨다.
⑤ 장기전세주택이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.

[정답]

제20회 기출문제
1. 임대료 규제가 임대주택시장에 미치는 효과에 대한 설명으로 틀린 것은? (다만, 단기적으로 다른 조건은 일정하다고 가정함)
③ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대주택에 대한 공급이 단기적으로는 탄력적, 장기적으로는 비탄력적으로 반응한다.

정답 ③
임대료 상한이 균형임대료보다 낮으면 임대주택에 대한 공급이 단기적으로는 비탄력적, 장기적으로는 탄력적이 된다.

제23회 기출문제
2. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 불변이라고 가정함)
① 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로 임대주택의 공급량이 늘어나지 않기 때문에 규제의 효과가 충분히 발휘되지 못한다.

정답 ①
임대료가 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로는 임대주택의 공급량이 줄어들지 않기 때문에 규제의 효과가 나타나지만, 장기적으로는 공급량이 감소하여 임대료가 상승할 수 있다.

제26회 기출문제
3. 정부의 주택임대정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 규제임대료가 시장임대료보다 낮다고 가정함)
④ 임대료 규제는 임대부동산을 질적으로 향상시키고 기존 세입자의 주거 이동을 촉진시킨다.

정답 ④
임대료 규제는 임대부동산의 질적 하락과 세입자의 주거 이동 제한을 낳는다.

부동산 시장의 특성 및 정책

번콩 — Tue, 12 Dec 2023 23:18:59 +0900

부동산 시장의 특성

1. 시장의 효율성 및 외부성

시장 실패: 정보의 비대칭, 독과점 존재, 규모의 경제(비용체감), 외부효과 발생, 공공재의 존재 등으로 인해 발생

역선택(Adverse selection): 정보 부족으로 인해 의사결정자가 불리한 선택을 하는 현상

도덕적 해이(Moral hazard): 타인이 자신의 행동을 관찰하지 않을 때 바람직하지 않은 행동을 하는 현상

효율적 시장이란 새로운 정보가 지체 없이 부동산 가치에 반영되는 시장이다.

구분	약성 효율적 시장	준강성 효율적 시장	강성 효율적 시장
반영 정보	과거 정보	과거/현재 (공표된 정보)	과거/현재/미래 (모든 정보)
초과 이윤	현재/미래 정보 분석으로 가능	미래 정보 분석으로 가능	불가능
분석 기법	기술적 분석	기본적 분석	불필요
정상 이윤	획득 가능	획득 가능	획득 가능

할당효율적 시장이란 모든 투자자에게 기회 비용이 동일한 시장이다. 완전경쟁시장은 할당효율적 시장이다. 불완전경쟁시장은 할당효율적 시장일 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 부동산 시장에 초과 이윤 또는 부동산 투기의 기회가 존재하는 이유는 시장이 불완전하기 때문이 아니라, 할당효율적이지 않기 때문이다.

외부효과란 타인에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 입히고도 아무런 보상이나 대가 지불을 하지 않는 현상을 가리킨다. 혜택을 입힌 경우를 정(+)의 외부효과, 손해를 입힌 경우를 부(-)의 외부효과라고 한다.

구분	정(+)의 외부효과(외부경제)	부(-)의 외부효과(외부불경제)
내용	타인에게 의도치 않은 혜택 주고도 보상 없음	타인에게 의도치 않은 손해 주고도 대가 지불 없음
수요공급	수요 증가	공급 감소
편익(소비)	사적 편익 < 사회적 편익	사적 편익 > 사회적 편익
비용(생산)	사적 비용 > 사회적 비용	사적 비용 < 사회적 비용
영향	주택가치 중가, 수급량 증가	주택가치 감소, 균형량 감소
생산량	과소 생산	과다 생산
대책	조세경감, 보조금지급, 행정규제완화, 개발이익환수	조세중과, 환경부담금 부과, 지역지구제

2. 부동산 정책

부동산 정책은 다음과 같은 단계를 거쳐 수립되고 실행된다.

문제 인식 → 정보 수집 및 분석 → 대안 수립 및 평가 → 대안 선택 → 대안 집행 → 사후 평가

(1) 정부의 시장개입

정치적 기능 : 효율성, 형평성 등 국민복지 또는 사회적 가치를 실현한다. (예) 저소득계층을 위한 임대주택 공급

경제적 기능 : 시장 실패를 해결하거나 그 영향을 완화한다. (예) 외부효과의 제거

(2) 지역지구제

토지 이용과 관련한 외부효과를 제거하거나 감소시키는 것이 목적이다. 지역지구제는 단기적으로 주택 수요를 증가시켜 주택 가격이 상승한다. 하지만 주택 공급량이 증가하더라도 주택 공급 비용이 일정하다면 주택 가격 수준의 변화 없이 주택 착공량이 증가한다. 특정 지역은 독점적 지위를 갖게 되어 기존의 부동산 소유자들이 추가적 수익을 얻게 된다. 이에 대한 보완 대책으로는 개발권양도제(TDR) 등이 있다.

(3) 토지 정책

토지 정책은 토지 오용 방지, 투기 억제, 지가 안정, 택지 공급 관리, 개발 이익 사유화 방지, 토지 활용도 향상 등을 목적으로 한다. 토지 정책을 효과적으로 수립하고 실행하려면 토지 소유권보다는 이용권 중심으로 관점을 전환해야 한다. 제도 운영 및 규제 활동을 일원화하는 것이 필요하다. 그 외에도 토지 개발과 거래를 능률적으로 연계하기 위한 전문기관 및 전문가가 필요하다.

토지공개념은 많은 토지 정책의 근간을 이룬다. 토지공개념은 토지 이용 시 공공 복리를 우선시하여 토지의 합리적으로 이용과 개발을 촉진한다. 토지 거래가 적정 면적과 가격으로 이루어지도록 유도한다. 양호한 생활환경 확보 및 국토의 균형 발전에 기여한다.

예) 농지소유 상한제, 기업의 비업무용 보유 토지 중과, 검인계약서, 토지거래허가제, 농지취득자격증명제, 분양권 전매 제한, 부동산실거래가신고, 용도지역/지구/구역제도, 개발부담금제도, 양도소득세, 부동산가격공시제도 등

부동산, 토지, 주택 문제

번콩 — Mon, 11 Dec 2023 23:40:56 +0900

부동산, 토지, 주택 문제

1. 부동산 문제

부동산과 인간의 관계를 악화하는 다양한 문제들을 포함한다. 예) 토지의 수요와 공급 간 불균형에 따른 지가 상승, 국토의 문란한 이용, 주택 공급의 양적 및 질적 문제, 환경 파괴 등. 부동산 문제의 특성은 다음과 같이 요약할 수 있다.

악화성향: 부동산 문제는 방치하면 더욱 악화되는 경향이 있다.

비가역성: 부동산 문제가 악화되기 시작하면 예전 상태로 회복하기가 쉽지 않다.

지속성: 이미 발생한 부동산 문제는 시간이 지나면서 계속되는 성향이 있다.

해결 수단의 다양성: 하나의 부동산 문제에 대한 해결 방안 다양하다. 예) 금융 지원, 세제 혜택 등

복합성: 부동산 문제는 법률·경제·기술적 요인들이 복잡적으로 작용하여 발생한다.

2. 토지 문제

1) 지가고 문제

인구 증가, 도시화, 투기적 수요 등으로 인해 지가가 지나치게 높아지는 현상이 발생한다. 이러한 현상은 투기 심리를 자극하여 지가고 문제를 가속화한다. 지속적 지가 상승은 공공용지 확보를 어렵게 만들고 정부의 재정 부담을 심화시킨다. 또한, 기업의 생산비 증가와 가계의 주택 구입 비용의 상승을 가져 온다.

지가고 문제는 토지의 과도한 분할과 과밀화의 요인이 될 수 있으며 도시 스프롤 현상 및 공한지로 인한 효율절 토지 이용이 저해될 수 있다. 소수의 고소득층이 전국 토지의 상당 부분을 집중 소유하고 있다. 이러한 상황에서 지가가 상승하면서 부의 양극화 문제가 심화되고 있다. 저소득층은 적정 가격에 토지를 구입하는 것이 더욱 어려워진다.

2) 소득분배 특정수단

10분위 분배율: 하위 40% 계층의 소득 합계를 상위 20% 계층의 소득 합계로 나눈 비율이다. 10분위분배율이 클수록 소득분배가 개선된다. 10분위분배율이 0이면 하위 40% 계층의 소득 합계가 0이므로 완전불균등이다. 반면, 2이면 두 계층의 소득 수준이 동일하여 완전균등이다.

로렌츠 곡선: 인구의 누적 비율(x)이 증가하면서(0~100%) 계층의 소득 누적 점유율(y, 0~100%)이 증가하는 패턴을 보여 준다. 정사각형 모양의 xy-좌표평면에서 로렌츠 곡선이 대각선 모양을 띠면 완전균등이다. 최고소득층이 모든 부를 독점하면 인구의 누적 비율 100% 지점에서 로렌츠 곡선은 1자 모양이 되는데 이는 완전불균등이다.

지니계수: 불균등면적을 완전균등한 상태의 로렌츠 곡선이 그리는 직각삼각형의 면적으로 나눈 비율이다. 지니계수가 0이면 완전균등, 1이면 완전불균등이다. 불균등면적은 완전균등 상태에서 로렌츠 곡선이 그리는 대각선과 현실의 로렌츠 곡선 사이의 면적이다.

3. 주택 문제

1) 양적 주택 문제

주택이 필요 주택에 비해 실제 주택수가 부족하여 발생하는 문제이다. 원활한 주택 유통을 위해서는 실거주 이외의 주택이 가구총수의 약 3~5%정도가 있어야 한다. 다시 말해, 적정공가율이 확보되어야 한다. 양적 주택 문제가 발생하는 원인으로는 인구 증가, 기존 주택 노후화, 주택 철거 및 전용, 핵가족화, 결혼 및 이혼 증가 등이 있다.

2) 질적 주택 문제

저소득층은 주거비 부담능력 저하로 인해 주택의 질적 수준이 낮아지는 문제가 발생할 수 있다. 한편, 주택의 질적 수준이 절대적으로는 나쁘지 않지만, 기대 수준에 미치지 못할 수도 있다. 이는 질적 주택 수요의 증가 때문에 발생할 수 있다. 그 원인으로는 소득 및 생활 수준 향상, 건축 기술 발전, 주택 금융의 확대 등이 있다.

3) 주거비부담 측정지표

슈바베 지수: (주거비/생계비)×100이다. 슈바베 지수가 클수록 생계비 중 주거비가 차지하는 비율이 커져서 주택부담능력이 낮아진다. 고소득층은 슈바베 지수가 낮고, 저소득층은 슈바베 지수가 높다.

PIR(Price-Income-Ratio): 주택가격(P)을 연소득(I)으로 나눈 비율이다. PIR이 클수록 주택 구입 능력이 낮아진다.

RIR(Rent-Income-Ratio): 임대가격(R)을 연소득(I)으로 나눈 비율이다. RIR이 클수록 임대료 부담도 커진다.

기출문제 - 부동산 입지론 2

번콩 — Sun, 10 Dec 2023 10:20:37 +0900

부동산 입지 결졍 요인

[기출문제]

제24회 기출(레일리의 소매인력법칙)

1. A도시와 B도시 사이에 위치하고 있는 C도시는 A도시로부터 5km, B도시로부터 10km 떨어져 있다. A도시의 인구는 5만명, B도시의 인구는 10만명, C도시의 인구는 3만명이다. 레일리(W. Reilly)의 '소매인력법칙'을 적용할 경우, C도시에서 A도시와 B도시로 구매활동에 유인되는 인구규모는? (단, C도시의 모든 인구는 A도시와 B도시에서만 구매함)

	A도시	B도시
① ② ③ ④ ⑤	5,000명 10,000명 15,000명 20,000명 25,000명	25,000명 20,000명 15,000명 10,000명 5,000명

제26회 기출(레일리의 소매인력법칙)

2. 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙을 적용할 경우, 다음과 같은 상황에서 ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?

· 인구가 1만명인 A시와 5천명인 B시가 있다. A시와 B시 사이에 인구 9천명의 신도시 C가 들어섰다. 신도시 C로부터 A시, B시까지의 직선거리는 각각 1km, 2km이다.
· 신도시 C의 인구 중 비구매자는 없고 A시, B시에서만 구매활동을 한다고 가정할 때, 신도시 C의 인구 중 A시로의 유인규모는 ( ㉠ ) 명이고, B시로의 유인 규모는 ( ㉡ )명이다.

① ㉠ 6,000 ㉡ 3,000

② ㉠ 6,500 ㉡ 2,500

③ ㉠ 7,000 ㉡ 2,000

④ ㉠ 7,500 ㉡ 1,500

⑤ ㉠ 8,000 ㉡ 1,000

제27회 기출(레일리의 소매인력법칙)

3. A, B도시 사이에 C도시에 위치한다. 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙을 적용할 경우, C도시에서 A, B도시로 구매활동에 유인되는 인구규모는? (단, C도시의 인구는 모두 구매자이고, A, B 도시에서만 구매하는것으로 가정하며, 주어진 조건에 한함)

· A도시 인구수: 400,000명
· B도시 인구수: 100,000명
· C도시 인구수: 50,000명
· C도시와 A도시 간의 거리: 10km
· C도시와 B도시 간의 거리: 5km

① A: 15,000 B: 35,000

② A: 20,000 B: 30,000

③ A: 25,000 B: 25,000

④ A: 30,000 B: 20,000

⑤ A: 35,000 B: 15,000

제23회 기출(허프의 확률모형)

4. 다음 표는 어느 시장지역 내 거주지 A에서 소비자가 이용하는 쇼핑센터까지의 거리와 규모를 표시한 것이다. 현재 거주지 A지역의 인구가 1,000명이다. 허프(huff)모형에 의한다면, 거주지 A에서 쇼핑센터 1의 이용객 수는? (단, 공간마찰계수는 2이고, 소요시간과 거리의 비례는 동일하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

구분	쇼핑센터 1	쇼핑센터 2
쇼핑센터의 면적	1,000㎡	1,000㎡
거주지 A로부터의 시간거리	5분	10분

① 600명

② 650명

③ 700명

④ 750명

⑤ 800명

제25회 기출(허프의 확률모형)

5. C도시 인근에 A와 B 두 개의 할인점이 있다. 허프(D. L. Huff)의 상권분석모형을 적용할 경우, B할인점의 이용객 수는? (단, 거리에 대한 소비자의 거리마찰계수 값은 2이고, 도시인구의 60%가 할인점을 이용함)

A할인점 면적: 5,000㎡
B할인점 면적: 20,000㎡
C도시(소비자 거주지) 인구: 30만명
A할인점과 C도시 거리: 10㎢
B할인점과 C도시 거리: 20㎢

① 70,000명

② 80,000명

③ 90,000명

④ 100,000명

⑤ 110,000명

제28회 기출(허프의 확률모형)

6. 허프(D. Huff)모형을 활용하여 X 지역의 주민이 할인점 A를 방문할 확률과 할인점 A의 월 추정매출액을 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

· X지역의 현재 주민:4,000명
· 1인당 월 할인점 소비액: 35만원
· 공간마찰계수 : 2
· X지역의 주민은 모두 구매자이고, A, B, C 할인점에서만 구매한다고 가정

구분	할인점 A	할인점 B	할인점 C
면적	500㎡	300㎡	450㎡
X지역 거주지로부터의 거리	5km	10km	15km

① 80%, 10억 9,200만원

② 80%, 11억 2,000만원

③ 82%, 11억 4,800만원

④ 82%, 11억 7,600만원

⑤ 82%, 12억 400만원

[정답]

제24회 기출

정답 ④

A도시 인력: 50,000/5² = 2,000

A도시 인력: 100,000/10² = 1,000

C도시 인구가 A로 갈 확률: 2000/3000 = 2/3 → 30,000명×(2/3) = 20,000명

C도시 인구가 B로 갈 확률: 1000/3000 = 1/3 → 30,000명×(1/3) = 10,000명

제26회 기출(레일리의 소매인력법칙)

2. 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙을 적용할 경우, 다음과 같은 상황에서 ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?

⑤ ㉠ 8,000 ㉡ 1,000

정답 ⑤

A도시 인력: 10,000/1² = 10,000

B도시 인력: 5,000/2² = 1,250

C도시 인구가 A시로 갈 확률: 10,000/11,250 = 0.8889 → 9,000명×0.8889 = 8,000명

C도시 인구가 B시로 갈 확률: 1,250/11,250 = 0.1111 → 9,000명×0.1111 = 1,000명

제27회 기출(레일리의 소매인력법칙)

· A도시 인구수: 400,000명
· B도시 인구수: 100,000명
· C도시 인구수: 50,000명
· C도시와 A도시 간의 거리: 10km
· C도시와 B도시 간의 거리: 5km

③ A: 25,000 B: 25,000

정답 ③

A도시 인력: 400,000/10² = 4,000

B도시 인력: 100,000/5² = 4,000

C도시 인구가 A도시로 갈 확률 = 4,000/8,000 = 0.5 → 50,000명×0.5 = 25,000명

C도시 인구가 B도시로 갈 확률 = 4,000/8,000 = 0.5 → 50,000명×0.5 = 25,000명

제23회 기출(허프의 확률모형)

구분	쇼핑센터 1	쇼핑센터 2
쇼핑센터의 면적	1,000㎡	1,000㎡
거주지 A로부터의 시간거리	5분	10분

① 600명

② 650명

③ 700명

④ 750명

⑤ 800명

정답 ⑤

쇼핑센터 1의 유인력 : 1000/5²= 40

쇼핑센터 2의 유인력 : 1000/10²= 10

쇼핑센터 1의 이용자 = 1000명×40/(40 + 10) = 800명

제25회 기출(허프의 확률모형)

A할인점 면적: 5,000㎡
B할인점 면적: 20,000㎡
C도시(소비자 거주지) 인구: 30만명
A할인점과 C도시 거리: 10㎢
B할인점과 C도시 거리: 20㎢

① 70,000명

② 80,000명

③ 90,000명

④ 100,000명

⑤ 110,000명

정답 ③

A할인점 인력: 5,000/10² = 50

B할인점 인력: 20,000/20² = 50

C도시 인구가 B할인점으로 갈 확률: 50/100 = 0.5 → 30만명×0.6×0.5 = 9만명

제28회 기출(허프의 확률모형)

6. 허프(D. Huff)모형을 활용하여 X 지역의 주민이 할인점 A를 방문할 확률과 할인점 A의 월 추정매출액을 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

구분	할인점 A	할인점 B	할인점 C
면적	500㎡	300㎡	450㎡
X지역 거주지로부터의 거리	5km	10km	15km

② 80%, 11억 2,000만원

정답 ②

A할인점 인력: 500/5² = 20

B할인점 인력: 300/10² = 3

C할인점 인력: 450/15² = 2

X지역 주민이 A할인점으로 갈 확률: 20/25 = 0.80

X지역 주민이 B할인점으로 갈 확률: 3/25 = 0.12

X지역 주민이 C할인점으로 갈 확률: 2/25 = 0.08

A할인점의 월 추정매출액: 35만원/명×4,000명×0.80 = 1,120,000,000원

기출문제 - 부동산 입지론 1

번콩 — Sun, 10 Dec 2023 08:45:41 +0900

부동산 입지 선정

[기출문제]

제18회 기출(컨버스의 분기점모형)

1. 어떤 도시에 쇼핑센터 A,B가 있다. 두 쇼핑센터 간 거리는 8km이다. A의 면적은 1,000㎡이고, B의 면적은 9,000㎡이다. 컨버스(P. D. Converse)의 분기점모형에 따른 두 쇼핑센터의 상권 경계선은 어디인가? (컴버스의 분기점모형에 따르면, 상권은 거리의 제곱에 반비례하고 상가의 면적에 비례한다.

① A로부터 1km 지점

② A로부터 2km 지점

③ A로부터 4km 지점

④ A로부터 5km 지점

⑤ A로부터 7km 지점

제21회 기출

2. 부동산 입지에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 회귀모형은 특정 부지의 소매점포의 성과에 영향을 미치는 인자들을 결정하기 위해 사용될 수 있는 접근법 중 하나이다.

② 도심지역에 건물들이 고층화되는 것은 토지에 대한 자본의 대체성이 낮다는 것이다.

③ 레일리(W. J. Reilly)의 소매인력법칙에 따르면, 2개 도시의 상거래 흡인력은 두 도시의 긴구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다.

④ 허프(D. L. Huff)의 상권분석모형에 따르면, 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해 결정된다.

⑤ 베버(A. Weber)의 최소비용이론은 다른 생산조건이 동일하다면, 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.

제22회 기출

3. 상권과 관련된 내용으로 옳지 않은 것은?

① 상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간 개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다.

② 일반적으로 상품이나 서비스의 구입빈도가 낮을수록 상권의 규모는 작다.

③ 상권획정을 위한 접근법으로는 공간독점접근법, 시장침투접근법, 분산시장접근법이 있는데, 고급가구점과 같은 전문품점의 경우 분산시장접근법이 유용하다.

④ 컨버스(P. D. Converse)는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설 간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리(W. J. Reilly)의 소매중려모형을 수정했다.

⑤ 허프(D. L. Huff)는 상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았다.

제24회 기출(크리스탈러 중심지이론)

4. 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론에서 사용되는 개념에 대한 정의로 옳은 것을 모두 고른 것은?

㉠ 중심지: 각종 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 중심지역
㉡ 도달범위: 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 '1'이 되는 지점까지의 거리
㉢ 최소요구치: 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
㉣ 최소요구범위: 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리

① ㉠, ㉡

② ㉡, ㉢

③ ㉠, ㉡, ㉣

④ ㉠, ㉢, ㉣

⑤ ㉡, ㉢, ㉣

제24회 기출(베버의 공업입지론)

5. 베버(A. Weber)의 공업입지론에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 기업은 단일 입지공장이고, 다른 조건은 동일함)

① 생산자는 합리적 경제인이라고 가정한다.

② 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 곳을 기업의 최적입지점으로 본다.

③ 기업의 입지요인으로 수송비, 인건비, 집적이익을 제시하였다.

④ 기업은 수송비, 인건비, 집적이익의 순으로 각 요인이 최소가 되는 지점에 입지한다.

⑤ 등비용선(isodapane)은 최소수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.

[정답]

제18회 기출(컨버스의 분기점모형)

1. 어떤 도시에 쇼핑센터 A, B가 있다. 두 쇼핑센터 간 거리는 8km이다. A의 면적은 1,000㎡이고, B의 면적은 9,000㎡이다. 컨버스(P. D. Converse)의 분기점모형에 따른 두 쇼핑센터의 상권 경계선은 어디인가? (컴버스의 분기점모형에 따르면, 상권은 거리의 제곱에 반비례하고 상가의 면적에 비례한다.

② A로부터 2km 지점

정답 ②

A 상권의 경계선 = 전체거리 / [1 + √(B의 면적/A의 면적)] = 8/[1 + √9000/1000)] = 8/[1 + 3] = 2(km)

제21회 기출

2. 부동산 입지에 관한 설명으로 틀린 것은?

② 도심지역에 건물들이 고층화되는 것은 토지에 대한 자본의 대체성이 낮다는 것이다.

정답 ②

건물이 고층화되는 것은 토지에 대한 자본의 대체성이 높기 때문이다.

제22회 기출

3. 상권과 관련된 내용으로 옳지 않은 것은?

② 일반적으로 상품이나 서비스의 구입빈도가 낮을수록 상권의 규모는 작다.

정답 ②

구매빈도와 상권의 범위는 반비례한다. 상품이나 서비스의 구입빈도가 낮을수록 상권의 규모는 크다.

제24회 기출(크리스탈러 중심지이론)

4. 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론에서 사용되는 개념에 대한 정의로 옳은 것을 모두 고른 것은?

④ ㉠, ㉢, ㉣

정답 ④

㉡ 도달범위: 중심지가 배후지에 재화나 서비스를 제공하는 범위이다.

제24회 기출(베버의 공업입지론)

5. 베버(A. Weber)의 공업입지론에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 기업은 단일 입지공장이고, 다른 조건은 동일함)

④ 기업은 수송비, 인건비, 집적이익의 순으로 각 요인이 최소가 되는 지점에 입지한다.

정답 ④

가장 중요한 요인은 수송비이지만, 전체 비용을 종합적으로 고려하여 최소가 되는 지점을 찾는다.

상권획정 방법 및 기타 입지론

번콩 — Sat, 9 Dec 2023 21:20:27 +0900

상권획정의 방법

1. 상권획정의 방법

구매 습관을 결정하는 요인은 크게 세 가지로 분석할 수 있다.

편의성(Convenience): 일상필수품으로서 구입이 편리한 곳에서 습관적으로 구매한다.

선매성(Shopping): 상품 특성이 유사하기 때문에 여러 상점에서 가격 비교한 후 구매한다.

전문성(Specialty): 상당한 전문성이 요구되는 상품으로서 점포까지의 거리가 멀어도 기꺼이 방문한다.

1) 시장침투법

시장의 중첩을 인정하며 경쟁을 고려하여 상권을 확률적으로 획정한다. 상품 특성에 대한 평가 결과에 근거하는 기법으로 가장 일반적으로 사용된다. 소비자 분포 기법(CST: Customer Spotting Technique)을 적용한다. 매출이 발생하는 위치와 중심지로부터의 거리를 측정하여 1차 상권(전체 매출액의 75%), 2차 상권(전체 매출액의 90%), 3차 상권(그외 지역)으로 구분한다. 예) 백화점, 슈퍼마켓, 선매품점

2) 공간독점법

거래제한이 있거나 면허가 필요한 업종으로서 지역독점력을 행사할 수 있을 때 사용할 수 있다. 상권이 거의 중첩되지 않는 상권 획정 방법이다. 예) 편의품점, 체인점, 주류판매점

3) 분산시장접근법

전문상품으로서 특정 수요층을 대상으로 하는 업종에 적합한 획정 방법이다. 특정 지역에만 공급하는 불연속 상권을 이룬다. 예) 고급 가구점, 고급 카메라점

2. 점포의 종류와 입지

1) 공간균배의 원리

점포들이 서로 경쟁하면서 오랜 기간이 지나면 점포들이 배후지를 균등하게 배분하게 된다는 원리이다. 공간분배의 원리에 따르면 집심성 점포, 집재성 점포, 산재정 점포, 국부적 집중성 점포로 유형이 구분된다.

(1) 집심성 점포(Center-oriented store): 점포들이 배후지의 중심부에 집단적으로 입지하는 성향을 있는 업종이다. 비도심부에 입지하는 경우는 거의 없다. 예) 백화점, 고급음식점, 고급의류점, 대형섬점, 극장 등. ※ 대형 쇼핑센터를 이룰 때 유리한 점포로 이해할 수 있다.

(2) 집재성 점포(Cluster-oriented store): 동일한 업종이 한 곳에 집단적으로 입지하는 성향이 있다. 예) 보험회사, 은행, 가구점, 전자제품, 기계점 등 ※ 클러스터(대형단지)를 이루면 유리한 점포로서 화훼단지 등이 이에 해당한다.

(3) 산재성 점포(Dispersal-oriented store): 집재성 점포와는 반대로 서로 분산 입지하는 성향이 있다. 상권의 크기가 한정되어 있다. 예) 잡회점, 미용실, 공중목욕탕, 세탁소, 어물점 등

(4) 국부적 집중성 점포(Locally-focused store): 동일한 업종의 점포가 국부적 중심지에 입지하는 성향이 있다. 예) 농기구점, 철공소, 비료상점 등

2) 매장용 점포 선정 단계

매장용 점포를 변경하기 위한 분석은 다음과 같이 적용한다.

기존부지 → 도시분석 → 근린분석 → 대상근린분석 → 대상부지

3) 매상고 추계방법

비율분석: 목표 시장점유율 등 주관적 비율에 근거하여 산정

유추분석: 유사 점포의 매출액을 분석하여 예상매출액을 산정

중력분석: 소매인력법칙을 적용하여 점포의 크기와 거리를 활용

회귀분석: 매상고를 결정하는 독립변수와 매상고(종속변수) 간 선형관계식을 활용

3. 기타 입지론

1) 농업입지론

튀넨의 위치지대설이 최초의 이론이다.

지대 = 판매수익 – 생산비 – 수송비

생산지와 소비지 간 거리로 인한 수송비 및 기타 조건을 고려하여 선정한다.

2) 주거입지론

주거입지론은 동양에서 먼저 시작되었다는 견해가 있다(풍수지리설).

최적주거입지의 조건: 한계주거비용 = 한계교통비용

외곽 이전이 유리한 입지: 한계교통비용 < 한계주거비용

도심 이전이 유리한 입지: 한계교통비용 > 한계주거비용

3) 공업입지론

(1) 베버의 최소비용이론: 원료 및 제품의 운송비가 가장 적게 발생하는 지점에 입지한다.

(2) 레쉬의 최대수요이론: 최대수요를 통한 이윤극대화에 초점을 둔다. 입지가 최적화되면 공장들이 육각형 벌집 모양을 이루면 분산한다고 주장하였다.

(3) 원료지수 & 입지중량: 원료지수(= 국지원료의 중량 / 제품의 중량), 입지중량 = 원료지수 + 1. 원료지수가 1보다 크면 원료 공급지 쪽에(원료지향형), 원료지수가 1보다 작으면 시장 쪽(시장지향형)에 가까이 입지한다.

(4) 지역경제기반분석: 입지계수(특정 지역의 특정 산업이 전국 동일 산업에 대해 가지는 상대적인 중요도), 경제기반승수(기반산업의 고용 증가가 특정 지역의 고용 증가로 이어지는 비율) 등을 분석한다.

부동산 입지론

번콩 — Sat, 9 Dec 2023 19:34:37 +0900

쇼핑센터의 상권의 크기는 규모에 비례

1. 클리스탈러 중심지 이론

중심지는 여러 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 있는 지역이다. 배후지는 중심지를 둘러싸고 있는 지역이다. 중심지가 배후지(보완구역)에 재화나 서비스를 제공할 수 있는 범위를 재화의 도달범위라고 한다. 재화의 도달범위가 최소한의 요구치보다 커야만 중심지 기능을 유지할 수 있다. 재화의 도달범위가 클수록 중심지 기능이 발달하게 된다.

중심지는 규모에 따라 차수가 있다. 같은 차수의 중심지들의 위치를 연결하면 6각형 벌집 모양으로 배열된다. 한편, 낮은 차수의 중심지는 낮은 차수의 재화와 서비스를 제공할 수는 있지만, 높은 차수의 재화와 서비스는 제공하기 어렵다. 하지만 높은 차수의 중심지는 높은 차수와 낮은 차수의 재화와 서비스를 모두 제공할 수 있다.

예를 들어, 지역에 있는 소규모 슈퍼마켓은 차수가 낮음 중심지로서 인근의 소비자에게 재화를 제공할 수 있다. 하지만 다른 지역의 소비자까지 찾아오게 하지는 못한다. 반면에 대형 쇼핑몰은 더 넓은 지역의 소비자까지 포괄하여 재화와 서비스를 제공할 수 있다. 크리스탈러는 이를 포섭의 원리(nested principle)라고 부른다.

포섭의 원리는 시장원리, 교통원리, 행정원리에 의해 발생한다. 시장원리는 가능한 한 적은 수의 중심지가 최대한 넓은 지역을 도달할 수 있는 형태로 중심들이 서로 분리되어야 한다는 원리이다. 교통원리는 고차 중심지들을 연결하는 도로망에서 저차 중심지들이 위치하게 하여 교통편의성을 최대화해야 한다는 원리이다. 행정원리는 고차 행정중심지가 저차 행정중심지를 완전 포섭하면 행정통제에 유리하다는 원리이다.

2. 상권의 범위 관련 모형

상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간 개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다. 일반적으로 점의 면적과 상권의 범위는 비례하고 구매빈도와 상권의 범위는 반비례한다. 따라서 상품이나 서비스의 구입빈도가 낮을수록 상권의 범위는 크다. 컨버스(P. D. Converse)는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설 간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리(W. J. Reilly)의 소매중력모형을 수정하였다. 허프(D. L. Huff)는 상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았다.

1) 레일리의 소매인력법칙

레일리는 뉴튼의 만유인력법칙을 차용하여 제안한 이론이다. 만유인력법칙에 따르면 두 물체 간 인력의 크기는 질량에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다. 이와 유사하게 두 도시의 세력권 또는 점포의 상권이 도달하는 범위는 도시(또는 점포)의 면적에 비례하고 거리에 반비례한다.

만약 쇼핑센터 A와 쇼핑센터 B 사이에 도시 C가 있다고 하자. 그리고 주요한 정보는 다음과 같다고 하자.

a = 쇼핑센터 A의 면적

b = 쇼핑센터 B의 면적

x = 쇼핑센터 A와 도시 C 사이의 거리

y = 쇼핑센터 B와 도시 C 사이의 거리

r = 도시 C의 인구 중에서 쇼핑센터 A에서 구매하는 비율

∴ r : (1 – r) = (a/x²) : (b/y²)

2) 컨버스의 분기점 모형

레일리의 소매인력법칙을 기반으로 경쟁점포 간의 영향력이 균등해지는 분기점을 계산해 낼 수 있는 수식을 만들었다. 컨버스는 두 경쟁점포 사이에 있는 소비자들이 특정 점포를 이용할 가능성(흡인력)은 점포의 크기에 비례하고 소비자와 각 점포 간의 거리에 반비례한다는 가정을 하였다.

만약 쇼핑센터 A와 쇼핑센터 B 사이에 도시 C가 있다고 하자. 그리고 주요한 정보는 다음과 같다고 하자.

a = 쇼핑센터 A의 면적

b = 쇼핑센터 B의 면적

T = 쇼핑센터 A와 B 사이의 거리

x = 쇼핑센터 A로부터의 분기점

∴ x = T / [1 + √(b/a)]

3) 허프의 확률모형

허프는 기존의 소매인력모형에 효용이론을 접목하여 경쟁점포의 경쟁력을 확률적 개념으로 설명하였다. 기본적 개념은 기존의 이론들과 맥을 같이하지만, 거리의 제곱의 반비례하는 대신 거리의 마찰계수 제곱의 반비례로 변형하였다.

만약 쇼핑센터 A와 쇼핑센터 B 사이에 도시 C가 있다고 하자. 그리고 주요한 정보는 다음과 같다고 하자.

a = 쇼핑센터 A의 면적

b = 쇼핑센터 B의 면적

x = 쇼핑센터 A와 도시 C 사이의 거리

y = 쇼핑센터 B와 도시 C 사이의 거리

r = 도시 C의 인구 중에서 쇼핑센터 A에서 구매하는 확률

k = 공간마찰계수

∴ r = (a/xⁿ) / [(a/xⁿ) + (b/yⁿ)]

기출문제 - 도시공간구조 이론

번콩 — Fri, 8 Dec 2023 07:43:20 +0900

교통망은 도시공간구조 발달과 변화에 중요한 요소다

[기출문제]

제20회 기출문제

1. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 호이트(Hoyt)의 선형이론에 따르면 주택지불능력이 낮을수록 고용기회가 많은 도심지역과 접근성이 양호한 지역에 주거입지를 선정하는 경향이 있다.

② 헤이그(Haig)의 마찰비용이론은 중심지로부터 멀어질수록 수송비는 증가하고 지대는 감소한다고 복고 교통비의 중요성을 강조했다.

③ 버제스(Burgess)의 동심원이론은 거주지 분화현상의 연구를 통하여 도시팽창이 도시내부구조에 미치는 영향을 설명했다.

④ 해리스(Harris)와 울만(Ulman)의 다핵심이론에 의하면 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심으로 이루어진다.

⑤ 다핵심이론에서는 지대를 지불하는 능력의 차이와 유사한 활동이 집중하는 성향을 도시의 다핵화 요인으로 설명하고 있다.

제22회 기출문제

2. 도시공간구조 및 입지에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 동심원설에 의하면 중심지와 가까워질수록 범죄, 빈곤 및 질병이 적어지는 경향을 보인다.

② 선형이론에 의하면 주택구입능력이 높은 고소득층의 주서지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 있다.

③ 다핵심이론에서는 다핵의 발생요인으로 유사활동 간 분산지향성, 이질활동 간 입지적 비양립성 등을 들고 있다.

④ 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달이지 소득의 증가와는 관계가 없다.

⑤ 잡화점 세탁소는 산재성 점포이고 백화점, 귀금속점은 집재성 점포이다.

제23회 기출문제

3. 다음에서 설명하는 도시공간구조 이론은?

· 미국의 도시경제학자인 호이트(H. Hoyt)가 주장하였다.
· 도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 중심업무지구로부터 도매·경공업지구, 저급주택지구, 중급주택지구, 고급주택지구들이 주요 교통노선에 따라 쐐기형(wedge) 지대모형으로 확대 배치된다.
· 주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인이다.

① 선형이론

② 동심원이론

③ 다핵심이론

④ 중력모형이론

⑤ 분기점모형이론

제24회 기출문제

4. 도시공간구조 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 동심원이론에 따르면 저소득층일수록 고용기회가 적은 부도심과 접근성이 양호하지 않은 지역에 주거를 선정하는 경향이 있다.

② 선형이론에 의하면 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.

③ 동심원이론에 의하면 점이지대는 고소득층 주거지역보다 도심에 가깝게 위치한다.

④ 다핵심이론에서 도시는 하나의 중심지가 아니라 몇 개의 중심지들로 구성된다.

⑤ 동심원이론은 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근하였다.

제28회 기출문제

5. 도시공간구조 이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달이지 소득의 증가와는 관계가 없다.

② 버제스(E. Burgess)는 도시의 성장과 분화가 주요 교통망에 따라 확대되면서 나타난다고 보았다.

③ 호이트(H. Hoyt)는 도시의 공간구조형성을 칩임, 경쟁, 천이 등의 과정으로 나타난다고 보았다.

④ 동심원이론에 의하면 점이지대는 고급주택지구보다 도심으로부터 원거리에 위치한다.

⑤ 다핵심이론의 핵심요소에는 공업, 소매, 고급주택 등이 있으며, 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.

[정답]

제20회 기출문제

1. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

정답 ①

고소득층의 고급주택은 교통망의 축에 가까이 입지하고, 중급주택은 고급주택의 인근에 위치한다.

하급주택은 고급주택지의 반대편에 입지한다.

제22회 기출문제

2. 도시공간구조 및 입지에 관한 설명으로 옳은 것은?

② 선형이론에 의하면 주택구입능력이 높은 고소득층의 주서지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 있다.

정답 ②

① 동심원이론: 중심지에 가까워질수록 범죄, 빈곤, 질병이 증가한다.

③ 다핵심이론: 유사활동 간 집적지향성, 이질활동 간 입지적 비양립성 등을 들고 있다.

④ 소득의 증가도 도시공간구조의 변화를 야기한다.

⑤ 잡화점 세탁소는 산재성 점포, 백화점은 집재성 점포, 귀금속점은 집심성 점포이다.

제23회 기출문제

3. 다음에서 설명하는 도시공간구조 이론은?

① 선형이론

정답 ①

제24회 기출문제

4. 도시공간구조 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 동심원이론에 따르면 저소득층일수록 고용기회가 적은 부도심과 접근성이 양호하지 않은 지역에 주거를 선정하는 경향이 있다.

② 선형이론에 의하면 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.

③ 동심원이론에 의하면 점이지대는 고소득층 주거지역보다 도심에 가깝게 위치한다.

④ 다핵심이론에서 도시는 하나의 중심지가 아니라 몇 개의 중심지들로 구성된다.

⑤ 동심원이론은 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근하였다.

정답 ①

저소득층은 고용기회가 많은 도심 가까이에 입지하며, 부도심과 접근성이 양호한 지역에 주거를 선정한다.

제28회 기출문제

5. 도시공간구조 이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달이지 소득의 증가와는 관계가 없다.

② 버제스(E. Burgess)는 도시의 성장과 분화가 주요 교통망에 따라 확대되면서 나타난다고 보았다.

③ 호이트(H. Hoyt)는 도시의 공간구조형성을 칩임, 경쟁, 천이 등의 과정으로 나타난다고 보았다.

④ 동심원이론에 의하면 점이지대는 고급주택지구보다 도심으로부터 원거리에 위치한다.

⑤ 다핵심이론의 핵심요소에는 공업, 소매, 고급주택 등이 있으며, 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.

정답 ⑤

① 소득의 증가도 도시공간구조의 변화를 야기한다.

② 도시의 성장과 분화가 주요 교통망에 따라 확대되는 이론은 호이트의 선형이론이다.

③ 칩임, 경쟁, 천이 등의 과정으로 설명한 이론은 버제스의 동심원이론이다.

④ (중)(전)(저)(고)(통) 점이지대(=전이지대, 천이지대)는 고급주택지구보다 도심에 가깝다.

기출문제 - 여과과정과 지대론

번콩 — Fri, 8 Dec 2023 00:24:34 +0900

지대(Rent)와 관련한 이론들

[기출문제]

제19회 기출문제

1. 주거분리와 주택의 여과과정(filtering process) 이론에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 고소득층 주거지역에서 주택의 보수를 통한 가치상승분이 보수비용보다 적다면 하향여과가 발생할 수 있다.

② 주거분리는 주택 소비자가 정(+)의 외부효과 편익은 추구하려 하고, 부(-)의 외부효과 피해는 피하려는 동기에서 비롯된다.

③ 저소득층 주거지역에서 주택의 보수를 통한 가치상승분이 보수비용보다 크다면 상향여과가 발생할 수 잇다.

④ 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증료( premiun)가 붙어 거래되며, 저소득층 주거지역과 인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래될 것이다.

⑤ 고소득층 주거지역으로 저소득층이 들어오게 되어 상향여과과정이 계속되면, 고속득층 주거지역은 점차 저소득층 주거지역으로 바뀔 것이다.

제20회 기출문제

2. 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 차액지대설에서는 토지 비옥도가 지대를 결정하게 되며, 수확체감의 법칙을 전제한다.

② 절대지대설에 따르면 토지 소유자는 최열등지에 대해서는 지대를 요구할 수 없다.

③ 튀넨(Thunen)의 입자이론에 따르면 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 날 수 있다.

④ 입찰지대설에서는 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어진다.

⑤ 차액지대설에 따르면 생산물의 가격과 생산비가 일치하는 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.

제21회 기출문제

3. 주택의 여과과정이론과 주거분리에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 주택의 상향여과는 상위소득계층이 사용하던 기존주택이 하위소득계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다.

② 주거분리는 도시 전체뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.

③ 주거분리는 도시 내에서 소득계층이 분화되어 거주하는 현상을 말한다.

④ 침입과 천이현상으로 인해 주거입지의 변화를 가져올 수 있다.

⑤ 공가(空家)의 발생은 주택여과과정의 중요한 구성요소 중 하나이다.

제23회 기출문제

4. 주택의 여과과정(filtering process)에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 주택의 여과과정은 시간이 경과하면서 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변호함에 따라 발생하는 현상이다.

② 개인은 주어진 소득이라는 제약조건하에 최대의 만족을 얻을 수 있는 주택서비스를 소비한다.

③ 주택의 상향여과는 낙후된 주거지역이 재개발되어 상위계층이 유입된 경우에 나타날 수 있다.

④ 주택의 하향여과는 소득증가로 인해 저가주택의 수요가 감소되었을 때 나타난다.

⑤ 주택의 여과과정이 원활하게 작동하는 주택시장에서 주택여과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 있다.

제27회 기출문제

5. 주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

① 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상을 의미한다.

② 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 경우, 경계지역 부근의 저소득층 주택은 할인되어 거래되고 고소득층 주택은 할증되어 거래된다.

③ 저소득층은 다른 요인이 동일한 경우 정(+)의 외부효과를 누리고자 고소득층 주거지에 가까이 거주하려 한다.

④ 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이현상이 발생할 수 있다.

⑤ 도시 전체에서 뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.

제24회 기출문제

6. 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 리카도(D. Ricardo)는 비옥도의 차이, 비옥한 토지량의 제한, 수확체감 법칙의 작동을 지대발생의 원인으로 보았다.

② 위치지대설에 따르면 다른 조건이 동일한 경우, 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.

③ 절대지대설에 따르면 토지의 소유자체가 지대의 발생요인이다.

④ 입찰지대설에 따르면 토지이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당된다.

⑤ 차액지대설에 따르면 지대는 경제적 잉여가 아니고 생산비이다.

제26회 기출문제

7. 도시공간구조이론 및 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ulman)의 다핵이론에서는 상호 편익을 가져다주는 활동(들)의 집적지향성(집적이익)을 다핵입지 발생요인 중 하나로 본다.

② 알론소(W. Alonso)이 입찰지대곡선은 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선이다.

③ 헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론에서는 교통비와 지대를 마찰비용으로 본다.

④ 리카도(D. Ricardo)의 차액지대설에서는 지대발생원인을 농토의 비옥도에 따른 농작물의 수확량의 차이로 파악한다.

⑤ 마샬(A. Marshall)은 일시적으로 토지의 성격을 가지는 기계, 기구 등의 생산요소에 대한 대가를 파레토지대로 정의하였다.

제27회 기출문제

8. 다음의 내용을 모두 설명하는 지대는?

지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위때문에 받는 수입이므로 최열등지에서도 발생한
지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생함
지대는 토지의 사유화로 인해 발생함

① 마샬(A. Marshall)의 준지대

② 리카도(D. Ricardo)의 차액지대

③ 알론소(W. Alonso)의 입찰지대

④ 튀넨(J.H. von Thunen)의 위치지대

⑤ 마르크스(K. Marx)의 절대지대

[정답]

제19회 기출문제

1. 주거분리와 주택의 여과과정(filtering process) 이론에 관한 설명 중 틀린 것은?

⑤ 고소득층 주거지역으로 저소득층이 들어오게 되어 상향여과과정이 계속되면, 고속득층 주거지역은 점차 저소득층 주거지역으로 바뀔 것이다.

정답 ⑤

하향여과가 계속되면 고속득층 주거지역은 점차 저소득층 주거지역으로 바뀐다.

제20회 기출문제

2. 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

② 절대지대설에 따르면 토지 소유자는 최열등지에 대해서는 지대를 요구할 수 없다.

정답 ②

마르크스의 절대지대설에 따르면 최열등지(한계지)에서도 지대를 요구할 수 있다.

제21회 기출문제

3. 주택의 여과과정이론과 주거분리에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 주택의 상향여과는 상위소득계층이 사용하던 기존주택이 하위소득계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다.

정답 ①

하향여과이다. 주택이 고소득층에서 저소득층으로 이동하기 때문이다.

제23회 기출문제

4. 주택의 여과과정(filtering process)에 관한 설명 중 틀린 것은?

④ 주택의 하향여과는 소득증가로 인해 저가주택의 수요가 감소되었을 때 나타난다.

정답 ④

하향여과는 소득감소로 인해 저가주택의 수요가 증가했을 때 나타난다.

제27회 기출문제

5. 주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일)

② 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 경우, 경계지역 부근의 저소득층 주택은 할인되어 거래되고 고소득층 주택은 할증되어 거래된다.

정답 ②

고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접해 있는 경계지역의 저소득층 주택은 할증, 고소득층 주택은 할인 거래된다.

제24회 기출문제

6. 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 리카도(D. Ricardo)는 비옥도의 차이, 비옥한 토지량의 제한, 수확체감 법칙의 작동을 지대발생의 원인으로 보았다.

② 위치지대설에 따르면 다른 조건이 동일한 경우, 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.

③ 절대지대설에 따르면 토지의 소유자체가 지대의 발생요인이다.

④ 입찰지대설에 따르면 토지이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당된다.

⑤ 차액지대설에 따르면 지대는 경제적 잉여가 아니고 생산비이다.

정답 ⑤

리카도의 차액지대설에서 지대는 경제적 잉여로 본다.

마르크스의 절대지대설에서 지대는 생산비로 본다.

제26회 기출문제

7. 도시공간구조이론 및 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

⑤ 마샬(A. Marshall)은 일시적으로 토지의 성격을 가지는 기계, 기구 등의 생산요소에 대한 대가를 파레토지대로 정의하였다.

정답 ⑤

일시적으로 토지의 성격을 가지는 기계, 기구 등의 생산요소에 대한 대가는 준지대(quasi-rent)이다.

제27회 기출문제

8. 다음의 내용을 모두 설명하는 지대는?

지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 최열등지에서도 발생한다.
지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다.
지대는 토지의 사유화로 인해 발생한다.

⑤ 마르크스(K. Marx)의 절대지대

정답 ⑤

절대지대설에 대한 설명이다.

기출문제 - 부동산학 총론

번콩 — Thu, 7 Dec 2023 23:09:03 +0900

부동산학의 이해

[기출문제]

제15회 기출

1. 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다. 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여, 부동산의 법적·경제적·기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다.

② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다.

③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과학이다.

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하게 된다.

⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다.

제19회 기출

2. 부동산학에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?

① 부동산학은 토지 및 그 정착물에 관하여 그것과 관련된 직업적·물적·법적·금융적 제 측면을 연구하는 학문이다.

② 부동산학은 여러 분야의 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합학문적 성격을 지니고 있다.

③ 부동산학은 복잡한 현대의 부동산 문제를 해결하기 위하여 학제적 접근을 취하는 전문적인 학문영역으로 등장하였다.

④ 부동산학은 토지와 건물을 대상으로 하는 탐구라는 점에서 우주와 지구의 기본원리를 탐구하는 물리학이나 지구과학과 같은 순수과학이라고 할 수 있다.

⑤ 부동산학의 접근방법 중 의사결정 접근방법은 인간은 합리적 존재이며, 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 출발한다.

제22회 기출

3. 부동산의 개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 경제적 개념의 부동산은 자본, 자산으로서 특성을 지닌다.

② 좁은 의미의 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.

③ 준(準)부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산에 포함된다.

④ 부동산의 물리적 개념은 부동산활동의 대상인 유형(有形)적 측면의 부동산을 이해하는 데 도움이 된다.

⑤ 토지는 생산재이지만 소비재는 아니다.

제23회 기출

4. 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은?

① 상품

② 자본

③ 자산

④ 환경

⑤ 소비재

제25회 기출

5. 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은?

① 건물

② 소유권보존등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

제26회 기출

6. 부동산학에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 과학을 순수과학과 응용과학으로 구분할 때, 부동산학은 응용과학에 속한다.

② 부동산학의 연구대상은 부동산활동 및 부동산현상을 포함한다.

③ 부동산학의 접근방법 중 종합식 접근방법은 부동산을 기술적·경제적·법률적 측면 등의 복합개념으로 이해하여, 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다.

④ 부동산학은 다양한 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합학문적·성격을 지닌다.

⑤ 부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다.

제27회 기출

7. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.

② 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.

③ 기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등을 의미한다.

④ 준부동산은 등기·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.

⑤ 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다.

[정답]

제15회 기출

1. 부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다. 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은?

④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성보다는 형평성을 중시하게 된다.

정답 ④

부동산학에서 최우선적인 가치는 효율성이다. 다만, 사회적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문에 형평성도 고려해야 하

제19회 기출

2. 부동산학에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?

정답 ④

부동산학은 복잡한 현실적 문제를 복합적으로 탐구하는 응용과학이다.

제22회 기출

3. 부동산의 개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

⑤ 토지는 생산재이지만 소비재는 아니다.

정답 ⑤

토지는 생산재이면서 동시에 소비재이다.

제23회 기출

4. 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은?

④ 환경

정답 ④

부동산의 경제적 개념에는 생산요소, 소비재, 상품, 자본, 자산 등이 있다.

기술적 개념에는 자연, 환경, 위치, 공간, 자연 등이 있다.

제25회 기출

5. 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은?

③ 구거

정답 ③

구거란 인공 수로, 자연 유수, 도랑 등을 가리키는데 독립물로 간주되지는 않는다.

건물, 농작물, 보존등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목은 독립물로 본다.

제26회 기출

6. 부동산학에 관한 설명으로 틀린 것은?

⑤ 부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다.

정답 ⑤

부동산학의 일반원칙 중 ‘능률성’은 거래활동 측면에서는 ‘거래질서확립’, 소유활동 측면에서는 ‘최유효이용’을 중시한다.

부동산학의 지도이념은 효율성(사익), 형평성(공익), 합법성(공익과 사익의 조화)이다.

제27회 기출

부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

③ 기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등을 의미한다.

정답 ③

부동산의 기술적 개념에는 자연, 환경, 위치, 공간, 자연 등이 있다.

경제적 개념에는 생산요소, 소비재, 상품, 자본, 자산 등이 있다.

도시공간구조론

번콩 — Thu, 7 Dec 2023 00:34:53 +0900

버제스의 동심원 이론의 배경이 된 시카고

1. 단핵이론

(1) 버제스의 동심원 이론

튀넨의 고립국이론을 차용하여 도시구조를 설명하는 단핵구조이론으로서 20세기 미국 시카고를 모델로 한다. 도시생태학적 관점에서 침입, 경쟁, 천이의 과정을 통해 도시의 공간구조가 형성되는 과정을 설명한다. 도시 중심에서 멀어질수록 인구밀도가 낮아지면서 범죄, 질병, 빈곤 등의 문제가 감소한다. 도심 중심에 가까울수록 외곽으로 빠지지 못하는 저소득층이 산다. 그로 인해 다음과 같은 지대들이 동심원 형태로 형성된다.

제1지대: 중심업무지구(Central Business District: CBD)

제2지대: 전이지대(Zone in transition, 천이지대)

제3지대: 저소득층지역(Zone of low income housing, 근로자주택지대)

제4지대: 고소득층지역(Zone of middle income housing, 중산층 주택지대)

제5지대: 통근자지대(Commuter's zone)

버제스(Burgess)의 동심원이론은 거주지 분화현상의 연구를 통하여 도시팽창이 도시내부구조에 미치는 영향을 설명했다. 동심원이론에 따르면 저소득층일수록 고용기회가 많은 도심이나 접근성이 양호한 지역에 주거를 선정하는 경향이 있다. 동심원이론에 의하면 점이지대는 고소득층 주거지역보다 도심에 가깝게 위치한다. 동심원이론은 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근하였다.

(연상) 버제스에서 버젯(budget, 예산)을 연상. (버)젯에 따라 형성되는 (동)심원 이론

(2) 호이트의 선형이론

도시가 도시 중심에서 교통축을 따라 선형으로 확장된다는 이론이다. 교통망이 뻗어나가기 좋은 장애물이 적은 방향으로 쐐기형(wedge)으로 확장된다. 선형이론에 의하면 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다. 고소득층은 교통축 가까이에 입지하고, 중산층은 고소득층의 주택 인근에 입지한다. 저소득층의 주택은 교통축 반대편에 입지한다. 소득이 적을수록 고용 기회가 많고 도시와의 접근성이 좋은 지역에 입지한다.

(연상) 공장의 호이스트는 선형으로 물건 운반 연상: (호)이스트는 (선)형

2. 다핵이론

(1) 해리스/울만의 다핵심이론

해리스(Harris)와 울만(Ulman)의 다핵심이론에 의하면 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심으로 이루어진다. 다핵심이론에서는 지대를 지불하는 능력의 차이와 유사한 활동이 집중하는 성향을 도시의 다핵화 요인으로 설명하고 있다. 다핵심이론에서 도시는 하나의 중심지가 아니라 몇 개의 중심지들로 구성된다.

도시의 토지 이용 패턴은 하나의 핵이 아니라, 복수의 이산적인 핵을 중심으로 한다는 이론이다. 현대의 대도시는 기능의 분화로 도심 외에도 부도심 및 위성도시의 기능이 생겨난다. 도시는 분산된 핵을 따라 성장하는데 각 핵의 형성은 입지조건에 의존한다. 핵을 중심으로 교통망이 집결되고 주거지역과 산업지역 등이 형성된다.

(연상) (해)리스/(울)만 (다)핵심 이론: 다핵으로 분산되어 (헤)어지면 아쉬워서 (울)게 된다.

(2) 시몬스의 다차원 이론

도시화 차원: 도시민의 생활양식은 가족구성, 세대유형, 노동력 등을 반영하여 입지가 결정된다. 도시화 차원은 버제스의 동심원이론으로 설명한다.

사회계층 차원: 소득수준, 교육수준, 직업수준을 반영하여 입지가 결정된다. 사회계측 차원은 호이트의 선형이론으로 설명한다.

인종별 분포 차원: 주거지의 인종별 분리를 반영한다. 인종이나 민족의 밀집지역은 해리스/울만의 다핵심이론이 설명하는 바와 같이 다핵을 형성하여 무질서하게 분포한다.

(연상) (시)몬스 침대의 (멀티) 포켓 스프링: (시)몬스의 (멀)티 차원 이론

3. 기타이론

(1) 베리의 유상도시이론

도시가 리본 모양(유상)으로 확장되는 경향이 있다는 이론이다. 교통의 발달로 기존에 도심에 집중되었던 업무시설과 주택이 간선도로를 따라 분산된다.

(연상) 블루(베)리는 공짜가 아니라 (유)상

(2) 디킨슨의 3지대구조론

중앙지대(Central zone): 중세 또는 전근대에 도시화된 지역으로서 현대에는 도심의 업무중심지구를 형성한다. 주택의 밀도가 높고 수직적으로 팽창되어 있다.

중간지대(Middle zone): 근대에 시가화된 지역으로서 중앙지대 외곽에 위치한다.

외곽지대(Outer zone): 교통 발달로 도시 외곽지역이 발전하게 된 지역으로서 도시농촌경계 혹은 교외지 등으로 불린다.

(연상) 문학가 에밀리 (디)킨슨은 (3)남매 중 둘째

지대 개념 및 지대 결정 이론

번콩 — Wed, 6 Dec 2023 07:53:25 +0900

지대결정요인

1. 기본 개념

1) 지대와 지가

① 지대: 일정 기간 토지를 사용한 대가. 즉, 임대료로서 유량(flow)이다.

② 지가: 일정 시점 토지의 교환 대가. 즉, 매매 가격으로서 저량(stock)이다.

③ 지가는 장래에 무한히 수령하게 될 지대를 이자율로 할인한 가치의 합계이다. 따라서 수학의 무한등비급수 공식을 적용하면 아래와 같다.

지가 = 지대 / 이자율

2) 지대이론

① 전용수입(Transfer Earning)

전용수입이란 특정한 생산요소가 다른 용도로 전용(변경)되지 않고 현재 용도로 계속 사용되게 하기 위해 지급하는 최소 금액이다. 다시 말해, 전용수입은 일종의 기회비용 또는 정상이윤이다. 따라서 지대를 전용수입으로 볼 경우 초과이윤이 존재하지 않는다.

지대 = 전용수입 --> 초과이윤 = 0

② 경제지대(Economic Rent)

파레토의 이론으로서 지대를 토지에서 발생하는 초과이윤, 즉 일종의 공급자 잉여로 본다. 따라서 지대는 총수입과 전용수입의 차이로 본다. 경제지대는 공급이 완전비탄력적이면 최대 금액이 되고, 공급이 완전탄력적이면 최소 금액이 된다. 다시 말해, 지대는 토지의 대체성이 낮으면 최대, 높으면 최고가 된다.

경제지대 = 총수입 - 전용수입

③ 준지대(Quasi-rent)

마샬이 제안한 개념이다. 준지대는 기계 등 자본적 설비에서 단기적으로 발생하는 초과이윤으로서 장기적으로는 소멸한다.

2. 지대결정이론

차액지대설 (리카도)	절대지대설 (마르크스)	위치지대설 (튀넨)	입찰지대설 (알론소)
토지 비옥도 차이가 지대 결정 수확체감의 법칙 적용 한계지의 지대 = 0 지대를 불로소득(잉여)으로 봄	토지 소유권 자체가 지대 창출 한계지에서도 지대 존재 지대를 생산원가로 봄 곡물가격 결정	시장과의 거리가 중요 운송비가 지대 결정 지대는 운송비에 반비례 최초의 입지이론	일종의 경매입찰가로 간주 최대지불금액이 지대 결정 기울기 = 한계교통비/토지사용량 초과이유 없음

1) 차액지대설

리카도(Ricardo)의 이론으로서 생산요소인 비옥한 토지에 대해 수확체감의 법칙을 전제하는 이론이다. 토지의 비옥도는 곡물 생산량을 결정하기 때문에 비옥도가 높을수록 지대도 높다고 보았다. 곡물의 판매가격과 생산원가가 같은 최열등지(한계지)의 지대는 0이라고 보았다. 따라서 토지의 비옥도가 높아지면, 판매가격과 생산비의 차이가 발생하는데 이를 지대로 보았다. 토지의 지리적 위치를 고려하지 않는 한계가 있다.

차액지대 = 판매수익 - 생산비

(암기법) 리카도의 영국식 이름은 리차드(Richard)이다. (리)(차)드: (리)카도는 (차)액지대설

2) 절대지대설

마르크스의 이론으로서 희소한 생산요소인 토지의 소유권가 독점적 지위에 근거하여 요구되는 대가로 보았다. 지대는 토지에 대한 수요가 공급을 초과하기 때문에 발생하며 토지의 비옥도와 무관하다. 지대는 심지어 최열등지(한계지)에서도 발생하는 일종의 생산비이다.

(암기법) 마르크스는 막스라고도 부른다. (절)대적으로 (막) 줘야 하는 지대: (절)대지대설은 (막)스

3) 위치지대설 (튀넨)

튀넨의 이론으로서 리카도의 차액지대론에 지리적 위치 개념을 도입하였다. 시장(도심)과 생산지(토지) 간 거리가 멀면 접근성이 떨어지고 수송비가 증가한다. 따라서 토지가 도심과 가까우면 지대가 높고, 멀면 지대가 낮다. 수송비가 너무 높아서 더 이상 경제성이 존재하지 않는 토지, 즉 조방한계점에 이르면 지대는 0이 된다.

튀넨은 외부와 유통이 없는 고립국을 가정하여 이론을 전개하였다(고립국이론). 도심을 중심으로 6개 동심원으로 지리적 위치를 나누었다. 알론소의 입찰지대설, 버제스의 동심원이론, 기타 입지이론의 효시가 되었다.

위치지대 = 판매가격 - 생산비 - 운송비

(암기법) 튀넨에서 뛰네를 연상한다. 도심 가까이에 (위)치하니 지대가 (뛰)네: (위)치지대설은 (뛰)넨

4) 입찰지대설(알론소)

알론소의 이론으로서 튀넨의 위치지대설에 토지의 잠재적 수요자 간 경쟁입찰(경매) 개념을 도입한다. 지대를 토지 이용자가 지불하고자 하는 최대 금액으로 보았다. 토지가 도심에 가까울수록 운송비가 절감되기 때문에 더 높은 지대를 지불할 이유를 가진다. 도심에서 먼 거리에 위치한 토지일수록 한계운송비가 증가하기 때문에 잠재적 수요자들이 지불하고자 하는 지대는 낮아진다.

일차지대곡선의 기울기 = 한계운송비 / 토지 사용량

(암기법) '(알)짜배기 땅은 최고가 (입)찰'을 연상한다. (알)론소는 (입)찰지대설

5) 마찰비용이론

헤이그의 이론으로서 지대를 운송비 절약금액으로 보았다. 지대와 운송비의 합은 공간마찰비용이며 도심에서 멀수록 운송비가 증가한다. 따라서 공간마찰비용을 일정하게 유지하려면 운송비와 지대가 반비례해야 한다. 한편, 교통이 발달할수록 공간마찰비용은 감소한다.

공간마찰비용 = 지대 + 운송비 --> 지대 = 공간마찰비용 - 운송비

(암기법) '브레이크 밟으니 (마)찰음이 (헤)이그'를 연상한다. (마)찰비용이론은 (헤)이그

주택시장의 여과 과정과 영향

번콩 — Wed, 6 Dec 2023 01:30:14 +0900

주택시장의 여과 현상

1. 주택시장의 여과 과정

여과현상(Filtering)이란 주택이 수요가 수요자의 소득 수준에 따라 따라 고소득층 또는 저소득층으로 이동하는 현상이다. 모든 주택 수요자는 공통적으로 우수한 주거 환경과 주택을 선호하지만, 지불할 수 있는 능력 또는 소득수준이 서로 다르기 때문에 소득수준에 따라 주택의 질적 수준을 선택한다.

1) 여과현상

① 하향여과

고소득층이 사용하던 주택을 저소득층이 사용하는 현상이다. 주택이 연령이 높아지면서 주택의 질적 수준이 낮아지고 가격이 떨어지거나 저소득층에 대한 보조금이 지급되면서 한때 고소득층이 사용하던 주택을 저소득층이 소유하게 된다.

(연상) 하향여과: 소유권이 고소득층에서 저소득층으로 하향된다.

② 상향여과

저소득계층이 사용하던 주택을 고소득층이 사용하는 현상이다. 연령이 높고 질적 수준이 낮은 주택을 재개발하거나 대폭 수선하여 내용연수와 질적 수준을 향상하면 주택의 가치와 가격이 높아진다. 이로써 한때 저소득층이 사용하던 주택을 고소득층이 소유하게 된다.

(연상) 상향여과: 소유권이 저소득층에서 고소득층으로 상향된다.

2) 주택의 하향여과현상

① 개요

주택시장은 고가주택시장과 저가주택시장으로 나뉘며 고소득층은 신규주택을 저소득층은 기존주택을 수요한다고 가정한다. 고소득층은 구매력이 높기 때문에 상대적으로 고가인 신규주택을 구입할 수 있다. 주택의 연령이 높아지면서 주거환경이 질적으로 하락하면 주택의 가격이 떨어지기 시작하고 고소득층은 다시 신규주택을 구입한다. 가격이 낮아진 저가주택은 저소특층에게 매각한다.

② 저가주택시장

저가주택의 신규 공급을 줄어들면 저가주택의 공급 부족 현상이 발생한다. 이로 인해, 단기적으로 저가주택의 임대료가 상승하고, 기존공급자는 초과이윤을 얻는다. 기존의 고가주택이 저가주택시장으로 하향여과 되면서 기존주택 공급이 증가하면서 저가주택시장이 균형을 찾는다.

저가주택공급이 비용불변산업인 경우: 기존 가격 수준에서 저가주택량은 증가한다.

저가주택공급이 비용증가산업인 경우: 기존 가격보다 높은 수준에서 저가주택량은 증가한다.

③ 고가주택시장

기존의 신규주택이 저가주택 시장으로 하향여과되면서 기존의 고가주택의 공급량이 감소한다. 장기적으로 신규주택공급량이 늘면서 고가주택시장은 균형을 찾게 된다.

고가주택공급이 비용불변산업인 경우: 기존 가격 수준에서 하향여과로 부족해진 수량만큼 고가주택이 공급되어 고가주택량은 종전과 같아진다.

고가주택공급이 비용증가산업인 경우: 기존 가격보다 높은 수준에서 고가주택이 공급된다. 고가주택의 신규 공급량은 하향여과로 부족해진 수량보다 적어서 고가주택량은 종전보다 감소한다.

저가 주택	단기	저가주택 건축 감소 → 저가주택 공급감소 → 저가주택 초과수요 발생 → 저가주택 임대료 & 가격 상승
저가 주택	장기	저가주택 임대료 상승 → 하향여과 발생 → 저가주택 공급 증가
고가 주택	단기	하향여과 발생 → 고급주택 공급 감소 → 고가주택 임대료 & 가격 상승
고가 주택	장기	고가주택 임대료 & 가격 상승 → 신규주택 공급 증가

2. 여과 현상의 영향

1) 주거분리

주거분리란 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되고 있는 현상이다. 주거분리현상은 주택소비자가 부(-)의 외부효과는 피하고, 정(+)의 외부효과는 누리려는 행동 과정에서 발생한다. 이러한 현상은 지리적으로 인접한 인근 지역만 아니라 도시전체에서도 발생한다.

고급주택지역의 경우, 개조수선 비용을 초과하는 가치 상승이 발생하면 개발 투자가 늘면서 고소득층의 유입이 발생한다. 이로 인해, 주거지역이 고급화되고 주거분리 현상이 발생한다. 하지만 시간이 흐르면서 개조수선 비용이 과도하게 되면 개발 투자가 줄고 고소득층의 유출이 발생한다. 이렇게 빈 자리를 저소득층이 채우게 되면서 하향여과가 발생한다.

저급주택지역의 경우, 가치상승을 위한 개조수선 비용이 과도한 기간에는 개발 투자가 일어나지 않기 때문에 주택의 가격이 계속한다. 이로 인해 더 많은 저소득층이 유입되고 주택은 더욱 불량화된다. 하지만 시간이 흐르면서 불량주택을 철거하고 재개발 및 재건축 투자가 되면서 고소득층이 유입이 발생하고 상향여과가 발생한다.

2) 침입과 천이

고소득층의 주거지역에 인접한 저소득층 주택은 가격이 할증되고 저소득층의 주거지역에 인접한 고소득층 주택은 할인된다.

침입: 주택이 개량되지 않고 가치가 하락하게 되면 하향여과가 되면서 저소득층이 대거 유입되는 현상이다.

천이: 침입 현상이 심화되면서 토지의 이용이 극히 이질적으로 변화되는 과정을 가리킨다.

3) 불량주택

낡고 노후화된 불량주택의 존재는 미관이나 안전 및 주거 편의성 관점에서는 바람직하지 않지만 시장실패의 문제로 볼 수는 없다. 불량주택은 소득이 낮은 사람들에게 저가로 공급되기 때문에 하향여과 과정은 어떤 면으로는 효율적 자원배분 과정으로 볼 수 있다. 따라서 정부는 철거를 통해 불량주택의 문제를 해결하기보다는 저소득층의 실직소득향상을 도모해야 한다.

부동산 시장의 수요와 공급, 탄력성 및 경기변동

번콩 — Tue, 5 Dec 2023 07:22:09 +0900

부동산 시장의 법칙 및 특성

1. 수요와 공급

1) 공통

- 유량(Flow) : 기간, 장기 ⇒ 신규주택정책(양과 질적 향상)

- 저량(Stock) : 시점, 단기 ⇒ 기존주택정책(질적인 향상)

- 수요와 공급은 반드시 유효수요/공급이며 사전적 개념이다.

2) 수요이론 및 공급이론

- 수요: 일정 기간 소비자가 구매력을 갖추고 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구이다.

- 수요량: 소비자가 특정 가격에서 구입하고자 하는 최대수량이다.

- 수요곡선: 가격과 수요량의 관계를 표현한다. 우하향(소득효과 + 대체효과) 곡선의 형태를 띤다.

- 수요량의 변화: 해당 재화의 가격변화에 따라 수요곡선상의 변화이다.

- 수요의 변화: 해당 재화의 가격 이외 원인에 의한 수요곡선 자체의 이동이다. 예) 소득, 연관재 가격, 기호, 미래에 대한 기대, 인구, 부, 신용에 대한 유용성, 금리, 세금, 규제

- 공급: 일정한 기간 동안 공급자가 판매능력을 갖 추고 재화/서비스를 판매하고자 하는 욕구이다.

- 공급량: 공급자가 특정 가격수준에서 판매하고자 하는 최대수량이다.

- 공급곡선: 가격과 공급량의 관계를 표현한다. 우상향(한계비용증가) 곡선의 형태를 띤다.

- 공급량의 변화: 해당 재화의 가격변화에 따라 공급곡선상의 변화이다.

- 공급의 변화: 해당 재화의 가격 이외의 원인에 의한 공급곡선 자체의 이동의 이동이다. 예) 기술, 요소가격, 연관재 가격, 공급자들의 미래 예상, 기업의 목표, 공급자 수, 생산요소 보유량, 보조금, 금리, 세금, 규제

2. 탄력성

1) 수요의 탄력성

① 수요의 가격탄력성 = │수요량의 변화율/가격의 변화율│

= │(수요량변동분ΔQ/원래수요량Q) / (가격변동분ΔP/원래의가격P)│

② 수요의 소득탄력성 : = 0 → 중립재, > 0 → 정상재, < 0 → 열등재

③ 수요의 교차탄력성 : = 0 → 독립재, > 0 → 대체재, < 0 → 보완재 (연관 상품 가격변화)

2) 공급의 탄력성

① 공급의 가격탄력성 = │공급량의 변화율/가격의 변화율│

= │(공급량변동분ΔQ/원래공급량Q) / (가격변동분ΔP/원래의가격P)│

3) 탄력성의 크기를 결정하는 요인

① 대체재 多 : 탄력적

② 장기 : 탄력적, 단기 : 비탄력적

③ 용도전환이 용이 할 수록 탄력적이 된다.

④ 주거용이 다른 용도 보다 탄력적

⑤ 부동산 수요보다 공급이 비탄력적 → 이유 : 공급이 장기, 내구재

4) 균형가격의 결정과 변동

- 균형가격 : 수요량과 공급량이 일치되는 가격

3. 부동산 경기변동

1) 경기변동

① 주기에 따른 분류

- 키친파동(단기): 30~40개월 주기, 통화공급, 이자율, 기업재고 변동 등 연관

- 쥬글라파동(중기): 8~10년, 일반경기순환의 대표적 파동, 기업의 설비투자 연관

- 콘트라티에프파동(장기): 50~60년, 기술혁신과 연관

② 건축순환

- 쿠즈네츠파동: 약 20년, 인구증가율 변동에 따른 경제성장률 변동이 원인

- 한센의 건축순환: 약 17~18년, 주택수급의 시차가 원인

③ 경기순환의 국면

- 가장 일반적인 것이 번즈와 미첼의 4분법(호경기, 후퇴, 불경기, 회복)

2) 부동산 경기변동

① 부동산경기의 측정지표

- 일반경기 : 생산량, 소득, 소비, 저축, 투자, 고용과 실업, 이자율, 물가, 재고, 수출입, 국제수지 등

- 부동산경기 : 건축량, 거래량, 가격변동, 택지의 분양실적, 공가율과 임료수준, 주택금융 상태 등

② 부동산경기의 내용

- 협의 : 주택경기, 광의 : 협의+상업용 부동산 등의 건축경기, 최광의 : 광의+토지

③ 부동산경기변동의 특징

- 변동주기 : 일반경기변동보다 2배 정도 길다.

- 변동진폭 : 일반경기변동보다 크다.

- 변동의 비대칭 : 회복기간이 길고 후퇴기간이 짧다.

- 변동의 시차적 관계 : 상업/공업용 건축경기는 일반경제 패턴과 유사, 주거용 부동산은 일반경기와 반대

- 주기 순환국면이 불분명하고 뚜렷하지 않다.

3) 거미집이론

- 거미집이론(Cob-web theory) : 수요와 공급이론의 동태적 응용이론으로 특정재화시장이 불균형상태에서 균형상태로 조정되는 과정이 거미집 모양 같다는 정리

① 기본 가정 :

- 재화의 수요는 같은 기의 해당재화가격의 함수이다.

- 재화의 공급은 전기의 해당재화가격의 함수이다.

- 공급자가 현재의 시장임대료에만 반응한다.

② 시장균형의 안정과 불안정 (그래프를 시계방향으로 계산)

- 수렴형(안정적 균형) : 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성

- 발산형(불안정적 균형) : 수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성

- 순환형 : 수요의 가격탄력성 = 공급의 가격탄력성

4. 부동산 시장론

1) 부동산 시장의 특성

- 추상적 시장 : 특정 지역에 물리적 존재하지 않는다.

- 국지적 시장 : 지역에 따라 여러 개의 부분시장(하위시장)존재

- 부동산상품의 비표준화(개별성) : 일물일가 법칙 배제

- 공급의 시차로 인한 수급조절의 곤란성 : 단기적으로 초과수요(공급)과 가격왜곡 발생

- 거래의 은밀성(비공개성) : 거래의 세밀한 정보가 잘 공개되지 않는다.

- 매매기간의 장기성(단기거래 곤란성)

- 시장의 비조직화 : 하위시장으로 구성되기 때문

- 소수의 구매자와 판매자

- 토지이용의 외부성(외부효과) : 주변환경에 영향 많이 받음 → 지역분석 필요

- 자금의 융통성(유용성)과 관계가 큼 : 금리인하 시 수요와 공급 증대

2) 토지시장

3) 주택시장

- 주택수요 결정요인 : 인구변화, 소득변화, 주택가격, 관련재가격, 주택금융제도, 금리변동과 취득능력

- 주택공급 결정요인 : 주택가격, 비용, 융자금의 유용성, 다른 건축의 수익성

부동산학의 기본원리

번콩 — Tue, 5 Dec 2023 00:59:50 +0900

부동산의 기본 특성

1. 기본원리

1) 정의

①부동산활동의 능률화 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학(김영진 교수)

②성격：사회과학, 응용과학, 종합과학, 경험과학, 규범과학, 실천과학

2) 부동산학의 접근방법

종합식 접근방법：부동산법론, 부동산경제론, 부동산기술론 ⇒ 시스템(system)적 사고방식

3) 기초분야

①결정분야(실무)부동산 투자, 금융, 개발 ⇨ 부동산정책

②결정지원분야(실무)부동산 마케팅, 관리, 평가, 상담 ⇨ 중개, 권리분석, 입지선정 등

③기초분야(이론)：부동산 특성, 부동산법, 부동산시장, 부동산세금, 기초금융수학

4) 부동산학의 지도이념

- 일반이념 : 효율성(토지의 최유효이용), 형평성(소유권의 가장 폭넓은 배분), 합법성

- 지도이념 : 공간 및 환경가치 증대(기술적 측면), 효율적 관리(경제적 측면), 공익과 사익의 조화

5) 부동산 활동 2대 요소

- 부동산 결정(3단계) : 목적 설정 > 자료의 수집.분석.판단 > 행동방안의 모색

- 부동산 실행

- 부동산 활동의 분류 : 소유활동(최유효이용의 원칙), 거래활동(거래질서 확립), 부동산 정책 및 행정활동

- 활동 주체에 따른 부동산 활동

6) 부동산업(대분류)의 분류

중분류	소분류	세분류
부동산 임대 및 공급업	부동산임대업	주거용/비주거용 건물임대업
		기타 부동산임대업
	부동산개발 및 공급업	주거용/비주거용 건물 개발 및 공급업
		기타 부동산 개발 및 공급업
부동산 관련 서비스업	부동산 관리업	주거용/비주거용 부동산 관리업
	부동산 중개 및 감정평가업	부동산 자문 및 중개업
		부동산 감정평가업

2. 부동산의 개념과 분류

1) 부동산의 복합적 개념

측면			비교
유형	공학적	부동산의 설계	기술적 개념
	자연적	지질, 지형
	물리적	건축자재
무형	경제적	경제, 경영, 사회, 심리, 인문지리	경제적 개념
무형	법률적	사법, 공법, 행정, 정치, 규범	법률적 개념

2) 동산과 부동산의 차이

(1) 기술적 측면

구분	동산	부동산
위치	유동성(이동성)	고정성(비이동성)
용도	한정성	다양성

(2) 경제적 측면

구분	동산	부동산
일반적 가치	낮다(구매기간: 단기)	높다(구매기간: 장기)
거래시장	구체적 시장	추상적 시장
일물일가법칙	적용 가능	적용 배제

(3) 법률적 측면

구분	동산	부동산
공시방법	점유	등기
공신력	인정(선의취득)	불인정
무주물 소유	선점자	국유
권리설정	유치권○, 질권○	유치권○, 질권×
취득시효	10년(악의) / 5년(선의)	20년 / 10년(등기)

공신의 원칙: 물권의 변동은 반드시 외부에서 인식할 수 있는 표상, 즉 공시방법을 갖추어야 한다는 원칙으로서 부동산과 동산은 공시수단은 다르나 이 원칙이 적용됨에는 차이가 없다.

3) 부동산의 분류(용어)

- 획지: 행정·법률·물리·자연적 기준으로 볼 때 다른 토지와 구별되지만 입지와 가격 수준이 비슷한 일단의 토지

- 건부감가: 건부지에 존재하는 기존 건물이나 시설이 부지의 최유효이용을 저해하여 부지가격이 하락

(반대) 건축 규제로 신축은 어려우나 개축이 가능할 경우 건부지에 존재하는 기존 건물이나 시설은 건부증가를 낳는다.

- 소지(素地): 택지 등으로 개발되기 전의 자연 상태 그대로의 토지

(연상) 어떤 용도의 소재로도 사용될 수 있는 땅

- 공한지(空閑地): 투기 목적을 가지고 도시내의 토지 중 사용하지 않고 장기간 방치하고 있는 토지

(연상) 가격이 상승하여 공(0) 한 개 더 붙기를(10배 상승) 바라는 투기 목적 토지

- 포락지(浦落地): 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식돼 수면 밑으로 잠긴 토지

- 법지(法地): 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과의 경사된 토지 부분

(연상) 법적 권리는 있지만, 활용 이익 없는 땅

- 빈지(濱地): 바다의 만조 수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역 사이에 있는 땅

구분	포락지	법지	빈지
등기부 존재	○	○	×
소유권 인정	×	○	×
사용 실익	×	×	○

- 후보지: 택지·농지·임지 지역의 대분류 상호 간 전환되는 용도지역 내의 토지

- 이행지: 동일 용도지역 내의 소분류 상호 간 이행되는 토지

3. 부동산의 특성

1) 토지의 자연적 특성

- 부동성(고정성, 비이동성) : 국지화 지역적 세분, 추상적 시장, 외부효과 발생

- 영속성(불변성, 비소모성, 불괴성) : 물리적 감가상각 배제, 임대차시장 발달 근거, 가치보존력

- 부증성(비생산성, 수량의 고정성) : 균형가격이 자연스럽게 형성되지 않음, 토지공개념, 집약적 이용, 수요자 경쟁

- 개별성(비대체성, 비동질성, 이질성) : 독점화, 일물일가원칙 배제, 개별분석 요구, 표준지 선정 곤란

- 인접성(연결성) : 협동적 이용 필연, 경계 문제 야기, 개발이익 환수 논리의 근거

2) 토지의 인문적 특성

- 용도의 다양성 : 최유효이용원칙의 성립 및 적지론의 근거

- 병합·분할의 가능성 : 용도의 다양성을 지원, 최유효이용을 간접 지원, 한정가격 존재

- 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성 : 토지의 위치성 (물리적으로는 불변)

3) 건물의 특성

토지	부동성	영속성	부증성	개별성	인접성
건물	이동가능성	비용속성	생산가능성	동질성	종속성

4) 개념정리

① 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.

② 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.

③ 기술적 개념의 부동산은 자연, 공간, 위치, 환경 등을 의미한다. 경제적 개념의 부동산은 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 등을 의미한다.

④ 준부동산은 등기·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.

가등기담보법과 부동산실명법

번콩 — Mon, 4 Dec 2023 08:01:17 +0900

가등기담보법과 부동산실명법

1. 가등기담보법

의의 : 채무자가 채권 특히 금전채권을 담보하기 위해 채무불이행시 자기 또는 제3자 소유의 물건에 대한 소유권을 이전해 주기로 대물변제예약 또는 매매예약을 하고 그 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 해두는 담보 방법이다.

유형: 대물변제예약에 의한 가등기담보와 매매예약형이 있다.

적용 범위 : 부동산 소유권, 지상권/지역권/임차권, 등록할 수 있는 권리(입목, 선박, 자동차, 항공기)의 취득을 목적을 하는 담보계약에 적용된다. (질권.저당권.전세권은 제외됨에 유의) 대물반환의 예약 당시 가액이 피담보채무를 초과하는 경우일 것이다.

적용 제외 : 소비대차 이외의 사유로 인한 채권, 대물변제 예약의 약정이 없는 경우, 주식/동산 등은 제외된다.

(법적 성질)

담보물권성: 일종의 특수한 저당권으로 파악하여 가등기담보권자에게 경매청구권, 우선변제권, 별제권을 인정한다.

담보물권의 통유성: 일종의 담보물권이므로 부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위성 등이 인정된다.

(가등기담보의 설정)

가등기담보의 당사자 : 설정자는 채무자에 한하지 않고 제3자도 무관하다.

피담보채권 : 금전채권인 경우가 보통이나 실행 시 금전채권으로 될 수 있는 것이면 가능하다. (공사대금채권이나 매매대금채권은 될 수 없음)

담보설정의 비용 : 담보권자가 부담한다.

(가등기담보 등에 관한 법률의 효력)

민법상의 저당권에 관한 규정을 적용한다. 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 담보권 실행비용이 피담보채권에 포함된다. 가등기담보권의 효력은 담보목적물에 부합된 물건과 종물에 미친다.

(담보권의 내용과 실행방법(우선변제를 받는 효력))

사적 실행방법으로서의 권리취득에 의한 실행과 공적 실행방법으로서의 경매가 있다.

경매에 있어서의 지위 : (저당권자와 유사) 가등기가 경료된 때에 저당권의 설정등기가 경료된 것으로 본다.

실행의 통지 > 청산기간의 경과 > 청산금의 지급 등의 절차를 거쳐야 한다. (강행규정)

소유권 취득 : 청산금 지급 후 가등기에 기한 본등기를 청구한다.

일반채권자로서 변제를 받는 효력: 가등기담보권자가 담보권을 실행하였으나 완전히 변제받지 못한 경우 다시 채무자의 일반재산에 대해 일반채권자로서 스스로 강제집행하거나 타인의 집행에 참가할 수 있다.

(후순위권리자의 지위)

채권자는 실행통지가 채무자 등에 도달한 때에는 지체 없이 후순위권리자에게 통지의 사실.내용 및 그 도달일을 통지하여야 한다. 청산금의 금액에 대해 후순위권리자는 다툴 수 없다. 목적부동산의 평가액에 대해 불만이 있는 경우 후순위권리자는 청산기간 내에 한해 자신의 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 경매를 청구할 수 있고, 이 경우 가등기담보권자는 그 경매에 참가하여 자기채권의 우선변제를 받아야 하고 본등기를 청구할 수는 없다.

(채무자 등의 지위)

채무자 등 : 채무자, 담보가등기부동산의 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자

채무자 등은 청산금채권을 변제받기 전까지 그 채무액을 채권자에게 지급하고 채권담보목적의 경료 된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.

이러한 말소청구권은 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년이 경과하거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 때에는 소멸한다.

(귀속청산(소유권이전형))

① 실행통지	통지대상자 : 채무자, 물상보증인, 제3양수인 통지내용 : 청산금 평가액, 통지 당시 목적부동산의 평가액, 피담보채권 후순위권리자에게 통지 : 채무자등에 통지한 사실과 내용, 채무자등에 도달한 날
② 청산기간	채무자에게 통지가 도달한 후 2개월 채무자에게 변제할 수 있는 기회 제공 후순위권리자 경매신청 가능 (청산기간 내이면 변제기 도래 전이라도 가능)
③ 지급	청산금 = 담보목적부동산 평가액 – 피담보채권(선순위 채권액 포함) 채무자등은 청산금 지급 전까지 채무액을 변제하고 소유권이전등기 말소를 청구 가능
④ 본등기	청산금통지서가 채무자에게 도달한 날 기재하고, 청산금평가통지서 + 청산기간 경과 후 청산금지급증명서면

2. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

내부적 소유권과 외부적 소유권이 일치하지 않는 약정이다. 부동산만 금지되며 동산은 제외된다. 소유권만 아니라 지상권 등 모든 물권이 해당된다. 소유권 가등기에 대해서도 적용된다. ※ 임대차는 채권이므로 해당되지 않는다.

(적용의 배제와 특례)

①양도담보, 매도담보, 담보가등기

②상호명의신탁(구분소유적 공유관계)

③신탁법에 따른 신탁등기

④(탈세, 탈법, 법령회피 목적 아니라면) 배우자 간, 종교단체, 종중

(양자 간의 명의신탁)

①갑(신탁자)-을(수탁자)

②명의신탁약정이 무효이며, 등기도 무효다(유인성).★★

③을은 소유권을 취득하지 못한다.

④소유권은 갑에게 있다.★★

⑤(판례) 명의수탁자의 점유는 타주다. 제103조(불법원인급여) 위반은 아니다.

⑥소유권에 기인한 말소등기 또는 부당이득반환 청구를 할 수 있다. ※계약이 원천 무효이며 소유권도 넘어가지 않았으므로 계약 해지하거나 소유권 이전등기할 필요없다.

⑦선악불문하고 제3자는 소유권을 취득한다.

(삼자 간의 명의신탁)

중간생략형 명의신탁이라고도 한다. 갑(매도인)-을(매수인, 명의신탁자)-병(명의수탁자) 명의신탁약정은 무효다.★★ 매도인의 협조가 필요하다. (항상 악의) 등기물권변동은 무효다.★★ 매매계약은 유효다.★★ 소유권은 내부적 + 외부적으로 갑에게 있다.★★ 갑이 말소신청을 하면 병 명의로 등기해야 한다. 을은 병에게 직접 무효를 주장하거나 등기말소를 청구할 수 없다. 을은 갑을 대위하여 병에게 등기말소 청구할 수 있다.

(계약명의신탁)

위임형 명의신탁이다. 을(자금주)-병(매수인)-갑(매도인). 갑이 선의일 때만 계약명의신탁이다. 갑이 악의면 삼자 간 명의신탁이다. 명의신탁약정은 무효다.★★ 매매계약은 유효다.★★ 매매계약 물권변동도 유효다.★★ → 소유권은 병에게 있다. 을은 매입자금에 대한 부당이득반환만 청구할 수 있다. 소유권 반환을 청구할 수 없다.

집합건물의 소유, 관리 및 재건축에 관한 법률

번콩 — Mon, 4 Dec 2023 05:29:04 +0900

집합건물의 소유, 관리 및 재건축

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

소유와 관리에 관한 내용을 다루는 단체법적 성격을 띤다. 법 시행 전에 건축되거나 구분된 건물에 대해서도 적용된다. 구분소유권의 대상은 전유부분에 한한다. ①공유부분은 처분의 일체성이 있어서 절대로 분리 처분할 수 없다. ②공유부분에 대한 분할청구는 절대로 허용되지 않는다. 단독소유 vs 구분소유 여부는 구분소유자의 의사(구분의사)에 따른다.

구분소유로 등록하거나 등기하지 않아도 구분의사(구분행위)가 있으면 구분소유권이 성립된다. 건물준공시 전유 vs 구분부분이 결정되면 이후 절대로 변경할 수 없다. 구조상 공용부분은 별도로 등기하지 않아도 된다. 규약상 공용부분은 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다. ※아파트 지하주차장은 절대로 구분소유대상이 될 수 없다. ※상가 지하주차장은 구분소유대상이 될 수 있다.

공유부분은 자기 필요가 아니라 용도에 따라 사용해야 한다. 공유부분 사용은 지분비율 아니라 평등하게 해야 한다. 공유부분은 시효취득 대상이 아니다. 공동관리비 체납액은 특별승계인에게도 청구할 수 있다. ※다만, 연체료는 승계하지 않으며, 전소유자와 연대책임 진다. ※전유부분의 체납관리비는 특별승계인이 승계하지는 않는다. 공용부분에 대한 관리비는 규약 없더라도 구분소유자에 청구할 수 있다.

(아파트 관리단)

①최소의 의결기관이다.

②당연 성립된다. (설립절차 필요없음)

③필수기관으로서 반드시 두어야 한다.

④구분소유자 전원으로 구성되며 의결권을 가진다. (가입, 탈퇴 강제) ※점유자(임차인, 전세권자)는 구성원이 되지 않는다. 다만, 집회에 참석하여 의견개진할 수 있다. (의결에 참여하지는 못함)

⑤법적 성격은 권리 능력없는 사단(총유)이다. 관리단은 재건축이 추진되면 재건축조합이 된다. 재건축조합의 지출 이후 남은 기금은 관리단 기금이 된다.

(관리인) 강행규정

①구분소유자 아닌 자도 관리인(동대표회장, 상가번영회장) 될 수 있다.

②구분소유자 10명 이상이면 선임해야 한다. 10명 미만이면 선택할 수 있다.

③임기는 2년 내에서 규약으로 정한다.

④관리인이 부적합하거나 부정을 저지른 경우 법원에 해임을 청구한다.

(4/5 이상 결의 필요)

①재건축 결의

②건물가격의 1/2을 초과하는 멸실된 공용부분의 복구결의

③서면에 의한 결의

2. 집합건물의 관리단 및 관리인

구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 대한 관리단을 반드시 구성해야 한다. 관리단은 구분소유자 전원으로써 당연히 구성되며, 구분소유자는 구성원이 되는 것을 거부하지도 못한다. 관리단의 자산은 총유에 속한다. 구분소유자가 10인 이상인 때에는 관리인의 선임이 의무화되어 있다.

구분		내용
구성원	권리	의결권, 규약의 열람 및 등본교부청구권, 집회소집요구권, 관리인해임청구권-관리인에게 부정한 행위가 있을 때
구성원	의무	규약 및 집회결의사항의 준수의무, 분담금액 및 비용의 납부의무, 관리단의 채무변제의무
관리인	권리	공용부분의 보존.관리.변경을 위한 행위 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구.수령하는 행위 및 그 금액을 관리하는 행위
관리인	의무	매년 1회 이상 구분소유자에 대하여 그 사무에 대한 보고를 해야 함 민법의 위임규정준용

(규약 및 집회)

규약의 설정/변경/폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4이상의 찬성 얻어야 한다. (강행규정) 규약은 관리인 또는 구분소유자나 그 대리인으로써 건물을 사용하고 있는 자 중 1인이 보관해야 한다. 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우 전유면적의 지분비율에 의한다.

정기집회 : 관리인이 매년 1회 일정한 시기 소집

임시총회 : 관리인이 필요하다고 인정할 때, 구분소유자 1/5 이상으로서 의결권의 1/5 이상 가진 자가 소집

소집통지 : 규약으로 정한 바 없으면 집회일 1주일 전에 각 구분소유자에게 통지

의결 : 규약으로 정한 바 없으면 구분소유자 및 의결권 과반수에 의함 (서면, 대리인 의결 가능)

일반적 사항	구분소유자 및 의결권의 과반수 찬성
3/4 이상	공유부분의 관리변경 (단, 과도한 비용이 들지 않을 때에는 일반정족수의 결의) 규약의 설정.변경.폐지 구분소유자의 사용금지를 소로써 청구하는 경우 구분소유권의 경매청구 전유부분의 점유자에 대한 계약의 해제.전유부분의 인도청구
4/5 이상	①재건축 결의 건물가격의 1/2을 초과하는 멸실된 공용부분의 복구결의 서면에 의한 결의

의무위반자에 대한 조치는 다음과 같다.

구분	행위정지의 청구	사용금지의 청구	경매의 청구
청구내용	행위정지, 결과제거, 행위 예방	전유부분 사용을 상당기간 금지	전유부분의 구분소유권의 박탈을 청구
요건	의무위반 행위의 염려가 있을 때	장해가 현저한 때	현저한 장해 + 공동생활 유지 심히 곤란
행사방법	ⓐ 관리단이 의무위반자에게 ⓑ 관리단 집회결의 ⓒ 재판상, 재판외 모두 가능	ⓐ, ⓑ은 공통 재판상만 가능(재판하려면 3/4 이상의 관리단집회 특별 결의)	좌동

3. 재건축 및 복구

기간은 강행규정이다.

①투입되는 비용에 비해 현저한 효용 증가해야 한다. 주거용 집합건물 철거하고 상가용 집합건물 신축하는 것도 허용된다.

②특별정족수 = 구분소유자 및 의결권 각 4/5 이상 찬성해야 한다. 단지 전체가 아니라 동별이다. 의결권의 하자는 사후에 치유될 수 없다.

③재건축 반대자에게 서면으로 최고해야 한다. (유일한 요식) 2개월 지나도록 회답이 없다면 참여하지 않는 것으로 본다. 다시 2개월 구분소유자 및 대지사용권을 시가로 매도청구할 수 있다. (판례) 재건축으로 예상하는 개발이익을 포함하는 가격으로 재건축조합, 시행사, 시공자 등이 할 수 있으며 형성권이다. 다만, 2개월 내에 청구하지 않으면 이후는 청구할 수 없다.

집합건물의 건축후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되는 등 일정한 사유가 있으면 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 소정의 절차를 거쳐서 재건축할 수 있다. 집합건물을 재건축하기 위하여는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의가 있어야 한다. 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄 재건축하고자 할 때 개개의 건물마다 집합건물법 소정의 재건축 결의가 필요하다는 것이 판례이다.

재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 최고하여야 한다. 재건축에의 참여여부에 대한 회답의 최고기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자 등은 최고기간만료일로부터 2월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.

4. 집합건물 소유에 관한 내용

(구분소유권)

개념 : 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립된 건물로써 사용할 수 있는 경우 그 각 부분을 목적으로 하는 소유권이다. (구분소유권의 목적인 건물을 전유부분이라 함)

(구분등기)

전유부분 여부는 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점 기준으로 판단한다.

구분소유권 객체인지 문제되는 경우 : 아파트 지하실(특별한 사정이 없는 한 안 됨), 상가건물지하주차장 (구분소유 대상이 될 수 없음이 원칙, 특약에 의해 따로 분양되고 구조상.이용상 다른 것과 독립한 것일 때에는 구분소유 대상 가능)

(구분소유자의 권리/의무)

구분소유자는 공용부분과 대지, 부속시설 등을 그 용도에 따라 사용할 권리를 가진다. 하지만 공동의 이익에 반하는 행위 가 금지되며 용도외적 사용 역시 금지된다. 구분소유자의 권리와 의무는 전세권자나 임차인과 같은 점유자에게도 준용된다. 공용부분의 부담과 이익은 지분의 비율에 따라 부담 및 취득한다.

(집합건물의 구성)

집합건물은 전유부분 + 공용부분으로 구성된다.

전유부분 : 전유부분 소유자가 전유한다.

공용부분 : 구조상 공용부분(출입구, 계단, 복도 등), 규약상 공용부분이다. (부속건물을 공용창고, 차고 등으로 사용할 때 → 표제부 말미에 규약상 공용부분이라는 취지의 등기 반드시 필요) 공용부분은 전원합의로도 분할할 수 없으며, 공용부분에 대한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 않는다. 공용부분에 대한 지분은 전유부분의 처분에 따른다.(처분의 절대적 일체성)

공용부분의 사용 : 지분에 관계없이 사용 가능

공용부분의 변경 : 구분소유자 및 의결권의 3/4 이상의 결의와 그로 인해 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙 필요

공용부분의 관리 : 통상 집회결의에 의함. 다만 보존행위는 각 공유자 단독으로 할 수 있음

무상사용권 : 구분소유자들이 제3자에게 무상사용권을 부여한 경우 민법상 사용대차의 성질로 봄

상가건물임대차보호법 등 상가임차인 보호 제도

번콩 — Sun, 3 Dec 2023 04:12:38 +0900

상가건물 임차인 보호 제도

1. 상가건물임대차보호법

(적용대상)

적용대상: 환산보증금액[=보증금+월세환산액(=월세x100)]이 일정 금액 이하에 해당하는 상가건물 임차인만 적용된다.

기간 보장최단존속기간 : 1년

임차인의 갱신청구권 : 만료 전 6월부터 1월까지 사이에, 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사 가능하다.

(대항력)

- 발생요건 : 등기가 없는 경우에도 임차인의 건물 인도와 사업자등록을 신청한 때, 그 다음날부터 효력이 생긴단. 주의할 점은 계약서상의 확정일자는 우선변제권의 요건일 뿐 대항력의 요건은 아니라는 점이다.

①환산보증금(보증금 + 100월세)이 일정금액 이하일 때 보호된다. 예) 서울 9억, 수도권 6.9억, 과밀 5.4억, 기타 3.7억 → 기준 금액은 매년 달라질 수 있으므로 정확한 금액은 매년 확인해야 한다.

②대항요건(=인도 + 관할세무소 사업자등록)을 구비해야 한다. 비영리, 종교, 친목단체는 보호대상 아니다. →인도+사업자등록 신청일의 다음 날부터 대항력 생긴다.

(대형상인 차이점)

상가건물임대차보호법 적용되지 않을 때는 ①우선변제권과 ②임차명령등기 신청권이 없으며 ③1년 1회 5% 이상 증액 제한 적용 안 된다.

(법정갱신(묵시의 갱신))

법정갱신 = 건물전세권, 임대차(일반토지, 주택, 상가)

상가임대인에게만 통지 의무가 있다.

2. 임차인의 권리

(모든 상가 임차인에게 보장되는 것)★★

환산보증금액의 크기에 상관 없이 모든 상기 임차인은 아래와 같은 권리 및 의무가 보장된다.

①요건을 갖춘 경우 대항력이 인정된다.

②최초 계약일부터 10년간 갱신청구권이 보장된다.

③권리금 수수기회가 보장된다.

④3기 차임연체 시 해지 사유가 된다.

(계약갱신요구권)

①보증금 액수와 관계없이 가능하다. 계약만료 전 6~1개월 사이에 요구해야 한다.

②최초 계약일부터 10년까지 행사할 수 있다.

ⓐ계약만료일부터가 아니다.

ⓑ소급입법으로 개정 이전에 계약한 경우에도 적용된다.

③갱신거절사유

ⓐ3기의 차임 연체 → 해지사유, 갱신거절, 권리금수수기회 박탈

ⓑ전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축

④5% 범위 안에서 증액 가능

⑤임대인 동의받은 전차인은 갱신청구권 인정, 권리금수수기회는 불인정

(권리금 회수기회 보호)

①임대인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료시까지 권리금 수수를 방해해서는 안 된다.

②권리금 수수기회를 보장하지 않는 경우

ⓐ갱신거절 사유에 해당(8가지)

ⓑ1년 6개월 이상 비영리목적으로 사용

③10년 이상 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 권리금 회수 기회 주어야 한다.

④다음은 제외된다.

ⓐ대형 또는 준대형 상가(예: 대형마트/백화점 입주 상가)

ⓑ국공유 재산인 경우

※전통시장도 권리금 수수를 인정한다.

3. 우선변제권과 임차권등기명령

(우선변제권)

인도와 사업자등록신청의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다.

(최우선변제권)

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 이 경우 임차인은 경매신청 등기 전에 인도와 사업자등록신청의 요건을 갖추어야 한다.

최우선변제의 상한액 : 임대건물가액의 1/2 범위 안에서 당해 지역 경제여건, 보증금/차임 등을 고려한다.

우선변제받을 임차인의 범위		일정액의 범위
서울특별시	6,500만원 이하	2천만원 이하
과밀억제권역(서울시 제외)	5,500만원 이하	1,900만원 이하
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안상/용인/김포/광주시	3,800만원 이하	1,300만원 이하
그 밖의 지역	3,000만원 이하	1,000만원 이하

(임차권등기명령)

지나친 임대료 인상을 억제하기 위함이다. 청구당시의 차임 또는 보증금의 9% 금액을 초과하지 못하며, 전세금 월세전환이율 상한선은 12%로 설정한다. 차임의 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

구분	주택임대차보호법	상가임대차보호법
보증금액에 의한 적용 제한	없다	있다
대항력	인도 + 주민등록 → 익일	인도 + 사업자등록신청 → 익일
보증금 우선변제	대항력 + 확정일자	대항력 + 확정일자(세무서장)
소액보증금	있다	있다
최우선변제금의 제한	주택가액의 1/2 범위	건물가액의 1/2 범위
최단기간 제한	2년	1년
차임증감청구권	있다	있다
법정갱신(묵시갱신)	있다	있다
계약갱신요구권	없다	있다
사실혼관계자의 임차권승계	있다	없다
보증금의 월세전환	10%	12%
계약 존속중 차임증액 한도	5%	9%

임대차보호법 및 우선변제권

번콩 — Sun, 3 Dec 2023 01:00:30 +0900

임대차보호법 비교

1. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법

주택임대차보호법
1순위저당권과 2순위저당권 사이에 대항력을 취득한 임차권인 경우에는 부동산이 매각되는 경우 1순위저당권이 소멸되므로 임차권이 비록 2순위저당권보다 우선하더라도 임차권은 소멸한다. 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다. 주택의 인도 및 주민등록과 그 주택에 대한 제3자의 저당권 등기가 같은 날 이루어진 경우 임차인은 제3자에게 대항할 수 없다.

저당권이 이미 설정된 가옥에 임차인이 입주하고 주민등록을 마쳤더라도 저당권이 임차권보다 선순위이므로 경매가 완료되어 매각대금이 완납되면 그 임차권은 소멸하므로 임차인은 보호받지 못하고 명도하여야 한다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제권을 갖지 못한다. 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 이 해지통고는 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 효력이 발생한다.

상가임대차보호법
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 동법에서 금지된 행위를 함으로써 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. (동법 제10조의4제1항) 임차인이 임대인의 권리금수수 방해 행위에 대해 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에는 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 없다. 대항력이 있는 임차인이 적법하게 상가건물을 전대하여 전차인이 이를 직접 점유하면서 그 명의로「부가가치세법」등에 의한 사업자등록을 하였다면, 임차인의 대항력이 유지된다.

2. 우선변제권과 최우선변제권의 차이

확정일자를 구비한 임차인의 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권과의 차이점은 다음과 같다.

	확정일자를 구비한 임차인	소액임차인의 최우선변제권
대항요건 구비시기	경매개시 결정 후에 확정일자를 받아도 그 순위에 입각하여 배당받을 수 있음	경매신청의 등기 전까지 전입신고를 구비해야 함
임차보증금 액수의 범위	제한 없음	서울시 9,500만원 이하 → 3,200만원 이하 과밀억제권역 8천만원 이하 → 2,700만원 이하 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외).안산/용인 /김포/광주 6천만원 이하 → 2천만원 이하 그 외 지역 4,500만원 이하 → 1,500만원 이하
우선변제권의 행사범위	선순위담보권자에게 대항 X	선후순위 담보권자에게 대항 가능
주택가격의 범위 (대지포함)	제한 없음	주택가액의 1/2 범위 내에서 보장

차임/보증금의 증감청구권

월차임 전환시 산정률의 제한: 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환 시 연 1할을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

주택임차인의 동시이행항변권과 유치권의 주장: 유치권은 주장할 수 없다. 보증금은 물건 자체에서 발생한 채권이 아니기 때문이다.

주택임차권의 승계

보증금 회수 요건 : 주택 인도와 전입신고의 대항력을 구비한 임차인이 확정일자를 갖춘 경우 경매.공매시 임차주택 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

주택임대차보호법 및 임차명령등기제도

번콩 — Sat, 2 Dec 2023 02:16:14 +0900

주택임대차보호법 및 임차명령등기제도

1. 주택임대차보호법

(대항요건)

국민의 주거안정을 보장하기 위함으로서 복지국가적 원리가 내면에 흐르는 법으로서 임차인에게 유리하게 해석한다. 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리하면 무효다. 이 법의 보호를 받으려면 대항요건(=인도+전입신고)을 구비해야 한다. 전입신고(주민등록)이 정확해야 한다. 대항력이란 임차인이 집을 비우지 않고 계약기간 만료될 때까지 보증금을 반환받기 전에는 승계인에게 승계받을 수 있는 권리다. 신소유자, 제3자, 경락자에게 주장할 수 있다. 대항요건을 갖추면 다음 날 0시부터 대항력을 갖는다. 확정일자 여부와 무관하게 대향력을 가진다.

①확정일자는 우선변제권을 논할 때 고려한다.

②통상의 경우 매수인, 양수인에게, 경매된 경우 경락자에게 계약만료일까지 집을 비우지 않을 수 있다. →선순위 담보권자, 압류/가압류/가처분/가등기권자가 1명도 없으면 대항력을 갖는 데 문제가 없다.

(우선변제권)

대항력은 전입한 다음 날 0시부터 생긴다. 주택이 경매 중일 때 관건이 된다.

①대항력+확정일자가 최종 구비된 날이 우선변제기준일이다. 예)(이사 3/2, 전입 3/2), 확정일자 3/2 → 우선변제기준일 3/3 0시

확정일자 받는 날 이미 임대보증금 전액을 지급했어야 하는 것 아니다. 예)확정일자 2/27, (이사 3/2, 전입 3/2) → 우선변제기준일 3/3 0시. 예)이사 3/2, 전입 3/2, 확정일자 3/5 → 대항력 3/3 0시, 우선변제기준일 3/5

②확정일자를 기록할 때 동/호수 누락되어도 효력 있다. (확정일자 기록을 확인하는 것은 날짜와 보증금액 확인하기 위함이다.)

③경매개시결정(경매등기) 이후에 확정일자를 받아도 우선변제권 있다. 다만, 배당순위가 늦을 뿐이다.

④배당신청종기일까지 배당신청은 해야 한다.

⑤대항력+우선변제권을 모두 겸유한 자는 대항력을 주장하거나 우선변제권 중 선택하여 주장할 수 있다. 우선변제권을 행사했으나 보증금보다 배당금이 적을 경우 경락인에게 대항력을 주장하여 잔금을 요청해야 한다.

⑥우선변제를 받으려면 집을 비운 사실을 증명하는 서류를 제출해야 한다. (인도사실확인서)

(최우선변제권)

소액보증금(보증금 중 일정액)을 순위와 관계없이 변제한다.

①경매신청등기 전까지 대항력 구비하면 확정일자 받지 않아도 된다.

②계약당시 금액기준 아니라 경매당시 금액기준이다. 단, 상가는 월세를 고려하지만, 주택은 보증금만 고려한다.

③배당신청은 필요하다.

④최우선변제를 받지 못하는 경우

ⓐ임차명령등기 난 주택에 새로 임차한 경우. ※다만, 대항력+확정일자를 받으면 우선변제권은 인정된다. (순위는 마지막)

ⓑ나대지에 저당권이 설정된 후에 신축한 주택을 임차한 경우, 토지 경락대금에서는 최우선변제를 받을 수 없다.

ⓒ임대인 동의 받은 전차인이 있더라도 임차인을 기준으로 최우선우선변제금액이 결정된다.

⑤총경락대금(주택+대지) 중 1/2까지만 최우선 변제 받을 수 있다.

2. 임차명령등기제도

①임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 가능하다.

②주택소재지 관할법원에 등기신청한다.

③배당신청할 필요 없다.

④임차보증금반환이 선행의무이지, 임차권등기말소의무와 동시이행관계아니다.

(존속기간의 보장)★★★

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

①주택임대차는 최소 2년인 것으로 본다. 계약 기간이 2년 미만인 경우 임차인은 2년을 주장하거나 계약한 기간을 선택할 수 있다. (임대인은 주장할 수 없음)

②임대인은 6개월~2개월 전에 갱신거절 또는 조건변경 통고해야 한다. 법정개신 된 경우 동일한 조건, 기간은 2년으로 한다. 다만, 임차인은 2년 갱신을 주장하거나 언제나 해지 통고할 수 있다. 임대인은 3개월의 유예기간을 보장해야 한다. 임차인은 2개월 전까지 통지하지 않으면 법정갱신된다. → 주택만 쌍방통지의무 있다.

갱신거절사유

①2기 차임액이 연체하거나 임차인 의무를 현저히 위반

②서로 합의 하에 상당한 보상

③임대차 계약 시 사전고지하거나, 안전우려 또는 다른 법령에 따라 재건축하는 경우

④임대인이 직접 거주 예정. 다만, 최소 2년 거주해야 한다. 2년 이상 거주하지 않았다면 손해배상청구할 수 있다. 합의에 따르거나 (중개수수료 + 이사비)만큼 손해배상한다.

적용범위

주거용 건축물 : 실질적으로 판단, 판단시기는 원칙적으로 임대차계약체결시기

무허가건물이나 사용승인 받지 못한 건물도 해당

채권적 전세 : 임대차 형식을 빌리지 않고 전세계약 약정을 하였으나 등기하지 않은 경우 이 법 적용

주택의 대지 : 이 법 적용 대상이 됨

적용 배제 : 일시사용을 위한 것이 명백한 경우, 법인이 주택을 임차한 경우, 무상 사용대차 (단, 저소득층 무주택자 주거안정을 위한 전세임대주택을 지원하는 법인과 중소기업법에 해당하는 소속직원이 주민등록에는 대항력을 인정)

임차권의 양도와 전대, 지상권 및 전세권과의 비교

번콩 — Sat, 2 Dec 2023 00:48:21 +0900

임차권의 양도와 전대

1. 임차권의 양도와 전대 (갑:임대인, 을:임차인, 병:양수/전차인)

구분	갑-을	을-병	갑-병
임대인 동의 없는 양도	- 임대인은 임차인에게 차 임청구 가능 - 임대인은 해지권 취득	- 당사자 사이에는 유효 - 임차인은 임대인의 동의를 얻어줄 의무 부담하고 양수 인에게 담보책임 부담	- 임대인은 임대차를 해지 않고 있는 한 양수인이 임차인에게 목적물반환 청구를 요구할 수 있음 - 양수인의 점유는 불법점유로 방해배제청구권의 대상
임대인 동의 없는 전대	- 차임청구권 보유 - 해지권 발생	- 당사자 사이에는 유효 - 임대인의 동의 얻어줄 의무	-전차인은 임대인에 대항 불가 - 계약해지 않는 한 전대인에게 반환 청구 가능 - 불법점거로 인한 손해배상청구(X) - 임대인은 전차인에게 차임청구 불가 - 임차권을 해지하고 소유권에 기한 반환청구권 행사 가능
임대인 동의 있는 양도		- 임차인은 연체차임에도 양수인에게 승계(X) - 양도인은 임대차관계에서 벗어남	- 임대인의 동의는 철회 불가 - 임대인은 직접 권리행사 가능
임대인 동의 있는 전대	- 차임청구권 보유 - 전대차 성립으로 아무런 영향 없음	- 전차인은 임대인에 대해 직 접의무를 부담하나 전대인 과의 관계도 계속 유지	- 직접 법률관계 발생 X - 법정 채권관계 - 차임청구권 보유 - 전차인은 임대인에 대한 관계에서 전대차상 의무 부담, 권리는 취득 X - 부속물매수청구권 O, 비용상환청구권 X

보증금이란, 부동산임대차, 특히 건물임대차에서 임차인의 의무를 담보하기 위해 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물이다. 부동산소유권 이전시 원칙적으로 임차인은 양수인에 대해 보증금 반환 청구할 수 없으나, 제3자가 임대인의 지위를 승계한 때에는 그와 함께 보증금반환의무도 인수된다고 해석된다.

건물 소유를 목적으로 한 토지임대차의 경우, 그 건물을 등기하면 토지임차권은 등기 없이도 제 3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있다. 부속물매수청구권은 일시사용하기 위한 임대차에도 적용되지 않는다. 지상물이 객관적 가치가 없는 때에도 지상물매수를 청구할 수 있다.

2. 지상권 및 전세권과 임차권의 비교

구분		지상권	전세권	임차권	주택임차권
성질		물권	물권	채권	채권
등기		하여야 성립	하여야 성립	없어도 성립	없어도 성립
대항력		당연히 인정	당연히 인정	등기하면 인정	주민등록+인도일 익일부터 인정
대상		토지	토지, 건물	동산, 부동산	주거용건물
존속 기간	최장기	제한 없음	10년	원칙 20년	20년
	최단기	30, 15, 5년	토지: 제한 없음 건물 : 1년	제한 없음	2년
	無약정	30, 15, 5년	언제든 소멸통고 6월	언제든 해지통고 6월, 1월, 5일	2년
	갱신시	최단기 이상	10년 이내	10년 이내	10년 이내
법정갱신		없음	건물만 만료 전 6월~1월	만료 후 계속사용, 수익시	기간만료 전 6월~1월
사용료		요소가 아님	요소로 됨	요소로 됨	요소로 됨
사용료증감청구권		있음	있음	있음	있음
사용료증액제한		없음	연 5%	없음	연 5%
사용료 연체		2년으로 소멸청구	해당 없음	부동산만 2기 차임연체시 해지	2기액의 연체시 법정갱신 불인정
비용상환청구권		유익비만 가능	유익비만 가능	필요비, 유익비 가능	필요비, 유익비 가능
매수청구권		지상물매수청구권 인정	전세권설정자 : 제한 없이 가능 전세권자 : 일정한 경우 가능	임차인만, 건물의 일정한 경우 가능	임차인만, 일정한 경우 가능
양도 등		자유롭게	자유롭게	동의가 있어야 가능	동의가 있어야 가능
담보제공		저당권설정 가능	저당권설정 가능	담보제공 불가	담보제공 불가
경매권		없음	있음	없음	없음
우선변제권		없음	순서에 따라 변제	없음	보증금 : 확정일자 있을 때 순서에 따라 우선변제 소액보증금 : 순서없이 우선변제

저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없게 된 때에는 매수인은 선의ㆍ악의를 불문하고 계약을 해제할 수 있다. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차의 경우에는 그 임대차를 등기하지 않더라도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지임차권은 대항력을 가진다.

임대차에서 필요비와 유익비상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법 원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. (제626조 제2항)

수리수선의무, 비용상환청구권, 매수청구권, 임대차

번콩 — Fri, 1 Dec 2023 07:38:25 +0900

수리수선의무, 비용상환청구권, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권

1. 수선수리의무 및 비용상환청구권

수선수리의무★★

①임대인이 진다. (임의규정) ※임차인 전가특약은 유효다. 다만 대수선은 전가할 수 없다. ※임대인이 임차인의 안전배려, 도난방지 책임까지 지는 것 아니다. 다만, 숙박업에서는 안전배려 의무를 진다.

②임차인의 잘못으로 멸실훼손되었더라도 임대인이 수리의무를 거절치 못한다. 손해배상을 물을 수 있다. ※임대인의 지나친 보존행위는 임차인은 거절하지 못한다. (수인의무) 다만, 임대차 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다.

③임대인이 수선수리 의무를 이행하지 않을 경우

ⓐ동시이행항변권을 주장하면서 차임지급을 거절할 수 있다.

ⓑ임대차 계약을 해지할 수 있다.

ⓒ손해배상을 청구할 수 있다.

ⓓ차임감액을 청구할 수 있다.

빅3 = 비용상환청구권 + 부속물매수청구권 + 지상물매수청구권

비용상환청구권★★★(필요비 + 유익비)

청구권이며 임의규정이다. (응할 수도 있고 응하지 않을 수도 있다)

①임대인의 동의 없었더라도 청구할 수 있다.

②계약해지 당한 임차인도 비용상환 청구할 수 있다. 필요비는 즉시, 유익비는 임대차 종료 시에 청구할 수 있다. 유익비는 가액의 증가가 현존할 때 임대인의 선택에 따른다. (지출금액 or 증가액)

③임차목적물을 반환 받은 날로부터 6개월이 지나면 행사할 수 없다.

④유치권을 행사할 수 있다. (신소유자, 경낙자 모두에게 인도 거절)

⑤비용 지불당시 소유자에게 행사할 수 있다. ※점유권은 점유자가 점유물의 반환할 때(회복당시) 소유자에게 행사한다. ※보증금 반환 청구는 신소유자에게 해야 한다.

2. 부속물매수청구권 및 지상물매수청구권

부속물매수청구권(건물의 경우★★)

(공통점)

①편면적 강행규정이다(원상복구 특약은 무효다).

②형성권이다. (일반적으로 10년의 제척기간에 걸림)

③임대차 종료 후에만 행사할 수 있다.

④해지당한 임차인은 행사할 수 없다.

⑤기간의 제한이 없다.

⑥시가로 청구할 수 있다. 동시이행항변권을 주장할 수 있다.

(차이점)

①임차한 건물로부터 독립성을 구비해야 한다.

※독립성을 구비하지 못하여 구성물이 된 것은 유익비다.

②임대인이 동의하거나 임대인으로부터 매수한 것에 국한한다.

③먼저 갱신청구권을 행사해야 하는 것 아니다. 임대기간 끝나면 가능

④일시사용이 명백하거나 해지 당한 건물 임차인은 행사할 수 없다.

지상물매수청구권(토지의 경우★★★★★)

(공통점)

①편면적 강행규정이다(원상복구 특약은 무효다).

②형성권이다. (일반적으로 10년의 제척기간에 걸림)

③임대차 종료 후에만 행사할 수 있다.

④해지당한 임차인은 행사할 수 없다.

⑤기간의 제한이 없다.

⑥시가로 청구할 수 있다. 동시이행항변권을 주장할 수 있다.

(차이점)

①임대인이 동의하거나 임대인으로부터 매수한 것에 국한한다.

②임대인의 동의가 없는 것도 청구할 수 있다.

③먼저 갱신청구하고 거부 당하면 매수청구권 행사할 수 있다.

(판례)

①현재 지상물 소유자가(미등기 매수인 포함) 행사한다.

②미등기 건물도 행사할 수 있다.

③토지 소유자에 소용이 있느냐는 고려하지 않는다.

④임대인의 동의 여부는 관계없다.

⑤주변시세를 고려한 가격으로 매수한다.★

※건축비일체, 철거비용을 고려한 가격 아니다.

⑥제3자 토지 위에 걸쳐 건립된 건물은 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 매수청구할 수 있다.

⑦대항력을 갖춘 임차인은 신소유자에게 행사할 수 있다.

⑧근저당권이 설정된 경우에도 청구할 수 있다.

3. 임대차인의 권리와 의무

구분		권리 및 의무	비고
임대인	권리	차임지급청구권
		차임증액청구권
		법정저당권의 인정	토지임대차에서 인정. 변제기 경과한 최후 2년의 차 임채권에 대해 임차인 소유 건물을 압류하면 법정저당권 취득(설정등기 불요)
		목적물반환청구권
	의무	목적물을 사용/수익하게 할 의무	목적물인도의무, 방해제거의무, 목적물수선의무 등이 파생됨
		비용상환의무
		임대인의 담보책임
임차인	권리	임차권
		비용상환청구권 (임의규정)	필요비(유지비, 원상회복비, 보존비)는 계약기간 중 청 구 가능, 유익비는 계약 종료 시 상환 유치권 인정. 제척기간(반환받은 날부터 6월 내 행사) ※ 전세권의 경우 필요비상환청구권은 인정되지 않고 유익비상환청구권만 인정됨
		계약갱신청구권	토지 임차인의 권리
		지상물매수청구권	토지 임차인의 권리
		부속물매수청구권 (강행규정)	건물 임차인의 권리. 임대인으로부터 매수 또는 임대 인의 동의를 얻어 부속시킨 경우에 한함 유치권 불인정. 제척기간(반환받은 날부터 10년) 일시사용 임대차는 매수청구권 없음
		보증금반환청구권	임대인은 임차물반환시까지 발생한 채권으로 보증금에서 공제 가능 → 동시이행항변권 인정(판례)
	의무	임차물보관의무
		임차물반환의무
		차임지급의무	차임증감청구권 (주택임대차의 경우 차임의 5% 초과 금지, 증액 후 1년 이내 불가)

담보책임, 환매, 교환 및 임대차

번콩 — Fri, 1 Dec 2023 06:06:25 +0900

하자에 대한 담보 책임

1. 담보 책임

수량이 부족한 경우 원시적 일부불능이므로 담보책임을 묻는다. 하지만 전부불능일 경우네는 계약상의 과실책임을 물을 수 없다.

①매수인을 보호하기 위한 규정이다.

②유효한 계약에 대해서만 적용된다.

③매도인에 적용되는 법정/무과실 책임이다.

④임의규정이다. (면제특약, 배제특약, 가중특약, 경감특약 모두 유효) ※다만, 신의칙 위반한 면제특약은 무효다.

⑤ 다른 유상계약에도 준용한다.

(하자의 종류)

담보 책임이 발생하는 하자에는 다음과 같은 하자의 종류가 있다.

①권리의 하자

②물건의 하자 = 하자담보책임

③채권의 하자

④경매의 하자: 물건의 하자에 대한 담보책임은 물을 수 없다.

ⓐ권리의 하자에 대한 담보책임: 1차 채무자, 2차 배당받은 채권자에게 있다.

ⓑ원칙: 손해배상을 청구할 수 없다. 대금감액청구/경매계약해제청구는 할 수 있다.

ⓒ경매 자체가 무효이면 담보책임 발생하지 않는다.

(하자로 인한 권리)

①계약해제권

②대금감액청구권

③손해배상청구권

④완전물급부청구권

⑤출재비용상환청구권

※하자보수(보완)청구권은 없다.

대금감액청구, 계약해제, 손해배상청구 등을 할 수 있다. 다만, 이를 안 날로부터 1년 내 행사해야 한다.

채무자의 귀책사유로 이행불능이 된 경우의 채권자의 계약 해제는 최고나 이행의 제공을 요구하지 않는다. 계약이 해제된 경우 해제 이전에 해제로 인하여 소멸하는 계약상의 채권을 양수한 자는 해제의 효과에 반하여 자신의 권리를 주장할 수 없고, 나아가 특별한 사정이 없는 한 채무자로부터 이행받은 급부를 원상회복할 의무가 있다.

2. 환매

현실에서는 개인들은 저당권을 설정하는 대신 소유권을 넘겨주는 계약을 할 수 있다. 예) 가등기담보권, 양도담보권, 매도담보. 환매는 매도담보로 사용되곤 한다.

제590조(환매의 의의) ①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
제591조(환매기간) ①환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ②환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.
제592조(환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다.

구분	환매	재매매예약
목적물의 범위	동산,부동산 기타의 재산권 모두 가능
계약의 동시성	매매계약과 동시 체결해야 함 (매매계약 후 환매특약은 재매매예약으로서의 효력)	매매계약 체결 후에 해도 무방
대금의 동액성	환매대금은 원매매대금에 한정되나 특약이 있으면 인정함	대금의 동액성에 대한 제한 없음
존속기간	동산 3년, 부동산 5년	제한 없음
등기	환매권을 보류하는 부기등기	소유권이전청구권의 가등기

3. 교환 및 임대차

(교환)

금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정하는 계약

제596조(교환의 의의) 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제597조(금전의 보충지급의 경우) 당사자 일방이 전조의 재산권이전과 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다.

(임대차)

적용 대상 = 농지를 제외한 토지 + 주택을 제외한 건물

빅4(모든 임대차에 적용) = 부속물 + 지상물 + 비용 + 무단양도/전대

대차 = 소비물(소비대차) + 비소비물(사용대차 + 임대차)

소비대차 = 유상 + 무상(무이자)

사용대차 = 무조건 무상

임대차 = 무조건 유상

제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

(유상)(쌍무)(낙성)(불요식)(계속) 계약이다. 부동산, 동산을 대상으로 한다. 단, 농지는 임대차 대상에서 제외된다. 차임은 반드시 지급해야 임대차다. (무상이면 사용대차)

제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. ②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. ②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.

등기하면 임차권도 대항력이 생긴다. 임차권은 기간 제한 없다. 기간 약정하지 않으면 기간의 정함이 없다. 즉시 해지와 해지통보(도달 후 일정기간 지나면 해지)가 있다.

묵시의 갱신(법정갱신)★

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일
제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. ②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

임대차 계약기간 만료 후 임대인이 상당한 기간(대구지방법원 판례: 한 달 정도) 내 이의를 하지 않으면 동일한 조건으로 재계약한 것으로 본다. 다만, 기간은 정함이 없는 것으로 한다. ※전세 등기난 전세권, 토지임대차, 주택임대차, 상가임대차의 법정갱신은 사전 통고해야 한다. 이 경우 양방은 언제든지 해지를 통고할 수 있다. 임대인이 통고한 경우 6개월, 임차인이 통고한 경우 1개월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

계약금의 역할, 계약금 해제권 및 매도인의 담보 책임

번콩 — Thu, 30 Nov 2023 03:53:57 +0900

계약금의 종류과 해제권

1. 계약금의 역할(종류)

①계약금은 증약금으로서 계약체결의 증거다.

②특약하면 위약금으로서 손해배상액의 예정으로 추정한다. → 손해 여부를 입증할 필요 없다. 추가 손해배상청구할 수 없다.

(판례) 관행보다 지나치게 과다한 경우 직권감경 처리할 수 있다.

(판례) 일방의 위약금 특약은 타방에게 적용이 없다. 단, 위약벌로 특약하면 별도로 손해배상을 청구할 수 있다.

③계약금은 해약금(★★★)으로 추정한다. 특약 없어도 당연 인정

ⓐ쌍방 모두 이행에 착수하기 전까지만 해약금 역할한다. 예) 중도금 지급 전까지만

(판례) 토지거래허가지역에서 허가가 난 것은 이행의 착수 아니다.

(판례) 이행판결은 이행의 착수 아니다.

ⓑ이행기 전이라도 이행할 수 있다.

ⓒ교부자는 의사표시만 해도 된다. 수령자는 의사표시와 배액제공을 해야 해약된다. → 약정금액의 배액이지, 수령금액의 배액이 아니다.

※매수인 수령거부 시 법원공탁할 필요 없다. 배액제공증거만 있으면 된다. 예) 내용증명

ⓓ 법정해제와의 차이점

- 계약금 해제는 최고할 필요없다.

- 원상회복 없다.

- 손해배상 없다.

④약정해제권이 있더라도 법정해제권은 여전히 인정된다.

⑤특약으로(해약금배제특약) 배액 상환해도 해지할 수 없게 할 수 있다.

양당사자는 계약금 해제권이 생긴다.

※교부자 = 계약금 포기, 수령자 = 배액 상환

이른바 가계약금이 계약금보다 작더라도 계약금만큼을 포기하거나 배액상환해야 한다. 계약이 해제되면 소급소멸하지만, 원상회복/손해배상 청구권은 없다.

2. 계약금 해제권

일방이 계약 이행에 착수하면 계약 해제권은 소멸한다. 이행착수 = 중도금 지급 + 등기소동행촉구. 토지거래허가지역에서 허가를 받은 것은 이행착수 아니다. 이행최고 및 매매잔대금 지급 구하는 소송도 이행착수 아니다. 계약금 해제권과 별도로 채무불이행에 따른 계약 해제권 있다.

동일기한 추정: 대금 지급일은 재산권 이전일과 같은 것으로 추정한다.

대금지급장소: 매도인의 주소지를 원칙. 인도와 동시지급시 인도장소.

계약비용: 토지측량비, 평가비용, 계약서작성비용, 공정증서 작성비용, 중개업자 보수

합의가 있으면 합의한 대로, 합의가 없으면 균등하게 부담한다. 이전등기비용은 계약비용이 아니며 관습상 매수인이 부담한다. 과실의 귀속은 인도를 기준으로 한다. 단, 대금 완납 시는 대금 완납을 기준한다.

제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.

권리 주장자가 있을 경우, 대금 지급을 거절할 수 있다.

제588조(권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권) 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다.
제589조(대금공탁청구권) 전조의 경우에 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다.

3. 매도인의 담보 책임

매도인의 담보책임★★ = 대금감액청구 + 계약해제 + 손해배상청구 + 출재액상환청구 + 완전물급부청구

담보책임원인		매수인 선악	책임의 내용(매수인의 권리)			행사 기간
담보책임원인		매수인 선악	대금감액 청구권	해제권	손해배상 청구권	행사 기간
권리의 하자	전부타인권리 (제570조)	선의	-	있음	있음	규정 없음
	전부타인권리 (제570조)	악의	-	있음	-	규정 없음
	일부타인권리 (제572조)	선의	있음	잔존한 부분만이면 매수하지 아니하였을 때	있음	안 날부터 1년
	일부타인권리 (제572조)	악의	있음	-	-	계약일부터 1년
	수량부족/ 일부멸실 (제574조)	선의	있음	잔존한 부분만이면 매수하지 아니하였을 때	있음	안 날부터 1년
	수량부족/ 일부멸실 (제574조)	악의	-	-	-	-
	(용익적 권리) 제한물권에 의한 제한 (제575조)	선의	-	계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여	있음	안 날부터 1년
	(용익적 권리) 제한물권에 의한 제한 (제575조)	악의	-	-	-	-
	(담보권) 저당권/ 전세권에 의한 제한 (제576조)★	선의	-	담보권 행사로 소유권 취득할 수 없거나 취득한 소유권 잃은 경우	(좌동) 매수인 출재로 소유권 보존한 경우	규정 없음
	(담보권) 저당권/ 전세권에 의한 제한 (제576조)★	악의	-	담보권 행사로 소유권 취득할 수 없거나 취득한 소유권 잃은 경우	(좌동) 매수인 출재로 소유권 보존한 경우	규정 없음
물건의 하자	특정물 하자의 경우(제580조)	선의․ 무과실	-	계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여	있음	안 날부터 6월
	특정물 하자의 경우(제580조)	악의	-	-	-	-
	종류물 하자의 경우(제581조)	선의․ 무과실	-	계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여	있음	안 날부터 6월
		선의․ 무과실	-	완전물급부청구권		안 날부터 6월
		악의	-	-	-	-

＊ 제척기간의 규정이 없는 경우 : 전부 타인의 권리, 저당권․전세권에 의한 제한의 경우

＊ 제척기간

① 권리의 하자는 1년, 물건의 하자는 6월이다.

② 선의인 경우에는 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약일로부터 기간을 계산한다.

＊ 선의/악의의 경우 담보책임의 내용이 같은 것(제576조)

저당권/전세권에 의한 제한은 그것이 설정되어 있다는 것 자체로서는 담보책임의 추궁이 불가하고, 다만 그 실행 으로 권리를 취득할 수 없거나 잃게 된 때 또는 출재로 소유권을 보존한 때에만 가능한다.

해제권의 불가분성 및 매매 계약

번콩 — Thu, 30 Nov 2023 01:03:28 +0900

매매 계약 및 해제의 효과

1. 해제권의 불가분성

당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 한다. 이때 해지나 해제의 권리가 1인에 대해 소멸한 때에는 다른 당사자에 대해서도 소멸한다. 해제권 행사는 전원이 전원에 대하여 해야 한다. 해제권 소멸은 1인에 대해서 소멸해도 전원에 소멸한다.

(해제의 효과★)
① 계약은 소급하여 소멸한다.
② 원상회복의무가 있다. (부당이득반환의 특칙이다.) 선악불문하고 “원물 + 과실”, “금전 + 이자” 모두 반환해야 한다. ※취소는 소급효가 있지만, 선악에 따라 반환범위가 다르다. 위약금 배제 특약이 없다면 계약금은 이자 포함하여 반환해야 한다. 동시이행의무 있다.
③ 손해배상의무가 있다. (이행이익을 배상해야 한다.) 동시이행의무가 있다.
④ 제3자의 권리를 해하지 못한다. 보호받는 제3자가 되려면 해제 전 거래 + 완전한 권리 보유했어야(등기했어야) 한다. (선악불문)
  예) 목적물에 대한 소유권이나 저당권을 취득하고 등기 마친 자
       → 가압류, 대항요건, 소유권(저당권 등), 가등기
     목적물을 임차하여 대항요건을 구비한 임차인
     계약해제 전에 목적물을 가압류한 채권자
  판례) 해제 이후 거래자라도 해제 사실을 모른 경우는 보호(선의)
  → 해제 전 등기한 제3자는 선악불문 보호
  → 해제 후 등기한 제3자는 선의만 보호

보호받는 제3자 아닌 경우: 계약상의 권리나 채권 보유는 보호 안 된다.
  예) 등기청구권을 양수한 양수인(분양권 전득자)
  예) 해제 전에 소유권이전등기청구권을 압류/가압류한 채권자

(해제권의 소멸)
① 일반적 소멸원인
제척기간 : 해제권은 형성권이므로 소멸시효가 아닌 제척기간에 걸리며 그 기간은 10년이다.
기타 사유: 해제권의 포기, 이행 또는 이행의 제공, 해제권의 실효 등으로 소멸한다.

② 특수한 소멸원인
당사자 사이의 계약이나 법률의 규정에 의한 존속기간의 경과하면 소멸한다. 해제권 행사기간이 정해져 있지 않은 경우 해제권 행사여부를 최고할 수 있고 이때 해제통지를 받지 못하면 해제권은 소멸한다. 해제권자의 고의.과실로 목적물이 현저히 훼손되면 소멸한다. 해제권자가 수인인 경우 그 중 1인의 해제권이 소멸하면 다른 해제권자의 해제권도 소멸한다(불가분성). 해제권자가 목적물을 개조 또는 가공하여 새로운 물건으로 변경한 때 소멸한다.

2. 매매

유쌍낙불이며 일시적 계약이다. 즉 유상, 쌍무, 낙성, 불요식이다.

제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제564조(매매의 일방예약) ①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. ②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다. ③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.
제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
제566조(매매계약의 비용의 부담) 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.
제567조(유상계약에의 준용) 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

매매 대상 재산권은 반드시 소유권일 필요 없다. 타인권리 매매계약도 계약 자체는 유효하다. 반드시 현존해야 할 필요 없다. 예) 아파트 선분양 계약
※ 장래 발생하는 재산권도 매매 대상이 될 수 있다. 대금은 반드시 금전이라야 한다.
※ 금전이 아니라 다른 재산권이라면 매매가 아니라 교환이다. 매매계약은 재산권과 대금만 합치하면 성립한다. (이행시기, 장소 등은 필수 요소 아니다)

(계약금)★★★
계약금이란, 당사자의 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 기타의 유가물이다. 계약이 이행되면 계약금은 반환하는 것이 원칙이다. 계약금을 대금에 충당하는 것은 관행이다

①계약금 계약은 매매계약을 주된 계약으로 하는 종된 계약이다. 독립적 계약으로서 매매계약과 별개로 할 수 있다.
②요물계약으로서 대금을 지급하지 않으면 성립하지 않는다. 전액 입금된 날이 계약성립일이다. (판례) 일부만 입금되면 계약금 계약이 성립되지 않는다.
③주된 계약과 계약금 계약의 선후는 관계가 없다.
④반드시 금전일 필요는 없다. ※매매의 반대급부는 금전이라야 한다. 그렇지 않으면 교환이다. (판례) 현금보관증 작성교부도 계약금 지급으로 취급(인정)된다.
⑤다른 유상계약에도 준용한다.

계약의 해제와 해지, 합의해제 및 해제권의 행사

번콩 — Wed, 29 Nov 2023 09:20:13 +0900

계약의 해제와 해지

1. 계약의 해제와 해지

철회: 의사표시 효력이 발생하기 전에 의사표시를 소멸시킴

취소: 법률행위 당시에 제한능력, 착오, 사기강박 있을 때 가능

해제: 유효하게 성립한 계약을 해제권자의 일방적 의사표시로 그 계약을 처음부터 있지 않았던 것으로 복귀시키는 것

해제와 취소는 일방적 의사표시로 한다. (단독행위) 두 가지는 모두 소급효가 있다. 제3자를 보호하는 규정이 있다. 해제는 계약에 대해서만, 취소는 모든 경우에 사용할 수 있다. 취소는 계약성립 당시에, 해제는 계약성립 이후에 원인이 존재한다. 취소는 약정취소가 없으며 법정취소만 있다. (제)(착)(사)(강) 해제는 약정해제, 법정해제 모두 인정된다.

구분	해제	취소	해지	철회
적용범위	계약에만 존재	단독행위.계약.합동행위(모든 법률행위)에 인정
발생원인	법정해제권, 약정해제권	법률규정(제한능력자.사기.강박. 착오)에 의해서만 발생		법률규정
소급효	인정 (직접효과설)	인정	없음	없음
반환범위	원상회복	부당이득반환

반환범위는 해제는 원상회복, 취소는 부당이득반환이다. 해제는 선악 불문하고 받은 대로 전부 반환한다. (단, 해지는 손해배상청구할 수 있음) 취소는 선악에 따라 반환범위가 다르다. (선의=현존이익, 악의=받은 것 + 이자 + 선해배상)

제543조(해지, 해제권) ①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. ②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
제545조(정기행위와 해제) 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때에는 상대방은 전조의 최고를 하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다.

2. 합의해제

- 기존 계약을 해제하기로 하는 계약(단독행위 아니라 계약)

- 해제와 합의해제 비교

공통점	차이점
소급소멸한다. 원상회복 의무있다. 제3자 보호된다. 부활가능하다. 명시적, 묵시적 가능하다.	해제관련 민법규정(제543조~제553조) 적용하지 않는다. 이자가산의무 없다. 손해배상청구할 수 없다.

중도금 미지급 자동해제특약(실권약관)이 있으면 의사표시 없이도 자동해제될 수 있다.

잔금 미지급 자동해제특약은 무효이다. 미지급 시 최고한 후에 해제 의사표시해야 한다.

(해제권의 발생원인)

①약정해제권의 발생

②법정해제권: 대부분 채무자 귀책으로 한 채무불이행이 원인이다.

채무불이행종류: 이행지체(주로), 이행불능, 불완전이행, 채권자수령지체, 사정변경, 부수적 채무불이행

※채권계약에 한해서만 존재한다.

사유		해제권
이행 지체	보통	예) 대금지급지체. 상당한 기간을 정해서 이행을 독촉하고 그래도 이행을 지체하면 해제할 수 있다. (판례) 상당한 기간을 정하여 최고할 필요는 없음 특약 있거나 이행거절 시 최고 없이 해제 예) 계약금 포기 / 배액상환 기한의 정함이 없는 채무 이행기 도과
	정기행위	최고 없이 해제 가능(해제 의사표시는 필요)
이행불능		최고 없이 해제할 수 있다.
불완전이행	추완가능	상당한 기간을 정해서 최고 후 해제 가능
	추완불가	최고 없이 해제 가능
부수적 의무 불이행		해제할 수 없다.
수령지체		상당한 기간을 정해서 최고 후 해제 가능

3. 해제권의 행사

해제: 유효한 계약이 성립된 후 소급하여 소멸시키는 일방적 의사표시

해지: 계속적 계약에서 발생. 장래를 향하여 계약 소멸. 소급효 없으며 원상회복의무 없다. 손해배상청구 & 청산의무 발생함. 해지유예기간은 강행규정으로서 임의로 단축하거나 배제할 수 없음.

계약의 해제/해지는 손해배상청구에 영향을 미치지 않는다.

※ 임대차 계약처럼 계속적 계약에서만 발생

①먼저 최고하고 상당한 기간이 지난 후에 해제권이 발생한다.

②과소최고는 실제 범위가 아니라 최고한 범위 내에서만 유효하다. 과대최고는 최고한 범위가 아니라 실제 범위 내에서만 유효하다.

③최고와 해제 의사표시를 동시에 하는 것도 인정된다. 예) “~일까지 대금지급하지 않으면 해제한다.”

④최고 없이 즉시 해제권이 발생하는 경우★★

ⓐ정기행위 ⓑ채무자가 미리 이행 거절을 명백히 한 경우

ⓒ특약존재 ⓓ기한의 정함이 없는 채무이행의 지체

⑤매도인의 담보책임으로 매수인이 계약해제할 수 있다.

⑥임차인이 2기 차임연체(상가3기) 또는 무단양도/전대한 경우 임대인은 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.

해제는 상대방이 있는 의사표시로서 형성권이다.

행사기간은 10년이다.

상대방은 해제 여부를 최고할 수 있다.

답변하지 않으면 해제권이 소멸된다.

서면, 구두, 명시, 묵시 가능하다.

이 의사표시는 철회하지 못한다.

해제의 행사에는 조건이나 기한을 붙이지 못한다.

제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.

제547조(해지, 해제권의 불가분성) ①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다. ②전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.

제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

제549조(원상회복의무와 동시이행) 제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다.

위험부담, 제3자를 위한 계약 및 성립요건

번콩 — Wed, 29 Nov 2023 07:58:21 +0900

위험부담과 제3자를 위한 계약

1. 위험부담

제537조(채무자위험부담주의) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다.
제538조(채권자귀책사유로 인한 이행불능) ①쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있다. 채권자의 수령지체 중에 당사자쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에도 같다. ②전항의 경우에 채무자는 자기의 채무를 면함으로써 이익을 얻은 때에는 이를 채권자에게 상환하여야 한다.

①임의규정이다.

②쌍무계약에서 어떤 채무가 채무자의 귀책 없이 후발적 불능이 되어 소멸한 경우 상대방의 채무이행을 청구할 수 없다. → 존속상의 견련성이 있다. (채무자주의 원칙)

③부당이득반환의무가 있다. → 계약금 환불

④손해배상청구권은 없다.

⑤계약해제가 아니다.

⑥대상청구권이 인정된다.★ (예: 수용보상금)

⑦채권자주의 전환 (매수인) → 매도인이 목적물을 인도하지 않고도 매수인에게 대금지급을 요구할 수 있다.

ⓐ 누구에게도 귀책이 없더라도 매수인의 대금지급 지체(채권자지체, 수령지체) 중에 불능이 발생하면 채무이행을 청구할 수 있다. → 단, 채무 면제로 얻은 이익은 반환해야 함

ⓑ매도인의 귀책으로 불능이 된 경우

ⓒ특약이 있는 경우

2. 제3자를 위한 계약

요약자(갑, 채권자)-낙약자(을, 채무자)-수익자(병, 제3자)

채권자: 예)보험계약자, 수출업자

채무자: 예)보험회사, 운송업자

수익자: 예)보험금수령자, 수입업자

보상관계(기본관계, 원인관계): 갑-을★★

보상관계의 흠결이나 하자는 제3자를 위한 계약에 영향 미친다. 예) 사기, 강박, 비진의표시, 통정허위표시는 계약 전체에 영향을 미친다.

대가관계(출연관계): 갑-병★★ → 갑이 병에게 수익을 귀속하는 이유

대가관계는 갑과 병의 내부관계일 뿐이다. 대가관계의 흠결이 제3자를 위한 계약에 영향 미치지 않는다. 예) 무역계약 해제하더라도 운송계약에는 영향 주지 않는다.

제539조(제삼자를 위한 계약) ①계약에 의하여 당사자 일방이 제삼자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제삼자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 제삼자의 권리는 그 제삼자가 채무자에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다.
제540조(채무자의 제삼자에 대한 최고권) 전조의 경우에 채무자는 상당한 기간을 정하여 계약의 이익의 향수여부의 확답을 제삼자에게 최고할 수 있다. 채무자가 그 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 제삼자가 계약의 이익을 받을 것을 거절한 것으로 본다.
제541조(제삼자의 권리의 확정) 제539조의 규정에 의하여 제삼자의 권리가 생긴 후에는 당사자는 이를 변경 또는 소멸시키지 못한다.
제542조(채무자의 항변권) 채무자는 제539조의 계약에 기한 항변으로 그 계약의 이익을 받을 제삼자에게 대항할 수 있다.

3. 성립요건

요약자-낙약자: 유상쌍무

제3자 약관

- 제3자(수익자)가 현존하거나 특정될 필요 없음

- 수익채권, 물권 모두 가능

- 의무면제도 가능

낙약자가 채무불이행 시

요약자는 계약해제 및 원상회복청구를 할 수 있다.

수익자는 손해배상청구만 할 수 있다.

요약자가 불이행 시

낙약자는 원상회복을 요약자에게 청구할 수 있다.

수익자에게는 청구할 수 없다.

(제3자에 대한 효력★★★)

①제3자(수익자)가 현존하거나 특정될 필요 없음

②수익의 의사표시는 권리발생 요건이지 계약성립 요건 아님. 제3자가 낙약자(채무자)에게 수익의 의사표시를 해야 권리가 발생한다.

③제3자는 계약당사자가 아님

④낙약자가 채무불이행 시 제3자는 이행청구, 손해배상청구할 수 있다.

⑤낙약자는 수익자에게 최고할 수 있고 수익 의사표시를 하지 않으면 수익의사를 거절한 것으로 본다.

⑥수익자가 수익의사표시를 한 후에는 요약자, 낙약자는 수익조건을 바꿀 수 없다. (임의규정)

⑦수익자와 요약자는 같은 당사자로 취급하므로 보호 받는 선의의 제3자 아니다.

(동시항변권 기출★★★)

ⓐ계약이 무효/취소된 경우 상호간의 부당이득반환의무는 동시이행관계

ⓑ변제와 영수증의 교부는 동시이행관계다. 변제와 채권증서(차용증)의 반환은 동시이행관계가 인정되지 않음

ⓒ담보목적의 가등기 말소의무와 피담보채무의 변제의무는 동시이행관계 인정되지 않음. (단, 어음/수표 반환은 동시이행관계)

ⓓ임대인의 보증금반환의무와 임차인의 등기말소의무는 동시이행관계 인정되지 않음. (단, 보증금반환이 선이행 의무임)

ⓔ토지거래허가 지역에서 매도인이 협력할 의무와 매수인의 매매대금지급의무는 동시이행관계 아님. (허가신청협력이 선이행 의무임)

ⓕ경매가 무효가 된 경우 경락인은 원소유자에게 동시이행의 항변권을 주장할 수 없음

ⓖ수령지체가 있었더라도 이행의 제공이 계속되지 않으면 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다. 예) 등기이전서류 준비했더라도 다시 집으로 가져가면 이행의 제공이 계속되지 않은 것

ⓗ지상물/부속물 매수 대금 지급까지 인도 거절할 수 있음

승낙, 계약 성립 시점 및 동시이행의 항변권

번콩 — Tue, 28 Nov 2023 08:45:08 +0900

승낙에 의한 계약의 성립

1. 승낙

제530조(연착된 승낙의 효력) 전2조의 경우에 연착된 승낙은 청약자가 이를 새 청약으로 볼 수 있다.
제531조(격지자간의 계약성립시기) 격지자간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다.
제532조(의사실현에 의한 계약성립) 청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 아니한 경우에는 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다.
제533조(교차청약) 당사자간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우에는 양청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다.
제534조(변경을 가한 승낙) 승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.

①승낙은 청약자(특정인)에게만 해야 한다. 불특정다수인에게 할 수 없다.

②승낙 여부는 자유이며, 청약수령자는 청약에 회답할 의무가 없다. 청약자의 의사에 구속력이 없다.

③승낙의 효력발생 시기와 계약의 성립시기는 일치한다.

④승낙적격: ⓐ승낙기간 내에 도달 ⓑ청약에 변경이나 조건 붙인 승낙은 효력이 없다. 단, 새로운 청약으로 본다.

승낙기간 내에 도달하지 못한 승낙은 효력을 갖지 못한다. 다만, 새로운 청약으로 볼 수 있다. 상대방이 승낙기간 내에 도달할 수 있도록 승낙을 발송했으나 연착한 경우, 청약자가 연착의 사실을 지체없이 통지하면 승낙은 효력을 갖지 못한다. (단, 도달 전에 지연 통지했다면 예외) 청약자가 지체없이 통지 않으면 연착되지 않은 것으로 본다. (발신주의로 청약수령자가 승낙을 발신한 때에 성립한다)

2. 성립

승낙이 청약자에게 도달하면 성립한다. 단, 격지작 간의 경우에는 승낙 통지를 발송한 때 성립한다. 당사자 간에 동일한 내용의 청약이 상호교차한 경우 양당사자의 청약이 상대방에 도달한 때 계약이 성립한다. 의사실현에 의한 계약성립: 일정한 효과의사를 추단할 수 있는 행위가 있었다면 계약이 성립한다.

(계약교섭(준비) 부당파기)

①신의칙위반으로 손해배상청구할 수 있다.

②불법행위로 인한 손해배상청구는 할 수 있다.

※(범위) 신뢰이익배상. 인격적 침해에 대한 위자료 청구는 가능하다.

③계약체결을 강제할 수는 없다.

④채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수는 없다.

⑤계약체결상의 과실책임은 인정되지 않는다.

(계약체결상의 과실)

제535조(계약체결상의 과실) ①목적이 불능한 계약을 체결할 때에 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 자는 상대방이 그 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 받은 손해를 배상하여야 한다. 그러나 그 배상액은 계약이 유효함으로 인하여 생길 이익액을 넘지 못한다. ②전항의 규정은 상대방이 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 적용하지 아니한다.

외견상 성립된 계약이 원시적 불능이면 무효이고 계약체결상의 과실책임을 진다. 일부불능이면 담보책임이 있다. 이행이익을 넘지 않는 범위에서 신뢰이익을 배상해야 한다. 단, 상대방은 선의무과실이라야 한다. 계약이 무효이면 계약체결상의 과실책임으로서 신뢰이익을 배상한다. 계약이 유효이면 불이행에 따른 손해를 배상한다.

3. 동시이행의 항변권

①임의규정이다.

②원칙적으로는 쌍무계약에서 발생한다.

※쌍무계약이 아닌 경우에도 동시이행이 공평하다고 인정된다면 확대적용한다.

③이행상의 견련성

④청구권을 전제한다. (일방이 청구했을 때 발생)

⑤동시이행은 부인권과 구별되는 개념이다.

※ 청구권 자체는 인정하지만, 저지/억제하는 것이다.

(성립요건)

(i) 하나의 유효한 쌍무계약을 이유로 대가적 채무 존재

예) 별개의 약정으로 상대방의 채무가 발생한 경우 아님

→ 당사자 간에만 주장할 수 있지만, 채권양도, 채무인수, 상속 경우에도 동시이행의 항변권은 유지, 존속된다.

→ 경개(계약의 내용 변경)된 채권채무의 경우에는 소멸한다.

→ 주된 채무끼리만 행사할 수 있다. 부수적 채무(종된 채무)에 대해 손해배상을 청구할 수는 있다.

(ii) 양당사자의 채무가 모두 변제기 도래

(iii) 상대방이 채무이행(이행의 제공)을 하지 않음. 선이행 의무자는 동시이행의 항변권을 주장할 수 없다.

※ 변제와 영수증 반환은 동시이행 관계다.

※ 변제와 담보권 말소, 변제와 채권증서의 반환, 보증금반환과 임차권등기말소는 동시이행 관계 아님

제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

선이행 의무자는 동시이행의 항변권을 주장할 수 없다.

예외) 선이행 의무자는 후이행 의무자가 채무이행이 곤란할 현저한 사유가 있을 때는 불안의 항변권을 주장할 수 있다.

예외) 선이행의무 불이행(지체) 중 후이행채무의 변제기 도래하면 선이행 의무자도 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다. ※이행지체 기간에 대한 지연이자를 지불해야 할 수 있지만, 동시이행의 항변권을 행사하는 중에는 이자가 발생하지 않는다.

(효력★★)

상대방이 채무를 이행할 때까지 채무이행을 거절할 수 있는 연기적 항변권이다. (상대방의 청구권을 영구 부인할 권능은 없음) 동시이행이 항변권이 있는 자는 이행기에 이행하지 않더라도 이행지체책임을 면한다. 당사자가 동시이행의 항변권을 주장(원용)해야 법원이 고려한다. (주장하면 원고일부승소판결(상환급부판결)한다) → 다만, 당사자 간에는 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다. 동시이행 관계가 있는 채권도 지급기일 이후에는 소멸시효가 진행한다. 동시이행의 항변이 붙은 채권은 이를 자동으로 하여 상계하지는 못하지만, 수동으로는 상계할 수 있다.

계약의 의의, 종류 및 성립요건

번콩 — Tue, 28 Nov 2023 07:31:55 +0900

부동산 계약의 성립요건

1. 계약의 의의

계약 당사자에 채권/채무 발생

(계약자유의 원칙)

①계약체결의 자유

②상대방선택의 자유

③내용결정의 자유: 현대사회에서는 가장 많은 제약을 받는다.

④계약방식의 자유

(약관에 의한 계약★)

①명시/설명의무: 고객은 내용결정의 자유를 침해받을 수 있다. 작성자에게 유리하고 상대방에게 불리할 가능성이 있다. 약관규제법(보통거래약관)은 계약법의 특별법으로서 고객보호, 작성자 통제(견제)를 목적으로 한다. (편면적 강행규정)

→ 약관을 명시하고 중요한 부분은 반드시 설명해야 한다. 작성자는 이를 위반하여 맺은 계약의 효력을 주장할 수 없다.

②설명했음을 입증할 책임은 작성자에게 있다.

③설명의무면제: ⓐ이미 법령에 정해진 사항 ⓑ대통령령에 따라 주무관청의 심의를 거친 사항(예: 공기업, KTX) ⓒ보통 사람이라면 알만한 사항 ⓓ설명하기가 현저히 곤란한 사항

(약관의 해석★★)

(축) 축소해석의 원칙

(개) 개별약정 우선의 원칙. 약관과 다르게 맺은 것이 우선(예: 수기)

(통) 통일적 해석 원칙. 객관적 해석 원칙

(신) 신의성실의 원칙. 지나치게 불공정, 부당, 구속하는 조항은 무효

(고) 고객에 유리하게 해석(작성자 불리의 원칙)

일부무효의 특칙 적용(반대로 해석)

※일반적으로 일부무효면 (원칙) 전부무효, (예외) 나머지 부분 유효

(원칙) 무효조항만 제외하고 나머지는 유효

(예외) 무효조항이 계약성립의 필수적인 경우는 전부 무효

2. 계약의 종류

매매/교환(일시), 임대차(계속): (유)(쌍)(낙)(불)

증여/사용대차: (무)(편)(낙)(불)

→ 유상계약: 담보책임 발생

→ 쌍무계약: 견연성이라는 특징 발생 (소멸 등)

①전형계약(민법 채권 각론 15종): 이름 붙어있다 하여 ‘유명계약’이라도 비전형계약(무명계약)

(유의) 부동산 중개계약: 민법에 없는 비전형 계약

재산권 이전 계약: 매매, 증여, 교환

재산권 이용 계약: 소비대차, 사용대차, 임대차

노무계약: 고용, 도급, 위임, 임치계약

기타: 화해, 조합, 현상광고, 종신정기금

②쌍무계약, 편무계약: 계약 체결할 때 구별

- 쌍무계약은 이행이 끝나면 필연적으로 유상계약이 됨

- (실익) 동시이행의 항변권, 위험부담은 쌍무계약의 특징이다.

③유상계약, 무상계약 (무상 ⊂ 편무, 쌍무 ⊂ 유상)

계약 이행까지 완료했을 때 구별

- 무상계약의 대표적 사례: 증여, 사용대차

- 유상계약 = 쌍무계약 + 현상광고

- 편무계약 = 무상계약 + 현상광고

- (실익) 담보책임은 유상계약의 특징이다.

④낙성계약, 요물계약: 성립 시기에 차이 발생

-낙성계약: 청약 & 승낙만으로 성립

-요물계약: 이행이 있어야 계약 성립

예) 현상광고(편무, 유상), 계약금 계약

쌍무계약	편무계약
매매, 교환, 임대차	현상광고	증여, 사용대차
유상계약		무상계약

쌍무 ⊂ 유상, 유상 ⊄ 쌍무

무상 ⊂ 편무, 편무 ⊄ 무상

→ 모든 쌍무계약은 유상이다. (○)

→ 모든 유상계약은 쌍무다. (×)

→ 모든 무상계약은 편무다. (○)

→ 모든 편무계약은 무상이다. (×)

3. 계약의 성립

①합의: 청약과 승낙의 합치(내용의 일치, 사람의 일치)

②교차청약(제533조)

③의사실현(제532조)

계약의 성립요건으로서 합의

청약과 승낙에 의한 계약의 성립

기타의 방법에 의한 계약의 성립

당사자 존재

의사의 합치

- 당사자의 일치(주관적 일치)

- 내용의 일치(객관적 일치)

대화자 vs 격지자: 장소적 개념이 아니라 시간적 개념이다.

국제전화, 이메일로 의사소통하면 대화자이다.

(청약) 임의규정으로서 원칙일 뿐이다.

제527조(계약의 청약의 구속력) 계약의 청약은 이를 철회하지 못한다.
제528조(승낙기간을 정한 계약의 청약) ①승낙의 기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.
②승낙의 통지가 전항의 기간후에 도달한 경우에 보통 그 기간내에 도달할 수 있는 발송인 때에는 청약자는 지체없이 상대방에게 그 연착의 통지를 하여야 한다. 그러나 그 도달전에 지연의 통지를 발송한 때에는 그러하지 아니하다.
③청약자가 전항의 통지를 하지 아니한 때에는 승낙의 통지는 연착되지 아니한 것으로 본다.
제529조(승낙기간을 정하지 아니한 계약의 청약) 승낙의 기간을 정하지 아니한 계약의 청약은 청약자가 상당한 기간내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.

청약은 계약을 체결하려는 구속력 있는 일방적/확정적 의사표시다. 청약의 상대방은 불특정다수인일 수 있다.

①청약자는 특정인이어야 한다. 청약의 유인은 청약하기 위한 준비행위다.

②청약은 명확하고 확정적인 의사표시다.★ 승낙의 내용과 당사자가 일치하면 계약은 곧바로 성립한다.

예) 자판기 설치, 정찰가격 붙은 상품진열

청약의 유인은 청약이 아니다.

예) 구인광고, 물품판매광고, 상품목록 배부, 경매입찰공고 등

③청약자가 누구인지 밝힐 필요는 없다.

④청약은 상대방에 도달했을 때 효력이 생긴다. (발신주의 예외 없음) 청약 도달 전에 청약자가 사망하거나 행위능력이 제한되더라도 청약의 효력에 영향을 미치지 않는다.

⑤청약의 효력이 발생하면 청약자는 청약을 임의로 철회할 수 없다. (청약의 구속력(비철회성). 청약 수령자를 보호하기 위함) 승낙기간을 정한 경우, 해당 기간 내 승낙통지를 받지 못하면 청약의 효력은 잃는다. 승낙기간을 정하지 않은 경우, 상당한 기간 내 승낙통지를 받지 못하면 청약은 효력을 잃는다.

(숨은 불합의)

무의식적 불합의 → 계약의 불성립

예) 중국 광동성에서 200만달러로 계약. 각자 홍콩달러 vs 미국달러로 생각했다면 숨은 불합의

※착오: 계약유효. 취소 가능 예) 생각과 다르게 표시

목적 토지 위의 건물, 물상대위와 근저당

번콩 — Mon, 27 Nov 2023 04:24:33 +0900

저당, 물상대위, 근저당

1. 목적 토지 위의 건물

제365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권) 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.

① 저당 잡힌 나대지에 나중에 건물이 건축된 경우 토지만 경매신청할 수도 있고 일괄 경매신청할 수도 있다. (권리이지 의무는 아니다.) 신속한 경매 진행 위함이다. 일괄 경매되더라도 경낙대금은 토지 경매대금에서 우선변제됨. 건물경매대금에서는 후순위로 받아야 한다. 법정지상권은 성립하지 않는다.

② 과잉경매 아니다. 법원이 직권으로 경매 취하하지 않는다.

③ 토지의 경낙대금에서만 우선변제를 받아야 한다. ※ 건물의 경낙대금에서는 변제받을 수 없다. (일괄경매 신청되면 토지와 건물을 일괄 낙찰만 허용한다.)

④ 경매신청 당시에 토지와 건물소유자가 같아야 한다. 토지만 경매되더라도 법정지상권 성립되지 안 된다. 소유자가 동일인이 아니라면 토지만 경매한다.

(제3취득자의 지위)

저당권설정자는 저당권이 설정된 부동산 사용, 임대, 지상권 설정이 가능하다.

제3취득자: 저당권 설정 이후의 권리 취득자. 예) 저당권 설정된 토지의 매수인, 지상권자, 전세권자, 임차인

경매가 진행되면 제3취득자의 권리는 말소된다. 제3취득자는 경매가 진행되지 않도록 대위변제할 수 있다. 채무자 의사에 반하여 대위변제할 수 있다.

※일반저당: 연체료 지연이자는 1년분만 청구할 수 있다.

※근저당: 채권최고액까지만 변제하면 된다.

※단, 후순위 저당권자는 대위변제할 수 없다.

변제 후에는 저당권 말소를 청구할 수 있다. 제3취득자는 변제한 대금에 대해 구상권을 행사할 수 있다.

- 경매권 없는 사람: 채무자
- 대위변제 할 수 없는 사람: 후순위 저당권자
- 경낙자엑게 비용상환청구권 없는 사람: 물상보증인

2. 물상대위

저당권이 설정된 한옥에 화재가 발생하면 저당권도 소멸한다. 토지가 재결수용(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법에 의한 경우)되더라도 마찬가지다. 저당권은 가치변형물(예: 화재보험금, 수용보상금)에 옮겨간다. 법원을 통해 압류 명령해야 한다. ※ 매매대금, 차임, 협의수용(협의취득은 공익취득이 아니라 사법상의 매매로 본다)에 의한 보상금은 물상대위가 되지 않는다.

제3취득자★는 대위변제하는 대신 경매인이 될 수 있다. 낙찰받지 못한 제3취득자는 법원에 필요비와 유익비에 대해 비용상환청구할 수 있다. 유치권은 법정담보물권, 저당권과 질권은 약정담보물권이다. 저당권자는 점유권이 없다.

통위성(공통적으로 인정되는 특성): 부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위

(저당권 침해에 대한 구제★★)

저당권 설정된 부동산이 멸실, 훼손, 감손된 경우 저당권자의 권리:

①물권적청구권: 언제든지 행사할 수 있다. 점유를 수반하지는 않기 때문에 반환청구를 할 수는 없다. 다만, 반출된 저당물을 원래 장소로 돌려놓을 것을 요구할 수 있다.

②손해배상청구권(저당권 소멸): 완전한 변제를 받을 수 없을 때만 가능하다.

③담보물보충청구권(저당권 유지): 추가담보 또는 원상회복 청구가 가능하다. ※손해배상이나 즉시변제를 동시에 청구할 수는 없다.

④즉시변제청구권(저당권 소멸): 기한이익의 상실. 즉시 경매신청 + 손해배상청구 가능하다. ※담보물보충을 동시에 청구할 수는 없다.

담보물보충청구권을 행사하면 다른 권리는 행사할 수 없다. 즉시변제청구권을 행사하면서 손해배상청구권을 행사할 수는 있다.

(법정지상권)

경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라지면 건물소유자에게 지상권이 주어진다.

특수저당권 = 공동저당 + 근저당

공동저당: 주로 계산 문제로 출제

근저당: 출제 가능성 더 높음

3. 근저당

확정채권은 저당을, 불확정채권은 근저당을 설정한다.

일반적인 부동산 담보 근저당은 민법의 근거 없는 포괄근저당이다.

①근저당은 채권자와 채무자 간 계속적인 거래 관계가 있어야 한다. 예) 대리점계약. 물품공급계약과 더불어 채권최고액 설정할 수 있다.

②채권최고액, 채무자, 근저당인 취지는 필수적 기재사항이다. ※결산기(존속기간)는 임의적 기재사항이다.

채권채무액이 증감하여 변동할 수 있다. 채권최고액은 경매를 통해 우선 변제받을 수 있는 한도액이다. 책임의 한도액을 의미하지는 않는다. (채무 전체에 책임 있다) 채무액이 일시적으로 0이 되더라도 근저당권은 소멸하지 않는다. → 부종성 완화. 근저당 채권최고액 변경은 후순위 채권자 전원의 동의를 받아야 한다. 다른 변경사항은 동의 필요없다.

(근저당권의 효력)★★

채고최고액의 피담보채권 범위:

①원본과 이자 포함금액이다. (이자는 따로 등기하지 않음) ※연체료, 지연이자 1년분 제한하지 않는다.

②경매실행비용은 포함하지 않는다.

③우선변제 한도액을 의미하지만, 책임의 한도액을 의미하지는 않는다.

④후순위권리자나 물상보증인이 대위변제할 때는 채권최고액까지만 하면 되지만, 채무자 자신이 변제할 때는 실제금액 전액을 변제해야 한다.

(피담보채권의 확정)★

①결산기 도래(존속기간만료, 기본계약의 해제/해지, 파산 등)하여 피담보채권이 확정되면 보통 저당권과 같아진다. ※결산기 도래 전에는 채권액이 0이라도 근저당권은 소멸하지 않는다.

②피담보채권이 확정된 후에는 부종성을 갖는다.

③경매신청을 할 수 있다.

④확정된 이후 원본은 증감하지 않지만, 이자는 계속 발생한다.

⑤확정된 채권에 대해 경매취하 후 재경매 신청한 경우에도 확정채권액은 변하지 않는다.

⑥후순위 근저당권자가 경매 신청한 경우 선순위 근저당권자의 피담보채권은 경낙대금 완납시에 확정된다.★ → 근저당권이 저당권으로 전환된다. ※근저당권자 스스로 경매 신청한 경우 신청시에 확정된다★

유치권의 효력 및 저당권 개요

번콩 — Mon, 27 Nov 2023 03:15:24 +0900

유치권과 저당권의 개념과 관계

1. 유치권의 효력

① 목적물 유치권

ⓐ 경낙자에게도 인도 거절할 수 있다.

ⓑ 경낙자에게 채무변제를 요구할 수는 없다. ※ 경낙자는 유치권자 채권을 대위변제할 책임이 있다. (강제집행법) →승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니다.

ⓓ 경매등기가 난 후에 점유하더라도 유치권은 성립된다. 단, 경낙자에게 인도를 거절할 수는 없다. → 경매등기 전 점유한 경우에는 모두에 대해 인도 거절할 수 있다.

②유치권은 법적으로 우선변제권은 없으나 우선변제의 효과를 누린다.

→ 유치권의 인정 = (경)(유)(비)(간)(과)

ⓐ(경)매신청권. 단, 우선변제권(배당청구권)은 없다.

ⓑ(유)치적 효력

ⓒ(비)용상환청구권: 필요비, 유익비를 청구할 수 있음. ※단, 법원이 유익비 지급에 대하여 기간을 허여했다면 유익비에 대한 유치권을 행사할 수는 없다.

ⓓ(간)이변제충당권: 법원판결로 (가치가 적은) 유치물을 판매하여 경비에 변제 충당할 수 있다.

ⓔ(과)실수취권: 먼저 이자에 충당하고 이후 원금에 충당한다.

③별제권: 파산한 경우 청산금에서 우선 변제

(유치권자의 의무)

유치권자는 선관주의의무를 다해야 한다. 유치물을 임대, 대여, 담보 제공할 수 없다.★ → 의무 위반 시 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 단, 보존에 필요한 경우에는 채무자 승낙없이도 사용할 수 있다.

※필요비/유익비 지급하지 않아서 비용상환청구권 때문에 유치하는 동안에 종전대로 사용하는 것은 가능하다.★★★ → 보존에 필요한 사용으로 본다.

※채무자 승낙을 얻어서 사용하는 것도 가능하다. 단, 부당이득(사용료)은 반환해야 한다.

일반적 소멸사유	물권 일반의 소멸사유	목적물의 멸실, 혼동, 포기, 토지수용, 몰수
	담보물권 공동의 소멸사유	피담보채권의 소멸
특유한 소멸사유	채무자의 소멸청구 : 유치권자의 선관의무 위반시
	다른 담보 제공
	점유의 상실

2. 저당권

저당권설정계약(물권계약)

→ 저당권자(채권자) + 저당권설정자(채무자) + 물상보증인

저당권의 효력이 미치는 범위: 부합물, 종물, 종된 권리(지상권, 전세권, 임차권) → 임의규정이므로 특약으로 배제할 수 있다. 배제 특약을 등기하면 제3자에게도 효력 있다. ※저당권 설정 전후 관계없이 부합물에 저당권의 효력이 미친다.

예) 수목은 토지의 부합물, 주유소의 유류저장탱크는 부합물로서 저당권의 효력이 미친다.

저당권의 효력이 미치지 않는 범위: 과실수취권, 물상대위에는 원칙적으로 미치지 않는다. 다만, 압류의 효력이 발생하면 과실수취권과 물상대위에도 저당권의 효력이 미친다. → 경매기입등기(=경매개시등기)가 되면 압류효력이 발생한다.

(저당권의 피담보채권 범위★)

제360조(피담보채권의 범위) 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.

특약이 없으면 아래와 같다. (임의규정으로서 특약이 우선)

① 원본: 등기기재

② 이자: 무제한, 이자율이 등기되지 않으면 법정이자율 적용

③ 위약금: 등기해야 효력

④ 채무불이행에 따른 지연배상: 변제기 후 최대 1년분까지. 후순위 권리자 보호 목적

⑤ 경매실행비용: 등기하지 않아도 받을 수 있음

※보존비용, 저당목적물 하자손해배상금은 해당하지 않음

→ 근저당권과의 차이 비교

(목적물의 범위)★★★

제358조(저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
제359조(과실에 대한 효력) 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다. 그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다.

① 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. (임의규정. 특약으로 배제할 수 있다.)

ⓐ 저당권 설정 전후에 관계없이 미친다.

ⓑ 등기 여부와 관계없이 미친다.

ⓓ 토지에 저당권을 설정했을 때, 토지 위에 있는 농작물, 입목법 등기수목, 명인방법 갖춘 수목, 건물(미등기도)은 제외된다.

단, 압류의 효력은 미친다. 압류 시 소유자에게는 통보해야 한다.

② 저당권의 효력은 종된 권리에도 미친다. (강행규정) (판례★) 건물 저당권 효력은 건물 소유 위한 지상권에도 미친다. 구분소유의 전유부문만에 설정된 저당권은 대지사용권에도 미친다.

③ 원칙적으로 과실(천연과실, 법정과실, 사용이익)에는 저당권의 효력이 미치지 않는다. 다만, 압류(경매등기)한 후에는 효력이 미친다. ※ 천연과실은 경낙자, 법정과실은 저당권자가 취한다.

④ 토지저당의 효력은 건물에는 영향을 주지 않는다.

담보물권과 유치권 및 유치권의 성질

번콩 — Sun, 26 Nov 2023 01:49:58 +0900

1. 담보물권

(담보물권의 성질)

부종성	법정담보물권(유치권)에는 부종성이 강하게 요구된다. 약정담보물권에는 부종성이 완화되어 있다.
성립상 부종성	채무자 아닌 자를 등기부상 채무자로 등기한 근저당등기는 무효이다. 채권자의 불일치 : 원칙적으로 피담보채권의 채권자가 저당권자이어야 한다.
존속상 부종성	저당권만의 양도를 목적으로 하는 계약은 무효이다. 피담보채권만 양도하면 저당권은 소멸한다.
소멸상 부종성	피담보채권이 소멸하면 담보권도 당연히 소멸 (말소등기 없더라도 저당권은 소멸)

법정 담보 물권과 약정 담보 물권을 비교하면 다음과 같다.

법정 담보 물권	유치권	타인 물건의 점유자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가진 경우 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 담보물권	§320~328
	법정 질권	토지임대인이 임차인에 관한 채권에 의하여 임차지의 부속물.과실을 압류한 때 또는 건축물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임대건축물의 부속물을 압류할 때 성립하는 법정질권	§650
	법정 저당권	토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 임차인소유의 건물을 압류한 때에 성립하는 저당권	§649
약정 담보 물권	질권	질권자가 그 질물의 담보로서 채무자, 제3자로부터 인도받은 물건을 점유하고 채무불이행시 그 물건을 환가하여 다른 채권자에 우선하여 자기의 채권을 변제받는 담보물권	§329~355
	저당권	채무자, 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로서 제공한 부동산에 관하여 다른 채권자에 우선하여 자기의 채무를 변제받는 담보물권	§356~372
	전세권	전세금반환채권을 확보하기 위하여 전세권자에게 우선변제권이 인정되는 용익물권인 동시에 일종의 담보물권	§303~319

유치권, 질권, 저달권을 비교하면 다음과 같다.

구분	유치권	질권	저당권
성립	일정요건을 갖춘 때 당연 성립	당사자의 약정 + 목적물의 인도.양도	당사자의 약정 + 등기
성질	법정담보물권	약정담보물권	약정담보물권
목적물	물건(동산, 부동산) 유가증권	동산, 권리	부동산,지상권,전세권
본질적 효력	유치적 효력	유치적 효력 +우선변제적 효력	우선변제적 효력
경매권	O	O	O
물상 대위	X	O	O

2. 유치권

유치권은 법정담보물권이다. 공평의 원리에 따라 합의하지 않아도 법률규정으로 당연히 인정된다. 유치권은 법정담보물권으로서 약정으로는 성립하지 않는다.

부동산, 동산, 유가증권 등이 유치대상 목적물이 될 수 있다.

→ 타물권(채무자 또는 제3자의 소유)만 유치할 수 있다.

→ 자신의 소유에는 성립하지 않는다.

→ 등기할 필요는 없으나 점유해야 성립한다.

권리금, 보증금, 건축자재대금, 물품대금에 대해서는 행사할 수 없다.

※보증금 반환이 안 된 경우는 동시이행항변권을 행사한다.

제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

채무가 변제될 때까지 모든 사람에게 유치물 반환을 거부할 수 있다.

①채권과 목적물 사이에는 견련성(연관성★★★)이 있어야 한다.

→채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우

예)목적물에 지출한 비용상환청구권(물권), 목적물로부터 받은 손해배상청구권, 수급인이 목적물에 들인 공사금채권 등

※보증금, 권리금, 손해배상금은 동시이행항변권이다(채권).

판례)수급인의 재료와 노력으로 건축된 독립한 건물의 기성부분은 수급인의 소유로서 유치권 가질 수 없음

기출)건축자재를 매도한 자재로 건축된 건물에 대하여 대금채권을 담보하기 위한 유치권은 성립하지 않음

→채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 동일한 사실관계로부터 발생한 경우

예)신발이나 우산이 바뀌어 서로 반환청구권이 있는 경우

→계약이 무효/죄소는 제103조(불법행위)가 아니라면 부당이득반환/원상회복 의무가 있으면 유치권과 동시이행의무 발생

→물권 자체에서 발생. 단, 사람에게서 발생한 손해배상청구권은 견련성이 인정되지 않음

예)가축이 타인의 농작물을 먹어 발생한 손해배상 청구권

예)타인의 반려동물이 공격하여 상해가 발생한 경우

②채권과 점유와의 견련성은 요하지 않는다.★★★

채권과 점유와의 선후는 관계성이 없다.

→ 점유 중에 발생한 채권일 필요 없다.

예)1년 전에 타이어 교체한 비용을 받지 못한 경우 다른 수리건으로 위탁한 자동차 유치

③유치권이 성립하려면 변제기가 도래했어야 한다.

④적법한 점유가 변제할 때까지 계속되어야 한다.

ⓐ점유는 유치권의 성립요건이면서 존속요건이다.

점유를 상실하면 유치권은 소멸된다. 점유물이 침탈당하면 1년 내 점유물 반환청구할 수 있다. 1년 내 반환 청구하지 않으면 유치권을 상실한다. ※저당권은 등기가 성립요건이지만, 존속요건은 아니다.

ⓑ직접점유, 간접점유, 점유보조자 점유 모두 가능하다.

ⓒ불법점유 시 유치권은 성립하지 않는다. 예)절취, 임대차/전세 계약 만료 후 무단점유 시

ⓓ채무자가 직접점유하고 있는 것을 채권자 간접점유할 경우는 유치권 성립의 점유가 아니다.

⑤법정담보물권이지만, 임의규정으로 배제 특약할 수 있다.

(저당권과 질권은 약정담보물권, 유치권은 법정담보물권임)

3. 유치권의 성질

유치권에는 (우)(물)(추)(물)이 없다.

(우)선배당권: 경락대금의 우선배당권이 없다.

(물)권적 청구권: 유치권은 타물권이기 때문에 행사할 수 없다.

(추)급효: 양수인에게 채권변제를 요구할 수 없다. 다만, 목적물의 인도를 거부할 수는 있다. → 유치적 효력

(물)상대위: 물권적 청구권이 없으므로 물상대위가 가능하지 않다.

부종성, 수반성, 물상대위성, 불가분성

물상대위성은 없으나, 불가분성은 있다.

→ 대금상환 비율에 따라 유치물을 반환하는 것이 아니다.

→ 전액 상환할 때까지 전부를 유치할 수 있다.

유치권이 행사되더라도 보존등기는 가능하다. 등기가 되면 경매신청을 할 수 있다. 경매되더라도 유치권은 소멸하지 않는다.

부종성: 채권이 소멸하면 유치권도 소멸한다.

불가분성: 채권 전부가 변제될 때까지 목적물 전부를 점유할 수 있다. 목적물이 분할 가능하거나 수 개의 목적물인 경우에도 적용된다.

유치권 성립을 긍정한 판례

유치권 성립을 부정한 판례★

①임차인의 임대인에 대한 비용상환청구권을 위한 임차물의 유치권
②전세권자가 유익비 반환청구권을 위한 유치권
③도급에서 수급인의 공사대금채권(수급인 소유가 아닌 경우)

①‘임차보증금’ 반환청구권을 위한 임차물에 대한 유치권
②임대차에서 ‘권리금’ 반환약정을 한 경우에 권리금 반환청구권을 위한 임차물에 대한 유치권
③임차인의 지상물/부속물매수대금채권을 위한 임차토지에 대한 유치권
④매매계약에 따른 매매대금채권
⑤임대인의 의무위반으로 인한 소해배상채권

지역권, 전세권 및 전세권의 효력과 소멸

번콩 — Sun, 26 Nov 2023 00:41:52 +0900

지역권과 전세권의 성질 및 효력

1. 지역권

(성질★★)

(1) 비한정적, 비배타적, 공용적: 물권이지만, 배타성(독점성)이 없으므로 공동이용권이 있다. 2중의 지역권 설정이 가능하다.

(2) 수반성: 임의규정. 지역권(승역지)은 요역지에 딸린 종된 권리다. 특약사항으로 배제할 수 있다.

(3) 부종성: 강행규정. 지역권은 요역지와 함께 양도, 이전할 수 있다. 분리 양도하거나 지역권 이전등기할 수 없다.

(4) 불가분성: 요역지 소유자가 여러 명 중 한 명이 취득하면 전원이 취득한다. 소멸, 포기는 전원에 해당할 때 소멸, 포기된다. 공유자 중 아무라도 소멸시효를 중단/정지시킬 수 있다.

승역지: 편익을 제공하는 토지 (1필 토지 전부 또는 일부, 여러 필지)

요역지: 편익을 받는 토지 (1필 토지 전부일 것)

승역지와 요역지는 인접성을 요하지 않는다.

통행, 용수, 조망 지역권이 있으나 사용 목적은 국한되지 않는다. 지료는 유상, 무상 가능하지만, 등기사항은 아니다. 존속기간 제한 없다. (장기, 단기 모두) 요역지와 승역지 간 ‘합의 + 등기’가 있어야 한다. 승역지 등기부 을구에 등기하면, 요역지 등기부에는 직권 등기한다. 요역지 소유권자 아닌 지상권자, 전세권자, 임차인도 설정가능하다.

점유를 수반하는 물권은 아니다. 목적물 반환 청구권 없다. 지역권 개설은 소유권자와 용익물권자도 할 수 있다. 없었던 통로를 계속되고 표현되게 20년간 사용하면 지역권을 시효 취득할 수 있다. (★★) 단, 등기해야 하고 유상이다. 다만, 호의로 묵인하거나 간헐적으로 사용하는 경우는 제외된다. 다만, 요역지의 불법점유자는 시효취득할 수 없다. 요역지 소유권과 지역권은 분리 처분할 수 없다. 지역권은 공용성을 띠기 때문에 승역지 소유자도 사용할 수 있다. 시효취득의 중단은 공유자 전원에 대하여 한다. 지역권은 저당권의 목적이 될 수 없다.

2. 전세권

토지, 건물 모두에 가능하다. (농지는 설정할 수 없다.) 관습의 영향을 가장 많이 받은 물권이다. 용익물권이면서 담보물권(전세금)의 성격을 동시에 가진다.★ 경매신청권, 우선변제권이 있다. 별제권(파산법 용어)이 있다. 파산 시 전세금부터 지급한다. 부종성, 수반성(판례 중요), 물상대위성, 불가분성이 있다.

전세권성립요건 = 전세권(물권)계약 + 전세금 + 등기

미등기 전세는 임대차로 취급한다. 전세 목적물의 인도는 성립요건이 아니다.★

① 전세금 전세권 성립요건으로서 불지급특약은 무효다.

② 전세금 지급은 금전에 한한다. (금전이 아니면 임대차 차임이다.)

※현실로 수수할 필요는 없으며 기존 채권으로 갈음할 수 있다.

③ 전세금은 담보물권적 성격을 가진다.

※이자와 사용료를 상계한다.

→ 저당권자의 권리를 모두 인정한다.

부종성, 수반성, 물상대위성, 불가분성의 특성을 모두 가진다.

→ 수반성: 전세권과 전세금 반환채권만 분리 양도는 무효다.★

전세권 존속기간 만료(소멸) 또는 합의해제 시 전세권 이전등기 없이 전세금 반환채권만 분리 양도한 것은 유효다.

→ 불가분성: 전세금이 일부 남아 있다면 전세권은 전세 목적물 전부에 대해 경매를 신청할 수 있다.

④ 전세금은 증감 청구권(형성권)이 있다.

(지역권 제외하고 물권법, 임대차, 민사특별법에 규정되어 있다.)

ⓐ 사정변경을 고려한다.

ⓑ 편면적 강행규정이다. (전세권자에게 불리한 특약은 무효다.)

ⓓ 감액제한 규정은 없다.

⑤ 경매신청권과 우선변제권이 있다.

제318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

※건물 일부의 전세권자는 목적물 전부에 대하여 우선변제권은 인정되어도 전부에 대한 경매신청권은 인정할 수 없다.★★★

전세권의 최단기간은 토지에는 없으 며 건물은 1년이다. 법정갱신(묵시의 갱신)은 토지는 가능하지 않고 건물만 가능하다.★ ※ 법정갱신은 편면적 강행규정으로서 배제특약은 무효다.

→ 법정갱신되면 등기할 필요 없다.

→ 전세권 기간이 만료되기 6개월~1개월 전까지 갱신거절통지나 조건변경통지를 하지 않으면 전전세와 같은 조건으로 갱신된 것으로 본다. (다만, 기간은 정함이 없는 것으로 한다.)

→ 기간을 정하지 않으면 쌍방 모두 언제든지 전세권 소멸을 통고할 수 있고 소멸 통고 받은 날로부터 6월이 지나면 소멸한다.

최장기간은 토지, 건물 모두 10년 이내이다. 전세권은 갱신할 수 있지만, 10년을 넘지 않는 범위에서 해야 한다. ※ 건물에서 주택과 상가는 제외된다. 합의에 의한 갱신만 가능하며 갱신요구권 or 갱신청구권은 없다.

3. 전세권의 효력 및 소멸

제304조(건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력) ①타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. ②전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.

건물에만 전세권을 설정하더라도 토지의 이용권을 가진다. 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 양수인에게만 전세금 반환을 청구할 수 있다. (구 소유자를 선택하여 반환을 청구할 수 없다.) 필요비는 전세권자가 스스로 부담한다. (비용상환청구권 없음) 유익비는 청구할 수 없다.

제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

전세권 설정자의 동의 없이도 전전세, 임대할 수 있다. 하지만 금지 특약을 하면 전전세, 임대할 수 없다. 전세권에서 금지 특약은 임의규정이다. 지상권에서 금지 특약은 편면적 강행규정이므로 무효다.

전세권자는 설정자로부터 동의를 받아 부착했거나 설정자로부터 매수하여 부착한 것은 부속물매수청구권을 가진다. (형성권) 설정자는 제한 없이 전세권에게 부속물 매수를 청구할 수 있다. 상린관계가 적용된다. 전세권기간만료 후 전세금을 반환받지 못했을 때 전세권자는 경매를 신청할 수 있다. 다만, 목적물의 일부를 전세하면서 전체에 대해 경매 신청할 수 없다. 전세권자가 전세물의 용도 및 용업을 위반한 사유로 전세권 설정자가 소멸 청구하면 전세권은 즉시 소멸한다.

전세권의 일반적 소멸 사유 : 존속기간 만료, 혼동, 소멸시효

전세권의 특별한 소멸 사유 : 전세권설정자의 소멸청구, 전세권의 소멸통고, 목적부동산 멸실, 전세권 포기

구분	전세권	임대차	주택임대차
대항력	O	원칙(X) 등기된 경우(O)	인도+전입신고(O)
양도.전대	O	원칙(X) 임대인 동의 있는 경우(O)	원칙(X) 임대인 동의 있는 경우(O)
존속기간	토지.건물 최장 10년 넘지못함 토지 최단기간 없음 건물 1년의 최단기간	최장기간 20년 최단기간 없음	최장기간 20년 2년의 최단기간
비용상환 청구권	필요비상환청구권(X) 유익비상환청구권(O)	필요비상환청구권(O) 유익비상환청구권(O)	필요비상환청구권(O) 유익비상환청구권(O)

지상권의 효력과 취득

번콩 — Sat, 25 Nov 2023 01:42:36 +0900

1. 지상권

지상권 규정(제279~290조)는 편면적 강행규정이다. 단, 유익비상환청구권은 배제특약 가능하다. 타인 토지에 있는 건물, 공작물, 수목을 소유 목적으로 한다. ※수목은 식림의 대상은 가능하지만, 경작 목적은 안 된다.

지상권은 부종성이 없으므로 지상물이 현존하지 않더라도 존속한다. 지상권은 수반성이 없으므로 지상물과 지상권을 분리 등기할 수 있다. 농경지는 지상권을 설정할 수 없다.

제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다. ②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.

지상권은 최단기간을 보장한다. 대상에 따라 보장 기간이 다르다.

①견고한 건축물(석조, 석회조, 조적조, 연화조): 30년

②목조 건축물: 10년

③공작물: 5년

④수목: 30년

담보목적의 지상권은 최단기간이 없으며 목적으로 하는 채권이 소멸하면 함께 소멸한다. 기존 건물의 사용을 목적으로 설정한 지상권의 경우는 적용되지 않는다.

(약정지상권)

약정지상권은 합의(지상권설정계약) + 등기가 있어야 한다. 단, 법정지상권은 등기가 필요하지 않다. 지료는 지상권 성립요소가 아니며 무상이 원칙이다. 유상일 경우 등기해야 하며, 등기하지 않으면 무상이다.

(담보지상권)

오늘날 발생하는 지상권은 주로 법정지상권이다. 피담보채권과 운명을 같이 한다. 담보지상권자는 토지의 사용수익권이 없다.

2. 지상권의 효력

지상권자는 목적의 범위 내에서 토지를 사용할 권리를 갖는다. 지상권 양도, 처분, 임대, 담보설정은 설정자 동의 없이도 가능하다. 금지 특약은 무효다. 소유권의 상린관계를 준용한다. 지료가 유상인데 2년 이상 지료가 체납되면 지상권 소멸사유다.

→ 소유권 이전된 경우 새로운 소유자에게 체납한 기간만 고려한다. 지료를 등기하지 않으면 증액 청구하거나 제3자에게 대항할 수 없다.

제286조(지료증감청구권) 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.
제287조(지상권소멸청구권) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

지상권 존속기간이 만료한 경우 지상물이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 지상권 설정자가 계약갱신을 원하지 않을 때 지상권자는 지상물매수청구를 할 수 있다. 지상물매수청구권은 형성권으로서 청구하면 상당한 가액(판례: 시가)으로 매매가 성립한 것으로 본다.

(특수지상권)

분묘기지권은 관습법으로 인정되는 물권이며 배타적 권리다. 등기하지 않아도 되지만, 봉분의 형태로 공시해야 한다. 평장, 가묘, 암장은 인정되지 않는다.

분묘기지권 취득 방법: (1) 승낙을 얻은 경우 (2) 토지 매매하면서 분묘 이장 특약이 없는 경우 (3) 시효취득한 경우(공연, 평온) 단, 타주로서 소유권은 얻지 못하며 사용권만 얻음

2021년 판례로 지료는 유상으로서 협의하여 결정한다. 분묘기지권은 장사법의 적용을 받지 않는다. 시효취득은 2001년 이전(장사법 발효) 만들어지 묘지만 가능하다.

(구분지상권)

토지의 지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위에 작용한다. 건물, 공작물은 설정할 수 있지만, 수목은 설정할 수 없다.

제289조의2(구분지상권) ①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다.

3. 지상권의 취득

법률행위에 의한 취득, 법률규정에 의한 취득, 관습법상 법정지상권 등이 있다.

법률규정에 의한 취득: 상속, 판결, 경매, 공용징수, 취득시효 등 (취득시효의 경우만은 등기가 필요)

관습법상 법정지상권: 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 등의 원인으로 양자의 소유가 다르게 되었을 때 그 건물의 철거에 대한 합의가 있었다는 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 지상권을 취득한다.

지상권과 임차권은 타인의 소유물을 사용/수익하는 권리이지만, 다음과 같은 차이점이 있다.

구분	지상권	임차권
목적물 대상	토지에 한함	동산/부동산 불문
성질	타인의 토지를 사용/수익하는 물권 건물/수목/공작물의 소유 지료는 요소가 아님	채권계약 목적물의 사용/수익 차임은 필수적 요소
대항력	있음	원칙적으로 없으나 단 등기하면 있음
양도성	양도/임대/담보제공이 자유로움	임대인 동의 없이 양도/전대하지 못함
존속기간	최장기간 제한 없고, 최단기간 제한만 있음 석조/석회조/연와조 등 견고한 건물 30년 위 이외의 건물 15년 건물 외 공작물 5년	원칙적으로 20년을 넘지 못함
지료.차임	지료약정 가능 지료증감청구권	차임약정 가능 차임증감청구권
소멸/해지	지상권자가 2년 이상 지료 연체시 지상권 소멸청구 가능	임차인의 차임 연체액이 2기에 달하면 해지 가능

취득시효, 점유기간의 기산점, 공유 및 공동소유

번콩 — Sat, 25 Nov 2023 00:30:17 +0900

공유 및 공동소유자의 내부 관계

1. 취득시효

점유취득시효	소유의사, 평온, 공연, 20년 점유, 이전등기
등기부 취득시효	등기, 10년 선의무과실 점유

(점유취득시효)

20년(계속), 소유의사(자주)로, 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 소유권을 취득한다. (선의, 무과실은 요건 아님)

다만, 등기해야 한다(후등기). 선등기 후 점유자는 10년, 자주, 평온, 공연, 선의, 무과실이면 소유권을 취득한다. 동산은 10년, 5년의 취득시효가 있다.

제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
제246조(점유로 인한 동산소유권의 취득기간) ①10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다. ②전항의 점유가 선의이며 과실없이 개시된 경우에는 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다.

(주체★)

자연인, 법인, 국가, 지방자치단체, 권리능력있는 사단 및 재단법인은 모두 취득시효를 주장할 수 있다. 등기명의적격자는 가능하지만, 민법상 조합이나 읍면동은 불가능하다.

(대상★★)

공공재산, 공동주택의 공용부분은 취득시효 대상이 되지 않는다. ㉠타인의 부동산임을 요하지 않는다. 자기 부동산이지만 소유권 입증이 곤란한 경우에도 가능하다. ㉡부동산의 일부만도 취득시효의 대상이 될 수 있지만, 먼저 분할되고 뚜렷한 증표가 있어야 한다. 다만, 점유취득시효만 인정되면 등기부취득시효는 되지 않는다. ㉢국공유재산 중 행정재산은 불가하지만, 잡종재산(일반재산, 보존재산)은 가능하다. (다만, 등기해야 함) ㉣공유지분도 가능하다.

2. 점유기간의 기산점

점유기간의 기산점은 점유를 개시한 시점으로 한다. 원칙적으로 기산점은 임의로 선택할 수 없다. 다만, 취득시효시점까지 등기부상 소유자 변경이 없다면 임의로 선택할 수 있고 역산할 수도 있다. (상속은 소유자 변경 아님) 현시점에서 역산하여 20년을 주장할 수 있다.

(등기청구권)

소유자의 등기청구권은 물권적 청구권이다. 소유자가 아닌 자의 등기청구권은 채권적 청구권이다. 채권적 청구권은 10년 안에 행사해야 소멸시효에 걸린다. 점유자의 등기청구권은 물권적 청구권이 아니라 채권적 청구권이다. 점유자의 등기청구권은 등기가 계속되는 한 소멸시효에 걸리지 않는다. 소멸시효과 완성된 이후에 점유를 상실하면 등기청구권의 소멸시효 10년이 진행된다. 점유자로부터 점유물을 이전받은 자는 전점유자를 대위하여 등기청구권을 행사할 수 있다. 등기가 이전되면 소유권은 점유개시시점으로 소급하여 발생한다.

취득시효가 완성되기 전에 등기부상 명의자가 변경되더라도 취득시효는 중단되거나 정지하지 않는다. 취득시효 완성 당시 등기부상 명의자에게 등기를 청구할 수 있다. 진정한 소유자에게 해야 하며 무효 등기자를 대상으로 할 수 없다.

취득시효가 완성된 시점의 소유자에게만 청구할 수 있다. 취득시효 완성된 이후에 토지소유권이 변경된 이후 새로운 명의자에게는 선악불문하고 청구할 수 없다. (이후에 소유권이 시효 완성 시점의 소유자에게 회복되면 주장 가능) → 불법행위에 의한 손해배상청구권이 발생한다.★ 다만, 취득시효가 완성된 시점의 소유자가 제3자와 가장매매를 했거나 제3자가 매매에 적극 가담한 경우는 무효다.

(등기부 취득시효)

등기 + 선의/무과실 점유자는 10년의 취득시효를 주장할 수 있다. 무효인 등기라도 취득시효를 주장할 수 있다. → 하자가 치유된다. 다만, 이중의 보존등기되어 폐쇄되는 등기부에 등기된 경우는 등기부취득시효가 적용되지 않는다. 등기기간과 점유기간은 승계할지를 선택할 수 있다. (다만, 승계하면 하자도 승계됨) 선의/무과실은 점유 개시시에만 요구된다. 등기시가 아니며 10년 내내 요구되지 않는다. 등기부가 전산화된 현재는 이존보존등기 문제가 발생하지 않는다.

3. 공동소유

구분	공유	합유	총유
소유자	투자자 공동	조합체 형태	교회나 종중
지분	처분 자유	처분 제한	지분 없음
보존행위	단독	단독	사원총회
사용/수익/부담	지분에 따라	계약에 따라	정관에 따라
관리(이용/개량)	과반수 지분	계약에 따라	정관에 따라
처분	전원동의	전원 동의	사원총회

나대지에 건물을 신축하는 것은 처분행위다. 공유물은 5년 이내에서 불분할 특약을 붙일 수 있으며 갱신 가능하다. 공유물분할에는 협의분할과 재판상 분할이 있다.

협의분할방법: 현물분할(원칙), 대금분할, 가액(지분)배상

재판상분할방법: 현물분할(원칙), 대금분할(현저한 감손 있을 때 경매)

처음부터 재판상 분할 청구할 수 없다. (먼저 협의분할해야) 협의가 완료된 후 이행하지 않는다고 하여 재판상 분할 청구할 수 없다.

제262조(물건의 공유) ①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다. ②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.
제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
제266조(공유물의 부담) ①공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다. ②공유자가 1년 이상 전항의 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.
제267조(지분포기 등의 경우의 귀속) 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.
제268조(공유물의 분할청구) ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. ②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다. ③전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.
제269조(분할의 방법) ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
제270조(분할로 인한 담보책임) 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다.

(공유)

법률행위로 인한 공유는 등기해야 한다. 법률규정에 따라 상속, 경계표(상린관계), 공유면적 등은 공유로 한다. → 등기하지 않아도 소유권이 인정된다. 공유지분의 양도처분은 단독으로 가능하다. 상속인 없이 사망하거나 포기하면 다른 공유자에 지분비율로 귀속된다. 의무부담은 지분비율로 부담하되 1년 이상 의무지체가 되면 지분매수청구권(형성권)이 주어진다. 사용수익은 지분비율로 한다.

4. 공유자의 내부관계★★★

(보존행위)

보존행위(= 물권적 청구권 행사) = 반환, 결과제거, 예방

보존행위는 전원을 위해서(대신하여) 전부를 단독으로 행사할 수 있다. 지분권 행사(주장, 확인)는 단독으로 자기 지분에 대해서만 행사할 수 있고 전원을 위해서(대신하여) 전부에 대해서 할 수는 없다.

※손해배상금, 부당이득금, 차임(사용료)

(관리행위)

공유지분(★★)의 과반수로 한다. 예) 임대차

임대차 계약에 동의하지 않았다면 임차인에 직접 차임 청구할 수 없다.

(처분·변경행위)

공유자 전원의 동의가 있어야 한다. 예) 건물 매각, 신축, 리모델링

공유자 1인의 매매계약은 유효하지만(채권행위) 지분을 초과하는 처분행위는 무효다. 등기 전부를 무효로 하지는 않는다.

(공유물 분할★★)

각 공유자는 언제든지 자유롭게 공유물 분할을 청구할 수 있다. 형성권으로서 분할에 협력할 의무가 있다. 분할이 금지되는 경우도 있다.

법률규정으로 금지: 구분소유 건물의 공용부분, 구분소유건물의 대지, 경계선상의 경계표/담/구거 등

임의적 사항: 당사자 간 분할금지특약. 단, 5년 이내 기간에서만 유효

→ 연장, 갱신, 변경 가능하다.

→ 등기하지 않으면 제3자에 대항할 수 없다.

유언으로 분할 금지할 수 있다. (단, 5년 이내 기간에서만 유효)

분할은 원칙적으로 협의분할이다. → 공유자 전원 동의

협의분할이 실패하면 재판상 분할청구 소송을 할 수 있다. 필요적 공동소송이므로 재판에 전원이 참여해야 한다. 공유물 분할판결은 형성판결이다. 등기하지 않아도 효력 있다. 조정, 협의 결과는 등기해야 한다.

* 3대 재판 = 이혼, 교통사고, 상속재산분할

분할의 방법 3가지인데 현물분할을 원칙으로 한다. 예외적으로 대금분할(경낙대금)을 할 수 있다. 가격배상분할(다른 공유자의 지분 인수) 방법으로 할 수도 있다. 공유물 분할은 소급효가 없다. 단, 상속재산 분할은 소급효 있어서 당시 민법을 적용한다. 분할은 지분권의 교환계약으로서 공유자는 지분비율로 담보책임 있다. 근저당권이 설정된 후 분할되면 지분비율대로 공유물 전부에 존속한다.

소유권과 상린관계, 통행권

번콩 — Fri, 24 Nov 2023 08:52:41 +0900

소유자, 상린관계, 인지사용청구권, 통행권

1. 소유권과 상린관계

사용, 수익, 처분할 수 있는 권리로서 완전물권이라고도 한다. 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위에서 토지상하에 미친다.

제212조(토지소유권의 범위) 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

예) 서울 한계심도 = 40m

상린관계는 인접토지 이용관계를 조정한다.

안온방해금지(Immission): 열, 기체, 악취, 매연, 음향, 진동으로 생활방해해서는 안 된다.

수목가지: 제거청구 가능 → 제거하지 않으면 직접 제거

목근: 제거청구 없이 바로 제거 가능

소유권에 규정되어 있으며 지상권, 전세권에서 준용한다. 등기할 수 없으며 소멸시효도 없다.

구분	상린관계	지역권
목적	인접하는 토지 상호간 이용조절 관계	요역지의 편익을 위해 존재
범위	인접하는 부동산 사이에 인정(토지, 건물)	토지(용역지와 승역지)
성립	법률상 당연히 발생	계약에 의해 발생, 등기 필요
인접여부	상린지 상호간 인접할 것을 요함	요역지와 승역지가 반드시 접할 필요는 없음
소멸시효	X	O

(인지사용청구권)

제216조(인지사용청구권) ①토지소유자는 경계나 그 근방에서 담 또는 건물을 축조하거나 수선하기 위하여 필요한 범위 내에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있다. 그러나 이웃 사람의 승낙이 없으면 그 주거에 들어가지 못한다. ②전항의 경우에 이웃 사람이 손해를 받은 때에는 보상을 청구할 수 있다.

(경계선 부근의 건축)

담장/경계표를 설치할 때 쌍방 절반씩 부담한다. 측량비용은 면적에 비례하여 부담한다.

제242조(경계선부근의 건축) ①건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다. ②인접지소유자는 전항의 규정에 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있다. 그러나 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

제243조(차면시설의무) 경계로부터 2미터 이내의 거리에서 이웃 주택의 내부를 관망할 수 있는 창이나 마루를 설치하는 경우에는 적당한 차면시설을 하여야 한다.

제244조(지하시설 등에 대한 제한) ①우물을 파거나 용수, 하수 또는 오물 등을 저치할 지하시설을 하는 때에는 경계로부터 2미터 이상의 거리를 두어야 하며 저수지, 구거 또는 지하실공사에는 경계로부터 그 깊이의 반 이상의 거리를 두어야 한다. ②전항의 공사를 함에는 토사가 붕괴하거나 하수 또는 오액이 이웃에 흐르지 아니하도록 적당한 조처를 하여야 한다.

2. 통행권

(주위토지통행권)

제219조(주위토지통행권) ①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다. ②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.

제220조(분할, 일부양도와 주위통행권) ①분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다. ②전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다.

주위토지통행권은 강행규정이므로 법원판결을 받아 강행할 수 있다. 통로가 필요한 토지의 소유자, 전세권자, 지상권자, 임차인은 주위토지통행권을 가지지만 명의신탁자, 불법점유자는 가지지 못한다. 다만, 현재 필요한 범위 내에서만 통로를 내야 하며 장래 이용상황을 고려하지 않는다.

기존의 통로가 있지만 (i) 통로로서 효용(기능)을 다할 수 없다면 (ii) 지나치게 경비가 과다하게 소요된다면 새로운 통로를 낼 수 있다. 하지만, 불편하다는 이유만으로 더 편리한 통로를 낼 수는 없다. 토지 소유자에게 피해가 가장 적게 주는 통로는 내어야 한다. 해당 통로는 고정된 개념이 아니므로 상황에 따라 옮길 수 있다. 도로포장, 시설물 설치, 장애물 제거 등을 할 수 있다. 폭은 건축법이나 도로교통법 규정을 적용하지 않는다. 그러나 이는 점유를 수반하는 것은 아니며 발생 비용과 사용료를 지불해야 한다. 보상치 않더라도 통행권은 소멸하지 않으며 통행을 방해할 수 없다.

(무상통행권)

①토지 분할 당시의 당사자 또는 일부 토지의 취득자는 무상통행권을 가진다. 이는 강행규정이므로 특약으로 배제할 수 없다. →일부 분할 토지의 양수인(승계인)은 이미 만들어진 통로를 사용할 수는 있으나 유상이다.

②동일인이 소유한 여러 필지 중 하나를 매도하여 맹지가 생긴 경우에도 그러하다. (무상통행권을 가짐)

③공용에 제공된 도로는 무상이다.

④유상통행권자의 허락을 받아 통행하는 자는 무상이다.

점유자와 회복자, 점유보호청구권, 점유자의 권리

번콩 — Fri, 24 Nov 2023 05:30:20 +0900

점유 및 점유자의 권리

1. 점유자와 회복자의 관계

점유자가 회복자(소유자)에게 점유물을 반환할 때 생기는 문제다. 선의의 점유자는 과실을 취득한다. 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다. 전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다.

선의 점유자는 과실수취권이 있다. → 부당이득반환할 필요 없다.

(판례) 선의+무과실을 요구한다.

악의 점유자는 과실수취권이 없다. → 부당이득반환헤야 한다.

제201조(점유자와 과실) ①선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다. ②악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다. ③전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다.

다만, 과실에 의한 손해에 대한 배상책임은 있다.

(회복자)

제202조(점유자의 회복자에 대한 책임) 점유물이 점유자의 책임있는 사유로 인하여 멸실 또는 훼손한 때에는 악의의 점유자는 그 손해의 전부를 배상하여야 하며 선의의 점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상하여야 한다. 소유의 의사가 없는 점유자는 선의인 경우에도 손해의 전부를 배상하여야 한다.

선의/자주 점유자는 현존이익에서만 배상책임만 있다. 선의/타주 점유자는 전손해를 배상한다. 악의 점유자는 전손해를 배상한다.

	자주	타주
선의	현존이익	손해 전부
악의	손해 전부

(점유자)

모든 점유자는 필요비와 유익비 상환청구권이 있다. 비용상환청구권은 선악을 불문하고 청구할 수 있다. 점유물 반환시 행사할 수 있다.

제203조(점유자의 상환청구권) ①점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다. ②점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ③전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

필요비는 통상필요비(예: 사료비)와 특수필요비(예: 치료비)가 있다. 선의의 점유자가 과실을 수취했다면 통상의 필요비는 청구할 수 없다. 특수필요비만 상환청구할 수 있다. 회복자가 비용상환을 거부하면 유치권을 행사할 수 있다. 비용상환은 점유물 반환 상시의 소유자에게 청구한다.

유익비(개량비)는 가액의 증가가 현존할 때 청구할 수 있다. 다만, 회복자의 선택에 좇는다. (지출금액 or 증가액) 유익비를 지급하지 않으면 유치권을 행사할 수 있다. 법원이 기간 유예를 허여할 수 있다. (필요비는 해당하지 않음★★)

필요비	선의	통상필요비	청구 불가 (수취 과실과 상계)
		특별필요비	청구 가능
	악의		필요비 청구 가능
유익비	설치비		회복자 선택
	현저한 가액 증가 비용

2. 점유보호청구권

점유물반환청구권(=점유회수청구권) → 점유권에 기인한 물권적 청구권

직접/간접 점유자는 점유물반환청구권이 있다.

직접점유자	간접점유자	점유보조자	유치권자
행사가능	행사가능	행사불가	점유보호청구권

의사에 반하여(강취, 절취) 점유권이 침탈당한 경우에만 행사할 수 있다. 사기/횡령/배임에 의해 점유권이 침탈항한 경우에는 소유권에 근거한 반환청구권만 행사할 수 있다.

제204조(점유의 회수) ①점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다. ②전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다. ③제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

(침탈)(1년)(선의 특별승계인계는 불가)

청구권을 행사하려면 소를 제기해야 하며 출소기간은 1년이다. 이 기간은 제척기간이다.

※소멸시간은 주장할 때만 고려하며 법원이 직권으로 고려하지 않는다.

※제척기간은 법원이 직권으로 고려할 수 있다.

청구권은 포괄승계인(선악 불문)에게도 행사할 수 있다. 그러나 선의의 특별승계인에게는 행사할 수 없다. 소유권에 근거한 반환청구권은 모든 경우에 행사할 수 있다.

선의점유: 본권이 없음에도 있다고 오신해서 하는 점유

악의점유: 본권 없음을 알고도 하는 점유

점유권의 취득과 소멸

점유권의 양도는 점유물의 인도로 그 효력이 생긴다. 점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다. 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다. 점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다. 그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.

점유의 추정적 효력

점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다. 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다. 전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다. 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다.

3. 점유자의 권리

점유자의 비용상환청구권

점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다. 점유자가 점유물을 개량하기 위해 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.

점유물반환청구권 [§204 점유의 회수]

점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다. 전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다. 제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

점유물방해제거청구권 [§205 점유의 보조]

점유자가 점유의 방해를 받은 때에는 그 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있다. 전항의 청구권은 방해가 종료된 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. 공사로 인하여 점유의 방해를 받은 경우에는 공사착수후 1년을 경과하거나 그 공사가 완성한 때에는 방해의 제거를 청구하지 못한다.

[§206 점유의 보전]

점유자가 점유의 방해를 받을 염려가 있는 때에는 그 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다. 공사로 인하여 점유의 방해를 받을 염려가 있는 경우에는 전조 제3항의 규정을 준용한다.

점유의 소와 본권의 소 (§208)

점유권에 기인한 소와 본권에 기인한 소는 서로 영향을 미치지 아니한다. 점유권에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다.

자력구제 (§209)

점유자는 그 점유를 부정히 침탈 또는 방해하는 행위에 대하여 자력으로써 이를 방위할 수 있다.

점유물이 침탈될 경우에 부동산일 때에는 점유자는 침탈 후 직시 가해자를 배제하여 이를 탈환할 수 있고 동산일 때에는 점유자는 현장에서 또는 추적하여 가해자로부터 이를 탈환할 수 있다.

(직접점유자.점유보조자에게는 자력구제권이 인정되나, 간접점유자는 인정되지 않음)

준점유

물건이 아닌 재산권을 사실상 행사하는 경우, 점유권에 관한 규정을 준용한다. 점유를 수반하는 재산권(소유권, 지상권, 전세권, 유치권, 질권, 임차권 등)에는 인정될 수 없다.

인정범위 : 점유가 수반되지 않는 재산권(저당, 지역권, 채권증서를 소지하고 있는 경우, 예금증서와 인장을 소지하고 있는 경우, 무체재산권, 광업권, 어업권, 전화가입권, 환매권, 형성권 등)

점유권, 점유의 태양과 추정력

번콩 — Thu, 23 Nov 2023 01:57:16 +0900

점유의 태양과 추정력

1. 점유권

점유권이란 물건을 사실상 지배하는 권리다. 점유권은 본권 유무와 무관하다.

사실적 지배 = 물리적 지배 + 관념적 지배

제192조(점유권의 취득과 소멸) ①물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다. ②점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다. 그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.

사실상 지배란, ‘사회통념상 특정인의 지배 내에 있다고 인정되는 객관적 관계’를 말한다. ‘점유할 수 있는 권리’ 또는 ‘점유할 권리’는 점유권이 아니라 본권이다.

(관념적 지배★)

점유의 개념이 사실상 지배상태와 분리되는 모습을 ‘관념적 지배’ 또는 ‘점유의 관념화’라고 한다.

사실상 지배하지 않지만 점유가 인정되는 경우가 있다. §193, §104

사실상 지배하지만 점유가 인정되지 않는 경우가 있다. §195

제193조(상속으로 인한 점유권의 이전) 점유권은 상속인에 이전한다.
제194조(간접점유) 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.

※사용대차: 무상사용, 임치: 맡김

~설정자(소유자)는 간접점유자, ~권자는 직접점유자

(점유보조자)

점유보조자는 점유권이 없다. 예) 가사도우미, 상점의 점원, 공장 근로자

제195조(점유보조자) 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받어 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다.

점유보호청구권과 자력구제권은 점유권에 기초한다. 점유보조자는 점유자가 아니므로 점유권이나 점유보호청구권은 없다. 따라서 점유보조자를 상대로 물권적청구권을 행사할 수 없다. 다만, 자력구제권은 인정된다. 예) 상점 점원이 도둑으로부터 물건 탈환

(간접점유)

간접접유란 법률관계에 기하여 타인을 매개로 물건을 점유하는 것이다. 예) 임차인

간접점유자에게는 점유물 반환청구권이 있다.

제207조(간접점유의 보호) ①전3조의 청구권은 제194조의 규정에 의한 간접점유자도 이를 행사할 수 있다. ②점유자가 점유의 침탈을 당한 경우에 간접점유자는 그 물건을 점유자에게 반환할 것을 청구할 수 있고 점유자가 그 물건의 반환을 받을 수 없거나 이를 원하지 아니하는 때에는 자기에게 반환할 것을 청구할 수 있다.

간접점유자의 권리는 점유보조자의 권리와 정반대다.

	직접점유자	간접점유자	점유보조자	상속인
사실상 지배	○	×	○	×
점유권	○	○	×	○
물권적청구권 (점유보호청구권)	○	○	×	○
자력구제권	○	×	○	×

점유매개관계는 중첩적으로 존재할 수 있다.

임대인의 승인 없이 임차인이 전대한 경우 임대인은 전대인에게 점유물반환청구를 할 수는 없다.

2. 점유의 태양

점유개시 시점에서의 외형적, 객관적 권원의 성질에 따라 점유의 태양을 판단한다. 예) 전세 계약은 타주, 매매 계약은 자주

점유는 기준에 따라 태양이 구별된다.★★★

기준	하자 없는 점유	하자 있는 점유	추정
소유 의사 유무	자주	타주	○
알았는지 여부	선의	악의	○
폭력 사용 여부	평온	폭력	○
공개 여부	공연	은비	○
점유 기간 지속성	계속	불계속	○
과실 유무	무과실	과실	×

자주와 타주는 점유개시시점에 판단된다.

예) 매매계약을 통해 부동산을 인도받은 후 매수인의 점유는 자주점유다. 이후에 매매계약이 무효가 되거나 매도인에게 처분권한이 없음이 밝혀지더라도 계속 자주점유다. 하지만 처음부터 매매계약이 무효임을 알거나 매도인에게 처분권한이 없음을 알았다면 타주점유다.

자주 점유: 매수인(경락인 포함), 도인(도둑)

타주점유: 직접점유

간접점유: 점유매개관계를 통해 관념적 점유

외형적, 객관적 기준으로 결정한다. 예) 유치권 행사를 위한 점유는 타주다.

소유권이 있다고 믿는 점유는 선의의 점유다. 점유할 수 있는 정당한 권리가 있다고 믿는다고 자주 점유가 아니다. 소유의사를 가지고 하는 점유가 자주 점유다.

점유의 태양에 따라 법률효과가 달라진다.

제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

제246조(점유로 인한 동산소유권의 취득기간) ①10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다. ②전항의 점유가 선의이며 과실없이 개시된 경우에는 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다.

제252조(무주물의 귀속) ①무주의 동산을 소유의 의사로 점유한 자는 그 소유권을 취득한다. ②무주의 부동산은 국유로 한다. ③야생하는 동물은 무주물로 하고 사양하는 야생동물도 다시 야생상태로 돌아가면 무주물로 한다.

법률규정마다 요구되는 점유의 태양이 다르다.

①과실수취(§201): 선의 점유 → 과실 취득

②손해배상(§202): 선의/자주 점유 → 현존한도에서 배상

③점유취득시효(§245): 자주/평온/공연 점유 → 20년 부동산취득시효

자주/평온/공연 등기&점유 → 10년 등기부취득시효

④선의취득(§246) 자주/평온/공연 점유 → 10년 동산취득시효

자주/평온/공연/선의/무과실 점유 → 5년 동산취득시효

⑤무주물선점(§252) 자주 점유 → 무주물 동산 취득

3. 점유의 추정력

점유자의 자주/선의/평온/공연 점유는 추정된다.★ 무과실 점유는 추정되지 않는다.

제197조(점유의 태양) ①점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다. ②선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.

특정 두 시점의 점유가 인정되면 그 사이의 계속 점유는 추정된다.

제198조(점유계속의 추정) 전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다.

점유의 추정력은 소극적 추정력으로서 동산에 한하여 인정된다.

제200조(권리의 적법의 추정) 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다.

등기의 추정력은 적극적 추정력으로서 권리, 원인, 절차, 대리권 등의 적법성이 추정된다. 등기의 추정력은 점유의 추정력을 깬다.

(점유태양의 전환★★)

타주가 자주로 전환되려면 새로운 권원에 의하여 소유의 의사로 점유하거나 점유설정자에게 소유의 의사를 표명해야 한다.★★ 소송에서 패소하면 소가 제기된 때로부터 악의 점유로 본다.★

→ 사용료 청구 기산점 (선의 점유자는 과실 수취권이 있음)

소송에서 패소하면 패소한 날로부터 타주 점유로 본다.★

매매대금 완납 후 매도인의 점유는 타주다.

경락대금 완납 후 채무자의 점유는 타주다.

매매계약 해제 후 매수인의 점유는 타주다. ※원상회복 의무 있음

(자주점유를 부정한 판례)

알면서(악의), 무단, 불법으로 점유하면 타주로 판결한다.

타인의 땅에 분묘를 만든 것은 타주로서 사용권만 얻는다.

공유자 중 한 사람의 전부 점유는 다른 공유자 지분만큼은 타주다.

소유자라면 통상 취하지 않을 태도를 나타내거나 당연히 취할 태도를 나타내지 않았다면 타주다.

명의수탁자의 점유는 타주다.

(점유의 승계)

소유권이 없는 점유자로부터 동산을 구입하면 점유권은 승계취득, 소유권은 원시점유다. 승계인은 전점유자의 점유를 승계할지 여부를 선택할 수 있다. 승계하기로 하면 하자도 승계한다.

제199조(점유의 승계의 주장과 그 효과) ①점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다. ②전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다.

등기의 종류, 등기청구권, 동산물권의 변동 및 소멸

번콩 — Thu, 23 Nov 2023 00:25:52 +0900

부동산 및 동산의 물권

1. 등기의 종류

①이중보존등기(중복등기): 하나의 부동산에 2개의 등기부가 존재

→ 법원이 먼저 표제부를 기준으로 판단한다.

→ 표제부가 동일하면 사항란 중 갑구를 검토한다.

갑구의 소유자가 동일하면 원칙적으로 선등기가 유효하다. 다만, 선등기의 원인이 무효이면(예: 위조) 무효다.

②예비등기(가등기): 소유권은 변동하지 않으며 순위보전 목적이다.

→ 본등기는 가등기 당시의 등기명의인을 상대로 청구해야 한다.

→ 가등기에 기초한 본등기를 하면 가등기 일자로 순위가 소급한다.

※ 일반적인 가등기는 ‘청구권순위보전가등기’를 말한다.

→ 소유권까지 소급하지는 않는다.

→ 가등기와 본등기 사이의 본등기는 등기관이 직권으로 말소한다.

※ ‘청구권순위보전가등기’와 ‘담보가등기’는 외관상 동일하다.

→가등기는 부동산물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전할 때만 허용된다. 물권적 청구권 보전에는 허용되지 않는다.

→ 가등기의 이전등기(가등기의 가등기)도 할 수 있다. 이는 부기등기로 한다.

③부기등기: 기존 등기(주등기)의 순위번호를 그대로 사용하면서 이루어지는 등기이다.

(중간생략등기 = 미등기전매 ★★)

중간생략등기는 단속규정으로서 처벌은 되지만 무효는 아니다.

토지거래허가구역에서 받은 미등기전매는 언제나 무효다.

최종 매수인은 최초 매도인에 대한 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.

갑(매도인) - 을(제1매수인) - 병(제2매수인)

당사자 전원 합의가 있는 경우

병은 직접 또는 을을 대위하여 갑에게 이전등기를 청구할 수 있다.

갑은 을의 대금지급지체 등을 이유로 병의 등기청구를 거절할 수 있다.

당사자 접원 합의가 없는 경우

병이 서류를 위조하여 등기를 넘겨받더라도 등기 자체는 유효하다.

을이 병에게 채권을 양도했다는 통지(이전등기청구권의 양도)는 갑의 동의 없이는 행사할 수 없다.

(무효등기의 유용)

무효등기는 유용될 수 있다. 표제부 유용은 절대로 허용되지 않는다. 등기상 이해관계가 있는 제3자가 있으면 허용되지 않는다.

2. 등기청구권

등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청해야 한다. 등기권리자는 등기청구권이 있고 등기의무자는 등기협력 의무가 있다. 등기청구권은 실체법상 효력을 목적으로 하는 사법상 권리다. 등기해야만 소유권 효력이 생기기 때문이다. 등기청구권은 공동신청에서만 존재하며 상속등기는 단독신청한다.

등기를 신청할 수 있는 자격이 있는 자는 등기신청권을 갖는다. 등기신청권은 국가기관(등기소)을 상대로 하는 공법상 권리다. 등기절차는 절사법상의 권리며 공동신청, 단독신청 모두에 존재한다. 등기의무자는 등기권리자에 대한 등기인수청권을 가진다. 채권적 청구권은 소멸시효는 10년, 물권적 청구권은 소멸시효가 없다.

발생원인	성질	소멸시효	예
법률행위	채권적 청구권	원칙10년	부동산 매수인의 이전등기청구권 (예외: 점유 or 점유이전 수반)
등기/권리 불일치	물권적 청구권	없음	소유권 이전등기 후 계약 무효 채무변제 후 저당권 등기 존재

법률의 규정에 의한 물권변동: 취득시효, 소멸시효, 혼동, 무주물선점, 유실물습득, 매장물발견, 첨부, 상속, 공용징수, 경매, 몰수 등이 있다.

물권변동과 공시: 우리 민법은 부동산 등기에는 공신의 원칙을 인정하지 않고 동산의 점유에만 공신력을 인정한다.

부동산물권의 변동: (원칙) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

3. 동산물권의 변동 및 소멸

제188조(동산물권양도의 효력, 간이인도) ①동산에 관한 물권의 양도는 그 동산을 인도하여야 효력이 생긴다. ②양수인이 이미 그 동산을 점유한 때에는 당사자의 의사표시만으로 그 효력이 생긴다.

제189조(점유개정) 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하는 때에는 양수인이 인도받은 것으로 본다.

제190조(목적물반환청구권의 양도) 제삼자가 점유하고 있는 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에는 양도인이 그 제삼자에 대한 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 동산을 인도한 것으로 본다.

수목집단에 대한 물권변동

입목법에 의한 물권변동

- 입목 : 토지에 부착된 수목의 집단으로 특히 그 소유자가 소유권보존등기를 받은 것을 의미한다.

- 입목등기 : 소유권보존등기를 받을 수 있는 수목집단은 시.군에 비치된 입목등록원부에 등록된 것에 한한다.

명인방법에 의한 물권변동

- 명인방법은 소유권의 이전에 관해서만 허용되며, 저당권설정은 공시할 수 없다.

- 입목법에 의해 보존등기가 행해진 입목은 명인방법이 필요하지 않다.

(물권의 소멸)

①멸실: 목적물이 멸실하면 물권도 소멸한다.

②소멸시효: 용익물권은 소멸시효(20년)에 걸린다.

③혼동★★: 동일한 물건에 대한 서로 다른 권리가 동일인에게 귀속되면 양립 가치가 없는 권리는 흡수되어 소멸한다.

→ 혼동되면 등기를 말소하지 않아도 권리가 소멸된다.

예) 전세권이 있던 부동산의 소유권을 취득하면 전세권은 소멸한다.

다만, 제3자 또는 본인의 이익을 보호해야 할 때는 소멸하지 않는다.

→ 소멸하는 권리가 제3자의 권리의 목적인 경우

예) 지상권에 저당권이 설정되어 부기등기

→ 소멸하는 권리보다 후순위 권리가 있는 경우 (판례)

예) 1번 저당권 소멸 시 2번 저당권 순위 승진

제191조(혼동으로 인한 물권의 소멸) ①동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다. ②전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다. ③점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다.

혼동하더라도 점유권과 광업권은 절대 소멸하지 않고 존속한다.

※ 점유권은 소유권과 양립할 수 있으므로 혼동을 적용하지 않는다.

※ 광산소유권과 광업권은 혼동하지 않는다.

소유권이 혼동 이전으로 복귀하더라도 소멸된 권리가 부활하지 않는다. 다만, 소유권이 변동 자체가 원천 무효였다면 부활한다.

물권의 변동, 등기의 효력, 채권행위와 물권행위

번콩 — Wed, 22 Nov 2023 08:00:13 +0900

물권의 변동 및 등기의 효력

1. 물권의 변동

물권이 변동하는 원인은 (1) 법률행위와 (2) 법률규정이 있다.

물권변동: 취득, 변경, 소멸

물권변동의 원인: 법률행위, 법률규정

구분	부동산	동산
법률행위	§186 (등기필요)	§188~§190
법률규정	§187 (등기불필요)	§191(혼동)

※ §188~§190은 중요하지 않음

(부동산 등기 관련 문제)

① 이중보존등기

② 가등기(★★ 심화)

③ 중간생략등기(★★)

④ 무효등기의 유용

⑤ 점유하고는 있으나 등기는 하지 않은 매수인

⑥ 등기청구권(★★ 심화)

⑦ 등기의 추정력(★★)

(공시의 원칙)

민법은 성립요건주의를 취하고 있다.

부동산과 물권의 물권변동은 형식주의를 택하고 있다.

① 법률행위에 의한 물권변동은 등기해야 효력이 생긴다. 동산 소유권은 점유해야 효력이 생긴다.

② 인도(점유)는 요건이 아니다.

③ 등기는 물권의 변동요건이지 존속요건은 아니다.

불법말소되더라도 물권은 소멸하지 않는다.

말소회복등기를 통해 정정할 수 있다. → 동산 소유권은 점유해야 효력이 생긴다.

※부동산등기법은 민법의 부속법이다.

제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

2. 등기의 추정력

(공신의 원칙)

등기의 공신력은 인정되지 않지만, 등기의 추정력은 인정된다.

공신의 원칙을 인정하면 거래 안전은 보호되지만, 진정한 권리자의 권리는 보호되지 않는다. (등기는 위조가 용이하다)

부동산은 공신력이 인정되지 않는다. 동산에는 인정된다.

권리의 적법 추정력은 동산에만 인정되고 부동산에는 인정되지 않는다.

등기가 원인 없이 말소되더라도 물권은 변동하지 않는다.

(등기의 추정력★★★)

①권리: 등기가 되어 있으면 실체적 권리관계의 존재가 추정된다.

②원인: 원인이 되는 법률행위 등이 있었다고 추정한다.

③절차: 등기에 필요한 적법한 절차가 있었다고 추정한다.

④등기의 추정력은 소송에서 원용할 수 있다.

등기를 믿고 거래한 사람은 선의, 무과실을 추정한다.

(법률행위로 인한 물권변동)

(상)(공)(판)(경)(기)는 등기 없이 물권이 변동한다. (등기불필요)

기타 규정에 의한 물권 변동: ①건물신축 ②혼동에 의한 물권취득 ③존속기간만료에 따른 용익물권의 소멸

여기서 판결이란 형성판결만을 의미한다.

이행판결과 확인판결은 등기해야 한다.

※판결 = 이행판결 + 확인판결 + 형성판결

(소송 = 이행소송 + 확인소송 + 형성소송)

이행판결: ‘~하라’. §186 적용

확인판결: 소유권 확인. 이미 소유권이 있으므로 등기 필요 없음

형성판결: ‘~한다’. §187 적용

부동산 점유취득시효에 의한 소유권 취득은 등기해야 효력이 생긴다.

→ §187의 예외다. (등기필요)

※ 법원 = 민사법원 + 형사법원 + 강제집행법원

이행판결은 사해행위취소, 공유물분할, 상속재산분할 판결이 있다.

다만, 조정절차를 통한 경우는 등기하여야 한다. (등기필요)

(법률행위에 의하지 않은 부당한 물권변동★★★)

원인행위(채권행위) 실효에 의한 부동산 물권복귀는 등기할 필요 없다.

물권포기는 말소등기해야 효력이 생긴다.

3. 채권행위 vs 물권행위

대법원 판결) 채권행위의 독자성을 인정하지 않는다.

채권행위와 물권행위는 하나의 행위로서 채권행위가 실효되면 물권행위도 실효된다. (★★)

예) 매도인(갑)이 계약 당시 미성년자였으나 성년이 된 후에 매수인(을) 명의로 이전등기가 되었더라도 소유권은 당연히 갑에게 복귀한다.

을로부터 전득한 자(병)도 선악 불문하고 보호받지 못한다.

(등기 및 과실)

매매대금을 지급하고 점유하더라도 등기하지 않으면 소유권을 인정받지 못한다.

부동산 이전등기 청구권은 채권적 청구권으로서 원칙적으로 10년의 소멸시효에 걸리나 매수인이 점유하는 동안에는 소멸시효에 걸리지 않는다(★★★). 이 상태에서 부동산을 처분하여 점유를 승계하여 주더라도(상실하더라도) 소멸시효에 걸리지 않는다(★★★).

매매계약 후 인도할 때까지는 매도인이 과실을 취득하지만, 인도한 후에는 매수인이 취한다.

등기하지 않으면 처분할 수 없다는 것은 매매할 수 없다는 뜻이 아니라 소유권 이전등기를 할 수 없다는 뜻이다.

(부동산 등기)

등기필정보(구 등기필증)를 교부한 경우에도 등기부에 기록되지 않았다면 등기의 효력은 발생하지 않음

부동산등기의 기능 : 공시제도, 물권변동 성립요건, 대항요건, 처분요건

등기제도 특징 : 물적 편성주의(1부동산 1등기기록주의), 신청주의 원칙, 등기의 심사, 성립요건주의

등기의 종류 : 기능에 따른 분류(부동산 표시에 관한 등기, 권리의 등기), 내용에 의한 분류(기입등기, 변경등기, 경정등기, 말소등기, 말소회복등기, 멸실등기), 등기방식/형식에 따른 분류(주등기, 부기등기), 등기의 효력에 의한 분류(종국등기, 예비등기)

법률의 규정에 의한 부동산 물권변동 : 등기 없이도 물권을 취득하지만 처분하려면 등기해야 함(아래 괄호 안은 물권변동 시점) → 상속(사망한 순간)/합병(합병등기한 때), 공용징수(수용 개시일), 판결(판결이 확정된 때), 경매(매각대금 완납한 때)

물권적 청구권 및 물권적 청구권의 준용

번콩 — Wed, 22 Nov 2023 07:00:26 +0900

물권적 청구권

1. 물권적 청구권★★★

물권이 침해되거나 방해받거나 그럴 염려가 있을 때 구제받을 수 있는 권리로서 ①목적물 반환청구권, ②목적물 방해제거(배제)청구권, ③목적물 방해예방청구권이 있다.

물권적 청구권은 현재의 소유자가 현재의 침해자를 상대로 한다.

예) 갑(전소유자) - 을(현소유자)

물권적 청구권은 물권에 종속되므로 분리 처분할 수 없다.

예) 토지를 매도한 후에는 무단건축물 철거 청구할 수 없다.

예) 소유권 이전등기 전에는 무단점거자 퇴거를 청구할 수 없다.

상대방에게 고의/과실이 없어도 물권적 청구권을 행사할 수 있다.

물권적 청구권이 침해되는 원인에 상관없이 행사할 수 있다.

다만, 고의나 과실이 있으면 손해배상청구권이 발생할 수 있다.

구분	물권적 청구권	손해배상청구권
불가항력인 경우	○	×
고의/과실인 경우	○	○

따라서 물권적 청구권과 손해배상청구권을 동시에 행사할 수도 있으나 목적물 방해예방청구권은 경합한다.

①목적물반환청구 및 손해배상청구

②목적물방해제거청구 및 손해배상청구

③목적물방행예방청구 또는 손해배상 담보청구(공탁금)

민법은 점유권과 소유권에 기초한 물권적 청구권을 규정하고 있다.

제205조(점유의 보유) ①점유자가 점유의 방해를 받은 때에는 그 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있다. ②전항의 청구권은 방해가 종료한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. ③공사로 인하여 점유의 방해를 받은 경우에는 공사착수후 1년을 경과하거나 그 공사가 완성한 때에는 방해의 제거를 청구하지 못한다.

제206조(점유의 보전) ①점유자가 점유의 방해를 받을 염려가 있는 때에는 그 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다. ②공사로 인하여 점유의 방해를 받을 염려가 있는 경우에는 전조제3항의 규정을 준용한다.

제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

2. 물권적 청구권의 준용

다른 물권은 소유권에 기초한 물권적 청구권을 준용한다.

단, 유치권, 질권은 준용 규정 없다.

→ 질권에 대해서는 물권적 청구권을 부정하지는 않는다.

→ 유치권은 점유권에 기초한 점유물 보호청구를 할 수 있다.

지역권과 저당권은 방해제거청구권과 방해예방청구권만 인정된다.

종류	점유보호청구권		본권에 기인한 물권적 청구권
종류	반환	방해제거	반환	방해제거	방해예방
점유권	○	○	×	×	×
소유권	○	○	○	○	○
지상권	○	○	○	○	○
지역권	×	×	×	○	○
전세권	○	○	○	○	○
유치권	○	○	×	×	×
질권	○	○	△	△	△
저당권	×	×	×	○	○

○: 규정(준용)으로 인정, ×: 불인정, △: 규정 없으나 부정되지 않음

※유치권에는 (우)(물)(물)(추)이 없다.

(우)선변제권 / (물)권적청구권 / (물)상대위 / (추)급효

미등기매수인은 등기부상명의자인 매도인을 대위하여 청구권을 행사할 수 있다.

명의신탁자는 명의수탁자를 대위하여 청구권을 행사할 수 있다.

임차인은 임대인의 소유권에 기해서 대위하여 청구권을 행사한다.

물권적 청구권은 독립하여 소멸시효에 걸리지 않는다.

(행사의 주체) 침해 당시의 소유자와 현재 소유자가 다를 경우 물권적 청구권은 현재 소유자가 행사해야 한다.

소송 중에 소유자가 변경될 경우 원고 변경을 해야 한다.

(행사의 상대방) 침해 당사의 점유자와 현재 방해 상태를 야기하는 자가 다를 경우 현재 점유자에게 행사해야 한다.

현재 점유자의 고의/과실, 선의/무과실을 고려하지 않는다.

직접 점유자와 간접 점유자 모두에게 청구할 수 있다.

단, 점유보조자는 상대방이 될 수 없다.

(시효) 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.

(비용) 현재 점유자가 소송 및 방해제거 비용을 부담한다.

담장은 공유로 추정한다.

소유권에 근거한 물권적 청구권:

◎ 기간 제한 없다

◎ 비용은 상대방이 부담한다.

◎ 소유권과 청구권은 분리하여 처분할 수 없다.

◎ 지나간 소유자는 물권적 청구권을 행사할 수 없다.

(계약상 권리와의 관계)

임대차 계약이 만료한 물건에 대한 반환청구권은 (1) 계약에 기초한 반환청구권(채권)과 (2) 소유권에 기초한 반환청구권(물권)이 있다.

계약에 기초한 반환청구권은 소멸시효가 있다.

소유권에 기초한 반환청구권은 소멸시효가 없다.

※(비교) 채권적 등기청구권 vs 물권적 등기청구권

일반적 효력 = 우선적 효력 + 물권적 청구권

물권의 기초 및 물건과 물권

번콩 — Tue, 21 Nov 2023 08:47:18 +0900

물건에 대한 물권의 종류

1. 물권의 기초

중개사 민법 시험은 물권법에서 14문제가 출제된다.

‘중개실무 + 등기법’에서도 물권법 10문제가 출제된다.

8가지 물권 중 4개가 시험 범위

물권 = 점유권 + 본권

= 점유권 + {소유권 + 제한물권}

= 점유권 + {소유권 + (용익물권) + 담보물권}}

용익물권 = 지상권 + 지역권 + 전세권

담보물권 = 유치권(법정) + 질권(약정) + 저당권(약정)

- 물권: 현존하고, 특정되고, 독립된 물건을 직접적, 절대적, 독립적(배타적)으로 지배(사용, 수익, 처분)할 수 있는 권리

- 채권: 사람이 사람에게 급부를 청구할 수 있는 권리

구분	물권	채권
객체	물건	급부(사람의 행위)
법적 성질	강행규정이 대부분 절대적·직접적 지배권 물권법정주의 지배	임의규정이 대부분 상대적·간접적 청구권 계약자유의 원칙
공시	필요	불필요
양도성	제한 불가	제한 가능
효력	물권이 채권에 우선 물권 간 성립순위에 의함	채권자 평등원칙
특성	고유법성	보편성

※물권에 대한 임의규정 : 상린관계, 전세권 처분/양도/ 담보제공/임대/전전세, 유치권, 관습법상의 법정지상권 부정하는 특약 가능

(지배의 성질)

- 간접적 지배: 권리를 실현하기 위해 타인의 협조가 필요하다. (타인의 행위를 매개하여 이익을 얻는다)

- 직접적 지배: 권리를 실현하기 위해 타인의 협조가 필요하지 않다. (타인의 행위를 매개하지 않고도 이익을 얻는다)

- 절대적 지배: 모든 사람에게 주장할 수 있다. 대항력이 있다.

- 상대적 지배: 특정 사람에게만 주장할 수 있다. 대항력이 없다.

- 독점적 지배: 하나의 물건에 복수의 물권이 병립할 수 없다.

- 비독점적 지배: 여러 채권이 평등하게(비배타적으로) 존재할 수 있다.

2. 물건과 물권

제98조(물건의 정의) 본법에서 물건이라 함은 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력을 말한다.

제99조(부동산, 동산) ①토지 및 그 정착물은 부동산이다. ②부동산 이외의 물건은 동산이다.

제100조(주물, 종물) ①물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다. ②종물은 주물의 처분에 따른다.

제101조(천연과실, 법정과실) ①물건의 용법에 의하여 수취하는 산출물은 천연과실이다. ②물건의 사용대가로 받는 금전 기타의 물건은 법정과실로 한다.

제102조(과실의 취득) ①천연과실은 그 원물로부터 분리하는 때에 이를 수취할 권리자에게 속한다. ②법정과실은 수취할 권리의 존속기간일수의 비율로 취득한다.

(1물1권주의)

원칙적으로 하나의 물건에는 그 전체에 대해 하나의 물권만 존재한다.

① 하나의 물건 일부에 물권이 있을 수 없다.

예외) 토지 일부에 지상권, 지역권, 전세권 설정 가능

예외) 건물 이외 정착물은 토지의 일부지만, 독립된 물권으로 인정

예) 수목의 집단(입목법 따른 보존등기로 입목소유권&입목저당권

설정 가능), 수목, 미분리과실, 농작물

※ 수목의 집단, 수목, 미분리과실은 명인방법(울타리, 이름표 등) 통해 소유권 가능(다만, 저당권은 불가능)

※ 농작물: 명인방법 없이도 경작자가 소유권을 가짐

단, 미수확 농작물의 매수인은 명인방법 적용해야

② 복수의 물건에 하나의 물권이 있을 수 없다.

예외) 동산양도담보권(여러 마리의 가축에 대해 하나의 권리 인정)

→ 집합물에 하나의 물권 존재,

→ 구성물의 증감변동이 있더라도 객체의 특정성을 유지함

③ 하나의 물건에는 수 개의 물권이 있을 수 없다.

예외) 구분소유권, 전세권, 순위를 달리하는 수 개의 저당권

(물권법정주의★)

물권은 법률(국회제정법) 또는 관습법(대법원 인정)에 의하지 않고는 임의로 창설하지 못한다. → 강행법규

제185조(물권의 종류) 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.

관습법에 의한 물권★★: 동산양도담보권, 분묘기지권, 관습법상 법정지상권, 명인방법(관습법으로 인정하는 공시방법), 경작권

물권의 종류와 내용을 변경할 수 없다. → 종류강제, 내용강제

(종류강제) 온천권, 사실상 소유권, 관습법상 통행권(사도통행권), 근린공원이용권 등은 인정되지 않음

(내용강제) (판례) 토지소유권 중 사용/수익 권능만을 대세적으로 영구적으로 포기하고 처분권은 유보하는 것은 불가능하다.

(물권의 효력)

동종) 먼저 성립한 물권이 우선한다. → 먼저 등기 또는 점유

예외) 점유권 자체는 우선적 효력 없으며 다른 물권과 병존 가능

예외) 소유권과 제한물권(예: 지상권)이 충돌하면 제한물권이 우선

이종) 물권이 채권에 우선한다.

예외) 주택이 인도받고 주민등록을 이전하면 대항력 생긴다.

조건과 기한

번콩 — Tue, 21 Nov 2023 07:20:15 +0900

약관의 조건과 기한

1. 조건

부관(=부가된 약관)이란, 임의로 부가된 조건이나 기한으로서 효력 여부를 좌우한다.

→ 효력여부만 좌우할 뿐 성립여부를 좌우하지 않는다.

조건은 법률행위의 성립이 아니라 효력과 관련이 있다.

조건은 장래 불확실한 사실의 성부에 의존한다. (과거나 현재 아님)

조건의 성취는 (1) 정지조건 (2) 해제조건이 있다.

정지조건	해제조건
효력 발생 조건	효력 소멸 조건

소급효: 원칙적으로 인정되지 않는다.

예외적으로 당사자 합의로 소급 가능하다.

다만, 채권적 효력만 있다.

제147조(조건성취의 효과) ①정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다. ②해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다. ③당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

상대방의 권리침해(방해)가 금지된다.

제148조(조건부권리의 침해금지) 조건있는 법률행위의 당사자는 조건의 성부가 미정한 동안에 조건의 성취로 인하여 생길 상대방의 이익을 해하지 못한다.

조건의 성취가 미정한 권리의무는 (처)(상)(보)(담)할 수 있다.

제149조(조건부권리의 처분 등) 조건의 성취가 미정한 권리의무는 일반규정에 의하여 처분, 상속, 보존 또는 담보로 할 수 있다.

(수의조건)

수의조건: 1인의 의사에 의존하는 조건

순수수의조건: 객관적 사실 없음 → 무효

단순수의조건: 객관적 사실 있음 → 조건의 의미 있음

(비수의 조건)

비수의조건: 1인의 의사에 의존하지 않는 조건

우성조건: 우연한 자연적 사실에 의존

혼성조건: ‘일방의 의사 + 타방의 의사’ 결합된 조건

(가장조건)

가장조건이란 조건으로서 의미가 없는 조건이다.

①법정조건: 의사와 관계없이 법률규정에 따라 획일적으로 부가

예) 혼인신고, 설립등기, 유언자 사망 등

②불법조건: 조건만이 아니라 법률행위 전체가 무효

예) 반사회적행위를 조건으로 부친 경우

③기성조건: 과거에 이미 이루어진 조건

예) 기해무, 기정유

④불능조건: 결코 이루어질 수 없는 조건

예) 불정무, 불해유

(불)능조건이 (정)지조건이면 (무)효다.

(불)능조건이 (해)제조건이면 (조)건 없는 법률행위다. → 유효

(기)성조건이 (해)제조건이면 (무)효다.

(기)성조건이 (정)지조건이면 (조)건 없는 법률행위다. → 유효

구분	정지조건	해제조건
불능조건	무효	조건 없는 법률행위
기성조건	조건 없는 법률행위	무효

→ (불)(정)(무) / (불)(해)(조) / (기)(해)(무) / (기)(정)(조)

2. 기한

성취가 확실하면 기한, 불확실하면 조건이다.

기한은 장래 확인한 사실에 근거를 둔다.

기한 역시 법률행위의 성립과는 관계가 없으며 효력에만 영향을 준다.

기한의 도래는 (1) 시기부 (2) 종기부가 있다.

시기부	종기부
효력 발생 시기	효력 소멸 시기

소급효: 원칙적으로 인정되지 않는다.

예외적으로도 (당사자 합의로도) 인정되지 않는다.

→ 기한은 소급효를 절대로 인정하지 않는다.

제152조(기한도래의 효과) ①시기있는 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력이 생긴다. ②종기있는 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력을 잃는다.

제148조와 제149조는 준용된다.

상대방의 권리침해(방해)가 금지된다.

기한이 도래하지 않은 권리의무는 (처)(상)(보)(담)할 수 있다.

제154조(기한부권리와 준용규정) 제148조와 제149조의 규정은 기한있는 법률행위에 준용한다.

기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정하며, 기한의 이익은 포기할 수 있다.

제153조(기한의 이익과 그 포기) ①기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다. ②기한의 이익은 이를 포기할 수 있다. 그러나 상대방의 이익을 해하지 못한다.

(조건에 친하지 않은 법률행위)

①단독행위는 조건이나 기한을 붙이지 못하는 것이 원칙이다.

(예외) 상대방의 동의나 승낙을 얻으면 가능하다.

상대방에 이익만 줄뿐 불익을 주지 않는 경우 (예)채무면제

②신분행위에도 조건을 붙일 수 없다. 동의가 있어도 붙일 수 없다.

③어음수표행위(발행시)도 조건을 붙일 수 없다. 기한은 붙일 수 있다.

(예외) 어음보증에는 조건을 붙일 수 있다.

단독행위: 원칙적으로 기한을 붙일 수 없다.

예외적으로 상대방이 동의하거나 상대방에 이익만 있다면 가능하다.

* 어음수표행위: 조건을 붙일 수 있다.

* 신분행위: 조건을 붙일 수 없다.

(기대권)

조건성취 여부가 결정되기 전의 권리 또는 기한도래 전의 권리는 재산족 권리로 인정되어 상속, 양도, 담보가 가능하다.

제3가 권리를 침해하면 기한이 도래하거나 조건이 성취된 후에 손해배상청구가 가능하다.

기대권을 침해하는 처분행위(등기)는 무효다.

기대권을 가등기하면 제3자에게도 주장할 수 잆다.

(반신의행위)

일방이 조건의 성취를 방해하면 상대방은 조건성취를 주장할 수 있다.

신의성실에 반하여 조건을 성취시키면 조건불성취를 주장할 수 있다.

제150조(조건성취, 불성취에 대한 반신의행위) ①조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에는 상대방은 그 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다. ②조건의 성취로 인하여 이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건을 성취시킨 때에는 상대방은 그 조건이 성취하지 아니한 것으로 주장할 수 있다.

취소의 개념, 취소권자, 효과 및 추인

번콩 — Mon, 20 Nov 2023 08:18:17 +0900

취소와 추인

1. 취소 및 취소권자

(제)(착)(사)(강)은 법정취소사유다.

이외의 사유로 계약을 깨려면 계약을 해제할 수 밖에 없다.

취소는 법정사유만 있을 뿐 약정사유는 없다.

무효는 누구나 주장할 수 있다.

취소는 법정 취소권자만 할 수 있다.

취소권자 = (제) + (착) + (사) + (강) + (대) + (승)

상대방의 선악 불문하고 취소할 수 있다.

제140조(법률행위의 취소권자) 취소할 수 있는 법률행위는 제한능력자, 착오로 인하거나 사기ㆍ강박에 의하여 의사표시를 한 자, 그의 대리인 또는 승계인만이 취소할 수 있다.

법정대리인은 취소권이 있다.

임의대리인은 특별수권이 없으면 취소권이 없다.

포괄승계인(상속인)은 물론 특정승계인도 취소할 수 있다.

본인, 대리인, 승계인(포괄, 특정)만 가능하며 상대방은 불가하다.

취소는 상대방이 있는 단독행위로서 형성권이다. → 일방적 의사표시

취소는 조건이나 기한을 붙일 수 없다.

취소는 명시적, 묵시적으로 할 수 있다.

취소하면 추인권이 소멸한다. (취소와 추인은 번복할 수 없다.)

취소는 본래의(최초의) 상대방에게만 해야 한다.

제142조(취소의 상대방) 취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정한 경우에는 그 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다.

취소의 상대방은 직접 당사자 또는 그의 포괄 승계인이라야 한다.

취소는 전득자에게 할 수 없다.

법률행위에 일부분에 취소사유가 있더라도 전부를 취소할 수 있다.

[본인의 취소권]

본인이 직접 취소할 수 있다.

예) 미성년자가 계약한 후 제한능력자라는 사유로 취소할 수 있다.

[대리인의 취소권]

법정대리인은 취소권이 있지만, 임의대리인은 원칙적으로 없다.

임의대리인이 취소권을 가지려면 특별수권이 있어야 한다.

[승계인의 취소권]

포괄승계인(상속인), 특정승계인(양수인, 매수인)도 취소할 수 있다.

2. 취소의 효과★★

취소의 효과와 무효의 결과적 효과는 같다.

취소: 효력이 발생한 후에 사후적으로 소멸시킴 → 소급 무효

철회: 효력이 발생하기 전에 소멸시킴

이행 전: 이행할 필요 없다.

이행 후: 부당이득반환 → 동시이행관계

취소하면 소급하여 무효로 보며 부당이득상환책임이 따른다.

제141조(취소의 효과) 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다. 다만, 제한능력자는 그 행위로 인하여 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환(償還)할 책임이 있다.

부당이득반환의 범위는 다르다.

제한능력자(선악불문), 선의자는 현존이익만 반환한다.

악의자는 받은 이익 전부, 이자, 손해를 배상한다.

→ 부당이득반환 후에는 손해배상청구는 할 수 없다.

제한능력자	선의의 상대방	악의의 상대방
현존이익만		이익 + 이자 + 손해

※ 해제는 선의와 악의의 반환범위가 같다.

필요비는 현존이익에 포함되지만, 낭비/소비한 돈은 제외된다.

예) 유흥비는 현존이익에서 차감한다.

제한능력자가 취소하면 절대적 무효가 된다. → 절대적 취소

(착)(사)(강)을 사유로 취소하면 상대적 무효가 된다. → 상대적 취소

[취소권의 단기 소멸★]

무효는 기간의 제한이 없으나, 취소는 기간의 제한이 있다.

취소권의 단기 소멸 사유 → 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위(=계약)를 한 날로부터 10년 중 빠른 기간 내에 해야 한다.

제146조(취소권의 소멸) 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년내에 법률행위를 한 날로부터 10년내에 행사하여야 한다.

취소의 의사표시는 명시적, 묵시적, 포함적(행동에 의사표시)으로도 할 수 있다. 예) 반환청구소송를 제기한 것은 취소를 포함한다.

취소는 법률행위한 날로부터 10년이 지났거나 추인할 수 있는 날(취소사유로부터 벗어난 날)로부터 3년이 지나면 확정적으로 유효가 된다.

예) 계약일자로부터 10년, 성년이 되거나 사기강박으로부터 벗어난 날로부터 3년 지나면 취소할 수 없다.

추인할 수 있는 날(= 취소 원인이 종료한 날) → 성년이 된 날, 착오나 사기가 있었음을 깨달은 날, 강박으로부터 벗어난 날

(주의) 취소할 수 있는 날로부터 3년이 아니다.

법원이 직권으로 제척기간을 산정한다.

일부무효에 관한 조항인 제137조를 유추 적용한다.

제137조(법률행위의 일부무효) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.

예외적으로 법률행위가 분할가능하고 법률행위 당시에 알았더라도 나머지만이라도 법률행위를 하였을 것이라는 가정적 의사가 인정되면 일부만 취소할 수 있다.

3. 추인

취소할 수 있는 법률행위를 추인하면 취소권이 소멸한다.

다만 취소권이 있음을 알고 추인하면 취소할 수 없다.

제143조(추인의 방법, 효과) ①취소할 수 있는 법률행위는 제140조에 규정한 자가 추인할 수 있고 추인후에는 취소하지 못한다. ②전조의 규정은 전항의 경우에 준용한다.

추인하면 유동적 유효가 확정적 유효가 된다.

이는 취소권을 포기하는 것이다.

의사표시에 의한 추인으로서 임의추인이라고 한다.

반댓말은 법정추인이다.

법정추인은 의사표시 없더라도 특정 행위를 추인으로 인정하는 것이다.

제145조(법정추인) 취소할 수 있는 법률행위에 관하여 전조의 규정에 의하여 추인할 수 있는 후에 다음 각호의 사유가 있으면 추인한 것으로 본다. 그러나 이의를 보류한 때에는 그러하지 아니하다.

1. 전부나 일부의 이행

2. 이행의 청구

3. 경개

4. 담보의 제공

5. 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도

6. 강제집행

법정추인 사유 = (전) + (이) + (경) + (담) + (양) + (강)

경개는 구채무를 소멸시키고 신채무를 발생시키는 것이다.

경개는 계약이다. 예) 조폭, 1000만원 채무 → 3000만원 채무

다만 취소권자가 상대방에게 (이) + (양)해야만 법정추인된다.

상대방이 취소권자에게 (이) + (양)했더라도 법정추인되지 않는다.

취소권자와 추인권자는 동일하다.

(제)(착)(사)(강)(대)(승)이다.

다만 추인은 취소의 원인이 소멸된 후에 해야 한다.

취소의 원인은 (제)(착)(사)(강)이다.

법정대리인은 취소의 원인이 소멸되기 전에도 할 수 있다.

확정적 유효, 확정적 무효 및 무효행위 전환

번콩 — Mon, 20 Nov 2023 06:05:08 +0900

1. 확정적 유효와 확정적 무효

[확정적 유효]

토지거래허가구역에서 계약한 후에 허가 신청을 한 경우 (1) 토지거래허가를 받거나 (2) 토지거래허가구역이 해제되거나 (3) 토지거래허가구역이 지정기간 만료 이후 재지정되지 않으면 확정적 유효다.

유효는 소급하여 처음부터 유효가 된다.

[확정적 무효]

(1) 불허가 처분을 받거나 (2) 거래계약이 무효이거나 취소되거나 (3) 허가구역을 배제하거나 잠탈 목적으로 계약한 경우 (4) 불능(불성취) 조건이 정지조건인 경우 (5) 이행의사가 없음을 명백히 한 경우에는 확정적 무효다.

* 잠탈 목적: 중간생략등기 또는 미등기전매

병합: 사법적 효과가 중복적으로 발생한다.

예) 미성년자가 술에 만취된 상태에서 계약한 경우

주장자는 (1) 의사무능력을 근거로 무효를 주장하거나 (2) 제한능력자를 근거로 취소할 수 있다.

무효를 증명하는 것보다 취소가 증명하기가 수월하다.

갑(매도인) - 을(매수인) - 병(제3자)

계약이 무효인 경우 이행 전이라면 이행 의무가 없다.

이행 후라면 부당이득반환의무가 있다.

부당이득반환은 동시이행관계다.

절대적 무효라면 선의의 제3자에 대항할 수 있다.

상대적 무효라면 선의의 제3자에 대항할 수 없다.

[전부무효와 일부무효]

원칙적으로 법률행위가 일부무효이면 전부무효다.

원칙적으로 법률행위가 일부불능이면 전부불능이다.

예외적으로 (1) 법률행위가 분할가능하고(가분적) (2) 법률행위 당시에 알았더라도 나머지만이라도 법률행위를 하였을 것이라는 가정적(가상적) 의사가 인정되면 나머지는 유효다.

예) 건물과 토지 일괄 매매 계약했으나 건물 전소

일부무효의 법리 → 원칙 전부무효, 예외 일부무효

※ 일부무효법리의 예외(특칙) → 계약법에서 원칙 일부무효, 원칙 전부무효인 규정 있다. 예) 약관의 핵심 조항이 무효면 전체 무효

※ 계약의 법정해제 사유 → 일부 지체(불능)로 계약의 목적이 달성될 수 없으면 전부를 해제할 수 있다.

2. 무효행위의 재생

무효행위의 재생에는 무효행위의 전환과 무효행위의 추인이 있다.

[무효행위의 전환]

제138조(무효행위의 전환) 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가진다.

혼외자의 출생신고는 무효이지만, 입양신고(인지신고)의 효력은 있다.

예) 지상권 계약 하면서 등기하지 않기로 특약하면 원칙상 전부 무효다. 다만, 사용수익과 사용료지급이 존재하여 유효한 임대차 계약으로 볼 수 있을 경우, 무효한 지상권 계약을 유효한 임대차 계약으로 전환

[무효행위의 추인★★]

※ 4가지 추인 = 무권대리의 추인 + 무효행위의 추인 + 취소행위의 추인 + 법정추인(묵시의 갱신)

법정대리인은 추인 시기에 제한이 없다.

무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 않는다.

절대적 무효와 강행법규 위반은 추인할 수 없다.

제139조(무효행위의 추인) 무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.

무효임을 알고 추인하면 추인한 때부터 새로운 법률행위로 본다.

→ 무효가 유효가 되는 것은 아니다.

→ 법정추인은 모르고도 추인할 수 있다.

※무권대리는 추인하면 소급효가 있다.

무권대리의 추인	소급하여 처음부터 유효하다.
무효행위의 추인	새로운 법률행위로 본다
취소행위의 추인	확정적으로 유효하다.
법정추인	(포함적 의사표시)

※포함적 의사표시 = (전)부/일부이행 + (이)행의 청구 + (경)개 + (담)보청구 + 권리의 (양)도 + (강)제집행

→ 사기/강박 벗어난 후 법정추인되면 취소 불가

(이)(경)(담)(강)는 양방 모두 해당

(경)(양)은 취소권자만 해당

이때 채권적 효력만 소급할 수 있으며 물권적 효력은 소급할 수 없다.

추인하더라도 유효로 전환되지는 않는다.

절대적 무효는 추인할 수 없으나, 상대적 무효는 추인할 수 있다.

예) §107(비진의표시), §108(통정의사표시)

추인은 불요식이다.

다만, (피해 보는 이해관계자 없다면) 당사자의 합의로 소급할 수 있다

예) 가장매매계약는 무효이지만, 진정한 매매계약으로 추인할 수 있다.

→ 등기는 재활용할 수 있으나 소급효가 있지 않다.

※ 추인 전의 재산세 납세의무는 가장매도인에게 있다.

절대적 무효, 상대적 무효, 유동적 무효

번콩 — Sun, 19 Nov 2023 03:49:06 +0900

1. 무효와 취소

※2문제(무효 1문제, 취소 1문제) 출제

무효는 법률행위가 성립되었으나 처음부터 효력이 발생하지 않는다.

취소는 법률행위가 성립되었으나 소급하여 처음부터 효력이 소멸한다.

무효와 취소의 효과의 궁극적 결과는 같다.

→ 무효와 취소는 입법 정책의 문제이다.

→ 2중효가가 인정된다. (무효와 취소는 경합할 수 있다.)

예) 미성년자(무효)이면서 저능아(취소)라면 선택하여 주장할 수 있다.

취소는 법적 규정이 있는 경우만 가능하다.

→ 중개사 시험범위의 4가지 사유: (제)(착)(사)(강)

무효는 누구나 주장할 수 있으나 취소는 특정인만 주장할 수 있다.

→ (제)(착)(사)(강)의 본인, (대)리인 및 (승)계안

무효는 누구에게나 주장할 수 있으나 취소는 특정인에게만 할 수 있다.

무효는 언제나 주장할 수 있으나 취소는 시간 제한이 있다.

※ 한번 무효는 영원한 무효다. → 시간이 흘러도 효력이 그대로다.

취소는 법률행위가 있는 날로부터 10년 or 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에만 가능하다.

무효행위의 추인과 전환은 인정되지만, 취소는 추인만 가능하다.

무효는 원칙적으로 확정적 무효이며 유동적 무효는 에외적이다.

→ 유동적 무효: 토지거래허가지역에서의 토지매매, 무권대리

추인과 전환, 무효와 취소는 법률행위 자체가 성립한 것을 전제한다.

무효: 절대적 무효(모두에게 무효) vs 상대적 무효(상대방에게만 무효)

유동적 무효 vs 확정적 유효 vs 확정적 무효

전부 무효 vs 일부 무효

무효사유는 대단히 많아서 일일이 기억할 필요는 없다.

2. 절대적 무효와 상대적 무효

무효는 원칙적으로 절대적 무효이며 상대적 무효는 예외적이다.

→ 상대적 무효(2개): §107(비진의표시), §108(통정허위표시)

→ 선의의 제3자에 대항할 수 없다.

[절대적 무효]

절대적 무효는 누구에게나 주장할 수 있다. (즉, 제3자에게도)

제103조, 제104조, 강행법규(선풍기) 위반은 절대적 무효다.

제103조(반사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.

제103조, 제104조, 강행법규(선풍기) 위반은 추인이 허용되지 않는다.

제103조, 강행법규(선풍기) 위반은 전환이 허용되지 않는다.

제104조 위반은 전환이 허용된다.

[상대적 무효]

상대적 무효는 거래상대방에게만 주장할 수 있다.

제107조 1항(상알수), 제108조 위반은 상대적 무효다.

상대적 무효는 추인이 허용된다.

제107조(진의 아닌 의사표시) ①의사표시는 표의자가 진의아님을 알고 한 것이라도 그 효력이 있다. 그러나 상대방이 표의자의 진의아님을 알았거나 이를 알 수 있었을 경우에는 무효로 한다. ②전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

제108조(통정한 허위의 의사표시) ①상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다. ②전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

3. 유동적 무효

1980년대 판례에서 사용된 용어다.

예) 토지거래허가구역에서 계약서 먼저 작성하고 (시, 군, 구에) 허가 신청한 경우는 유동적 무효다. → 허가받으면 소급하여 유효

※토지거래허가구역: 밀양 공항예정지, 밀양 나노국가산업단지, 밀양 관광단지, 부산 가덕도신공항예정지, 울산 언양반경5km내

예) 무권대리도 유동적 무효다. → 원칙 무효, 추인하면 유효

유동적(불확정적) 무효 상태에서는 채권적 효력도 물권적 효력도 없다.

물권적 효력이 없으므로 소유권이전등기절차 이행청구를 할 수 없다.

이행청구에 불응하더라도 (1) 채무불이행으로 보지 않는다.

따라서 채무불이행을 이유로 (2) 계약해제나 손해배상청구 할 수 없다.

부당이득반환청구(계약금, 중도금 반환청구)도 되지 않는다.

→ 확정적 무효가 되어야 청구할 수 있다.

→ 처음부터 허가를 회피(잠탈)할 목적인 경우 확정적 무효가 된다.

→ 최종 불허가 처분되면 확정적 무효가 된다. 단, 서류미비, 절차미비(위반) 등으로 불허가된 경우는 여전히 유동적 무효다.

→ 쌍방합의로 허가신청을 하지 않기로 하면 확정적 무효다.

→ 토지거래행위(매매계약)을 정지조건부로 하였으나 정지조건이 불능이면 확정적 무효다.

토지거래허가지역에서 이루어진 미등기전매는 언제나 확정적 무효다. (일반지역이라면 처벌은 받을지라도 유효)

※토지거래허가지역에서 토지거래허가 전에 건물만 먼저 이전하는 것은 일반적으로 허가하지 않는다.

매도인은 중도금 받기 전에도 허가절차에 협력할 의무는 있다.

→ 이는 계약상 의무는 아니며 신의칙상 의무다.

따라서 허가절차협력의무는 중도금에 앞선 선이행 의무다.

협력하지 않으면 법원의 판결을 받아 단독으로 허가신청을 할 수 있다.

→ 그러나 계약해제를 할 수는 없다.

협력의무위반으로 인한 손해배상청구는 할 수 있다.

계약금만 지급한 경우에는 계약금배액상환으로 약정해제는 할 수 있다.

→ 단, 쌍방이 이행에 착수하기(중도금 지급) 전까지만 가능하다.

→ 허가된 것만으로는 이행에 착수했다고 볼 수 없다. 따라서 계약금배액상환하고 약정해제할 수 있다.

→ 계약금 포기하는 법정 계약해제만 가능하다.

토지거래허가지역에서의 거래와 관련하여 유동적 무효 상태에서도 (비)(통)(착)(사)(강)이 있다면 무효나 취소를 주장할 수 있다.

토지거래허가지역에서 미등기 전매가 허가된 경우 무효다.

무권대리의 개념 및 무권대리인의 책임

번콩 — Sun, 19 Nov 2023 01:00:15 +0900

1. 무권대리 개념

(광의) 무권대리 = (협의) 무권대리 + 표현대리

본인이 제125조, 제126조, 제129조의 원인을 제공하지 않은 경우다.

(협의의) 무권대리는 원칙적으로 유동적 무효다.

제130조(무권대리) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.

본인과 상대방에게는 다음의 권리가 있다.

갑(본인), 을(무권대리), 병(상대방), 정(전득자)

당사자	권리	전제조건	행사대상	기한
본인	추인권	조건 붙일 수 없음 (상대방에 해야 대항 可)	병(정), 을	철회 전
본인	거절권	조건 붙일 수 없음 (상대방에 해야 대항 可)	병(정), 을	-
상대방	최고권	선악 불문 가능	갑	-
상대방	철회권	선의일 때만 가능	갑, 을	추인 전

본인은 추인권과 거절권이 있다.

(추인권★★★★)

본인이 추인을 거절하면 확정적 무효다.

본인이 추인하면 소급하여 효력 생긴다. (특약으로 소급효 제한 가능)

※무효행위의 추인은 추인한 날로부터 효력이 생긴다.

제133조(추인의 효력) 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약시에 소급하여 그 효력이 생긴다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

추인할 수 있는 권리는 형성권이다.

→ 의사표시가 상대방에 도달하기만 하면 상대방의 동의나 승인 없이도 바로 법적 효력이 생긴다.

추인은 특별한 방식이 요구되지 않는다.

명식적, 묵시적으로도 추인할 수 있다.

(판례) 묵시적 추인 → 본인이 채무이행, 대금수령, 기간유예요청

오랜 기간 방치하는 것은 묵시적 추인이 아니다.

→ 단, 본인과 무권대리인이 가족 관계일 때는 묵시적 추인으로 본다.

추인은 전부에 대해 추인해야 효력이 있다.

일부 또는 변경된 추인은 상대방의 동의를 받지 못하면 효력이 없다.

추인은 선의의 상대방이 철회하기 전까지만 할 수 있다.

추인, 거절은 상대방에게 할 수도 있고 무권대리인에게 할 수도 있다.

추인, 거절의 표시를 상대방에게 하지 아니하면(무권대리인에게 하면) 상대방이 이를 안 때까지 효력을 주장할 수 없다.

→ 추인, 거절은 상대방으로부터 전득한 자에게 할 수도 있다.

제132조(추인, 거절의 상대방) 추인 또는 거절의 의사표시는 상대방에 대하여 하지 아니하면 그 상대방에 대항하지 못한다. 그러나 상대방이 그 사실을 안 때에는 그러하지 아니하다.

상대방 없는 단독행위의 무권대리는 언제나 무효다.

본인도 추인할 수 없다.

(최고권)

상대방은 선악 불문하고 상당기간을 정하여 추인여부를 최고할 수 있다.

→ 최고는 반드시 본인에게만 해야 한다. (무권대리인에는 불가)

본인이 확답을 발하지 않으면 추인 거절로 본다.

제131조(상대방의 최고권) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 계약을 한 경우에 상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 그 추인여부의 확답을 최고할 수 있다. 본인이 그 기간내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다.

(철회권)

상대방은 선의일 경우 철회할 수 있다.

철회는 본인이 추인하기 전에 해야 한다.

철회는 본인이나 무권대리인에게 할 수 있다.

제134조(상대방의 철회권) 대리권없는 자가 한 계약은 본인의 추인이 있을 때까지 상대방은 본인이나 그 대리인에 대하여 이를 철회할 수 있다. 그러나 계약당시에 상대방이 대리권 없음을 안 때에는 그러하지 아니하다.

2. 무권대리인의 책임

무권대리인은 (1) 대리권을 증명하지 못하고 (2) 본인이 추인하지 않고 (3) 상대방이 철회하지 않고 (4) 제한능력자가 아니라면 상대방에 책임이 있다.

→ 상대방이 선의무과실이라면 선택에 따라 이행책임 또는 손해배상책임을 진다.

제135조(상대방에 대한 무권대리인의 책임) ① 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다. ② 대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 아니한다.

(무권대리인이 상속한 경우)

본인을 상속한 무권대리인이 본인의 지위에서 추인을 거절하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다.

상대방 없는 단독행위에 대한 무권대리는 언제나 무효(절대적 무효)다.

※ 상대방 없는 단독행위: (유)언, (재)단법인 설립, (포)기

따라서 본인도 추인할 수 없다.

(참고) 무과실책임(총칙 3개, 물권법 1개, 계약법 1개)

①표현대리성립(본인 → 상대방)

②복대리 잘못(법정대리인 → 본인)

③제135조(무권대리인 → 상대방)

④제308조(전세) 책임가중

⑤제369~384조 매도인의 담보책임(법정무과실 책임)

[무권대리 정리]

표현 대리	본인책임 귀속, 외관책임, 135조(무권대리인에게 이행청구 또는 손해배상 선택 가능) 적용 X
	125조 대리권수여 표시에 의한 표현대리
	126조 권한을 넘은 표현대리(월권대리)
	129조 대리권 소멸 후의 표현대리
협의의 무권 대리	본인	추인권	단독행위, 명시적이든 묵시적이든 상관없음, 소급효 인정
		추인거절권	확정무효
	상대방	최고권	선의.악의 모두 인정
		철회권	단독행위(형성권), 선의인 경우만 인정, 철회 시 본인추인 불가
	상대방 없는 단독행위		항상 무효 (추인 불가)
	상대방 있는 단독행위		원칙 무효
공통점	본인 : 추인가능
	상대방 : 최고, 철회 가능, 선의이고 무과실이어야 보호됨